Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2017 г. N 15АП-5086/17

город Ростов-на-Дону

10 мая 2017 г.

дело N А32-36462/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Невретдиновым А.А.,

при участии: от истца - Думбровская Я.З. (доверенность от 26.04.2017), Волкова Л.И. (доверенность от 26.04.2016);от ответчика - Попов З.В. (доверенность от 15.12.2016); от Министерства образования, науки и молодежной политики Краснодарского края - Маргиросов В.А. (доверенность от 09.01.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества многопрофильная фирма "Гермес"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2017 по делу N А32-36462/2016

по иску государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Краснодарского края "Армавирский механико-технологический техникум"

к закрытому акционерному обществу многопрофильная фирма "Гермес"

при участии третьих лиц: Министерства образования, науки и молодежной политики Краснодарского края, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края,

о расторжении договора, обязании освободить помещения, взыскании штрафа,

принятое судьей Николаевым А.В.,

УСТАНОВИЛ:

государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Краснодарского края "Армавирский механико-технологический техникум" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Многопрофильная фирма "Гермес" о расторжении договора аренды N 5 от 01.08.2007, обязании освободить занимаемые помещения; взыскании штрафа за нарушение условий договора.

Решением суда от 27.01.2017 иск удовлетворен.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Суд не учел, что требования истца о приведении в первоначальное техническое состояние арендуемых помещений были исполнены до подачи искового заявления, что подтверждается актом от 18.01.2017.

Дверной проем в стене из помещения N 2 был создан ответчиков в соответствии с требованиями пожарной безопасности (письма главного государственного инспектора по пожарному надзору от 03.07.2008 N 23/9.10-477 и от 28.09.2016 N 553-9-10-15).

Мера ответственности в виде расторжения договора является чрезмерной.

Заявитель полагает, что истец злоупотребляет правом.

В отзыве и судебном заседании истец, Министерство образования, науки и молодежной политики Краснодарского края возражали против удовлетворения жалобы. Департамент имущественных отношений Краснодарского края в отзыве также возражал против удовлетворения жалобы.

В судебное заседание не явились представители иных третьих лиц, надлежащим образом извещенных о судебном разбирательстве.

Жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Ответчик доводы жалобы поддержал.

К материалам дела по ходатайству ответчика апелляционным судом приобщено заключение специалиста N 085/2 от 31.03.2017.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.08.2016 N 23/037/014/2016-3557, здание учебного корпуса, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Ленина, дом 103, строение 3, принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации 4 Краснодарский край, является объектом культурного наследия. Кроме того, в отношении указанного объекта зарегистрировано право оперативного управления Государственного бюджетного профессионального учреждения Краснодарского края "Армавирский механико-технологический техникум".

01.08.2007 между Федеральным государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Армавирский механико-технологический техникум пищевой промышленности" (переименован в государственное бюджетное профессиональное учреждение Краснодарского края "Армавирский механико-технологический техникум") и закрытым акционерным обществом многопрофильная фирма "Гермес" заключен договор аренды N 5 недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, согласно условиям которого, арендодатель передал арендатору в аренду нежилые помещения, принадлежащие техникуму на праве оперативного управления, нежилые помещения N 1, N 2 и N 3 расположенные в подвале здания учебного корпуса по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Армавир, ул. Ленина, дом N 103, строение 3.

Согласно п. 1.3 указанного договора срок его действия определен с 01.08.2007 по 20.12.2022.

01.08.2007 нежилые помещения переданы арендодателем по акту приема- передачи и приняты арендатором без замечаний.

Договор аренды был согласован с Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю 02.08.2007 N 402-07 и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 27.09.2007 - номер регистрации 23-23-37/006/2007-996.

Дополнительным соглашением от 18.03.2009 к договору аренды от 01.08.2007 N 5 стороны согласовали изменение размера арендной платы, согласно которому размер арендной платы составил 178 621,75 руб. в год и соответственно 14 885,15 руб. в месяц.

В соответствии с п. 2.4.2 договора аренды арендатор обязан использовать арендуемые помещения по целевому назначению, в соответствии с условиями договора и обеспечить их сохранность.

Согласно условиям п. 2.4.8 договора аренды арендатор обязался не производить перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя.

Согласно п. 4.2 договора, арендатор за несвоевременное и ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных п. 2.4.8 договора несет ответственность в виде штрафа в размере четырехкратной месячной суммы арендной платы.

Пунктом 5.3 договора установлено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя и при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п. 2.4.1-2.4.15, 2.5.1, 2.5.2.

Истец отмечает, что факт самовольного осуществления перепланировки обнаружен в ходе обследования арендуемых помещений и зафиксирован актами проверок от 23.06.2015, 25.01.2016.

В результате осмотра арендуемых ответчиком помещений, проведенного 25.01.2016 комиссией Техникума, в присутствии директора и юриста ЗАО МФ "Гермес", экспертом Филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация" по г. Армавиру, 18.02.2016 подготовлено техническое заключение, которым определено несоответствие нежилых помещений, переданных по договору аренды, выразившееся в увеличении общей площади на 3.9 кв.м.

При этом спорный объект является объектом культурного наследия регионального значения (запись регистрации 23-23-37/020/2013-132 от 02.04.2013, охранное обязательство N 88/2013 от 27.03.2013).

Экспертом установлено, что перепланировка нежилых помещений N 1-3, расположенных по адресу: г. Армавир, ул. Ленина N 101, велась без проектной документации разработанной и утвержденной в установленном порядке.

