Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2016 г. N 13АП-25535/16

Требование: о признании частично недействующим договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Санкт-Петербург

24 ноября 2016 г.

Дело N А56-74693/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: Майоровой М.Н.,

при участии:

от истца (заявителя): Ступин А.Н. (доверенность от 11.08.2016 г.)

от ответчика (должника): Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2015 г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25535/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2016 по делу N А56-74693/2015 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску АО "Многофункциональный комплекс "Лахта центр"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

о признании недействительной односторонней сделки,

установил:

Акционерное общество "Многофункциональный комплекс "Лахта центр" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании недействительной односторонней сделки, оформленной уведомлением от 31.03.2015 N 2147/15 об изменении арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка от 25.12.2009 N 07/ЗК-04904.

Решением от 08.08.2016 г. иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене, полагая, что суд при разрешении спора неправильно применил нормы материального права.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило.

В судебном заседании представитель Комитета апелляционную жалобу поддержала, представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 25.12.2009 между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 07/ЗК-04904 (далее - Договор), в соответствии с условиями которого Истец предоставил, а Ответчик принял для использования на условиях аренды земельный участок Зона 6, площадью 1 002 кв.м, с кадастровым номером 78:11:6001А:33, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейская площадь, участок 7 (северо-восточнее Большеохтинского моста), (далее - Участок), что подтверждается актом приема-передачи от 25.12.2009, подписанным сторонами.

Государственная регистрация Договора произведена в установленном законом порядке 05.03.2010.

Пунктом 3.1 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 N 2) установлено, что Договор действует по 19.02.2018.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.11.2012 N 3) Обществу предоставлен земельный участок для размещения строительной площадки (код 10.1) в соответствии с ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 12.09.2012 N 32240Г-12/1 по состоянию на 03.09.2012).

Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлены в разделе 3 Договора.

В соответствии с пунктом 3.4 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.11.2012 N 1) арендная плата за пользование земельным участком установлена: за год - 49 566 руб. 76 коп., за квартал - 12 391 руб. 69 коп. (с учетом того, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00).

В силу пункта 3.6 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 N 2) в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы за земельные участки, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования земельного участка), размер арендной платы за земельный участок подлежит изменению соответственно с даты вступления в силу такого нормативного акта/с даты изменения вида функционального использования, о чем арендатор может быть дополнительно уведомлен арендодателем.

Уведомлением от 31.03.2015 N 2147/15 Комитет сообщил Обществу об изменении размера арендной платы по Договору. С 01.04.2015 по 31.12.2015 арендная плата была установлена в размере 1 032 537 руб. 95 коп. в квартал.

Ссылаясь на отсутствие у Комитета правовых оснований для изменения размера арендной платы, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу принятых на себя по договору аренды обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном разделом 3 договора.

В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 указано, что по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Исходя из содержания статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 N608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

Согласно пунктам 2.7, 2.8 Постановления N1379 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением; Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости". Кроме того, названным постановлением установлено определение арендной платы по фактическому функциональному использованию земельного участка с даты изменения функционального использования (либо площади функционального использования).

В рамках предоставленных федеральным законодателем полномочий правительство Санкт-Петербурга постановлением от 18.12.2014 N 1137 "О внесении изменений в постановление правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379", вступившим в силу 01.04.2015, внесло в пункт 3.1.3 Положения изменения, изложив в новой редакции, согласно которой арендная плата за земельные участки, предоставленные в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для строительства, завершения строительства (реконструкции), капитального ремонта объектов капитального строительства или проведения работ по сохранению объектов (выявленных объектов) культурного наследия, на срок строительства, завершения строительства (реконструкции) или проведения работ по сохранению указанных объектов определяется по кодам 10.1, 10.2 в соответствии с условиями пунктов 3.1.1 или 3.1.2 настоящего Положения соответственно.

Пунктом 3.1.1 приложения 1 к Постановлению N1379 регламентирован порядок определения арендной платы за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости. В данном пункте указано, что арендная плата определяется: по коду 10.1 на срок проведения проектно-изыскательских работ, предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс; по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

Арендная плата по истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс.

Таким образом, пункт 3.1.1 приложения 1 к постановлению N 1379 применим для случаев предоставления земельных участков для целей строительства, завершения строительства (реконструкции) на основании правовых актов органов государственной власти с указанием сроков строительства.

Порядок определения арендной платы за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, регламентирован пунктом 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N 1379. Данным пунктом предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс; по истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды земельного участка под таким объектом при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

Пунктом 3.1.2 Положения также установлено, что в случае когда по истечении 42 месяцев с начала срока действия договора аренды отсутствует разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, арендная плата рассчитывается по коду 18.0.

Комитет, изменяя арендную плату за земельный участок, и применяя пункт 3.1.2 Положения, исходил из отсутствия у общества разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что довод Комитета о возможности применения при расчете арендной платы кода 18.0 на основании положений пункта 3.1.2 Положения, является неправомерным и ошибочным.

Доказательства принятия обществом решения о реконструкции или капитальном ремонте одного из объектов, перечисленных в пункте 3.1.2 Положения, на принадлежащем обществу на праве собственности земельном участке в материалы дела не представлены.

Возможность применения при расчете арендной платы кода 18.0 в отношении спорного земельного участка в связи с отсутствием в течение 42 месяцев с начала срока действия договора разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию пунктом 3.1.2, равно как и иными нормами Положения, не предусмотрена.

Учитывая, что из содержания пункта 3.1.3 Положения следует, что им установлен порядок определения арендной платы за земельные участки, примыкающие к земельным участкам, указанным в пунктах 3.1.1 и 3.1.2 Положения, при этом материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок не примыкает ни к земельным участкам, указанным в пункте 3.1.1 Положения, ни к земельным участкам, указанным в пункте 3.1.2 Положения, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу, что применение Комитетом кода 18 при расчете арендной платы в отношении спорного земельного участка в связи с отсутствием в течение 42 месяцев с начала срока действия договора разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию неправомерно; отсутствие в Положении специальных норм, позволяющих применить код 18.0 при расчете арендной платы за спорный земельный участок, не может служить основанием для произвольного применения норм, регулирующих иные правоотношения (пункты 3.1.1, 3.1.2 Положения).

Суд первой инстанции также учел отсутствие у общества объективной возможности для осуществления строительной деятельности на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, в связи с тем, что уполномоченным органом государственной власти Санкт-Петербурга не установлен градостроительный регламент (характер и режимы использования) указанного земельного участка и арендуемого земельного участка. При таких обстоятельствах получение разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию не зависит от действий общества и находится вне его воли.

При разрешении настоящего спора арбитражный суд также исходил из того, что согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 - на момент принятия постановления правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2014 N 1137), Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", постановления правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2014 N 1137 "О внесении изменений в постановление правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379", суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что доводы истца следует признать обоснованными, а исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению ввиду их несостоятельности и в силу обстоятельств, изложенных выше.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2016 г. по делу N А56-74693/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик Т.А. Кашина