Истец отмечает, что в процессе эксплуатации арендатором имущества было выявлено, что ЗАО МФ "Гермес" существенно нарушило условия пунктов 2.4.2., 2.4.8, 4.2 договора аренды - произвело несанкционированную перепланировку арендованных помещений без получения согласия истца и без согласования с компетентными органами: собственника - Департамента имущественных отношений Краснодарского края, а также без письменного разрешения и задания на проведение работ по перепланировке помещений и согласованной документации, выдаваемых Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, осуществляющим контроль за состоянием объектов культурного наследия, включенных в реестр.

В связи с указанными обстоятельствами, истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись письма от 21.10.2015 N 01-10/001-998; от 04.12.2015 N 01-10/001-1172; от 15.03.2016 N 01-10/001-210; от 27.05.2016 N 01-10/001-462 с предупреждением о необходимости приведения в первоначальное техническое состояние арендуемых помещений по договору аренды в соответствии техническим паспортом на здание от 20.11.2006, с указанием разумного месячного срока для устранения нарушений. Претензионные письма оставлены ответчиком без удовлетворения.

В уведомлении N 01-10/001-798, направленном истцом в адрес ответчика 01.09.2016, предлагалось в месячный срок со дня его получения досрочно расторгнуть договор аренды, в связи с незаконной перепланировкой и необходимостью погашения штрафа за ненадлежащее исполнение условий пункта 2.4.8 договора аренды.

Истец отмечает, что до настоящего времени требования, обозначенные арендодателем в уведомлении от 01.09.2016 не исполнены арендатором.

Полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по договору аренды, истец обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно требований ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 5.3 договора стороны согласовали, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя и при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п. 2.4.1-2.4.15, 2.5.1, 2.5.2.

Пунктом 2.4.8 установлен запрет на производство арендатором перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя. Факт осуществления перепланировки и переоборудования арендованных помещений судом установлен, стороны пояснили, что письменного согласия арендодателя на осуществление указанных изменений арендатор не получал.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора (самовольная перепланировка, п. 2.4.8, п. 5.3), доказан материалами дела (акты проверок от 23.06.2015, 25.01.2016, техническое заключение от 18.02.2016).

В материалы дела также представлены уведомления ответчика истцом о необходимости приведения в первоначальное техническое состояние арендуемых помещений по договору аренды в соответствии техническим паспортом на здание от 20.11.2006 (претензионные письма от 21.10.2015 N 01-10/001-998; от 04.12.2015 N 01-10/001-1172; от 15.03.2016 N 01-10/001-210; от 27.05.2016 N 01-10/001-462).

В разумный срок замечания арендодателя не устранены, что подтверждается актом от 18.01.2017.

При этом суд отмечает, что первое требование истца об устранении выявленных нарушений направлено ответчику 15.03.2016.

Кроме того, апелляционный суд отмечает следующее.

Основанием расторжения договора является именно факт проведения перепланировки в нарушение условий договора и не устранение нарушений в разумный срок.

В рассматриваемом случае суд признает существенным нарушением условий договора как сам факт самовольной перепланировки помещений, так и длительное не устранение нарушений.

Самовольная перепланировка помещения признается судом существенным нарушением с учетом следующего.

Как указано выше, спорный объект является объектом культурного наследия регионального значения (запись регистрации 23-23-37/020/2013-132 от 02.04.2013, охранное обязательство N 88/2013 от 27.03.2013).

Суд учитывает, что данное обстоятельство в спорном договоре аренды не отражено и ответчик не является стороной охранного обязательства.

Вместе с тем, в случае осуществления ответчиком перепланировки с согласованием с истцом и компетентными органами, данное обстоятельство безусловно было бы установлено до проведения работ с несущими конструкциями здания.

В силу ч.ч. 3, 4 ст. 40 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" Изменение площади и (или) количества помещений объекта культурного наследия или его частей возможно исключительно путем проведения предусмотренных настоящим Федеральным законом работ по сохранению объекта культурного наследия.

Работы по сохранению объекта культурного наследия, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности данного объекта культурного наследия, проводятся в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со т. 7.13. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации является административным правонарушением.

На основании вышеизложенного, требование истца о расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, от 01.08.2007 N 5, подлежит удовлетворению, в связи с существенным нарушением условий договора.

Осуществление ответчиком несанкционированной перепланировки, а также организации непредусмотренного дверного проема подтверждается также представленным в апелляционный суд заключением специалиста.

С учетом данных обстоятельств доводы заявителя о злоупотреблении правом со стороны истца материалами дела не подтверждены. Суд учитывает, что истец как сторона охранного обязательства может понести негативные последствия связанные с самовольной перепланировкой ответчиком объекта культурного наследия.

Истцом заявлено требование об обязании ответчика освободить нежилые помещения N 1, N 2 и N 3 расположенные в подвале здания учебного корпуса по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Армавир, ул. Ленина, дом N 103, строение 3.

Пунктом 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела подтвержден факт владения ответчиком нежилыми помещениями N 1, N 2 и N 3, расположенными в подвале здания учебного корпуса по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Армавир, ул. Ленина, дом N 103, строение 3.

С учетом того, что договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, от 01.08.2007 N 5 расторгнут, основания для занятия спорных помещений у ответчика отсутствуют.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика штрафа в размере 59 540,60 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 4.2 договора, арендатор за несвоевременное и ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных п. 2.4.8 договора несет ответственность в виде штрафа в размере четырехкратной месячной суммы арендной платы.

Суд проверил представленный расчет истца и признал его верным. Требование истца о взыскании суммы штрафа подлежало удовлетворению, в размере 59 540,60 руб., как законное и обоснованное.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2017 по делу N А32-36462/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова Н.Н. Мисник