Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2017 г. N 15АП-7231/17

город Ростов-на-Дону

15 июня 2017 г.

дело N А32-36619/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца - не явился, извещен;

от ответчика - не явился, извещен;

от третьего лица - не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Эко Прогресс"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 07.04.2017 по делу N А32-36619/2016 по иску Администрации муниципального образования город Краснодар к ООО "Эко Прогресс"

при участии третьего лица - Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодара о расторжении договора, об обязании возвратить земельный участок, принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Эко Прогресс" (далее - ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды от 25.07.2012 N 4300018594, а также об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206002:31 общей площадью 764 кв.м, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Требования истца мотивированы тем, что ответчик не использовал более трех лет земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Определением от 21.02.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявившего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар.

Решением суда от 07.04.2017 ООО "Эко Прогресс" (ИНН 2312161906) обязано возвратить администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206002:31 площадью 764 кв. м, расположенный по ул. им. 70-летия Октября, 11/К в Западном внутригородском округе города Краснодара. В остальной части в иске отказано. С ООО "Эко Прогресс" (ИНН 2312161906) в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что материалами дела не подтверждено использование участка не в соответствии с целевым назначением с целью возможности применения последствий, предусмотренных статьями 45-46 ЗК РФ. В материалы дела предоставлен акт осмотра земельного участка, координаты которого не указаны, к составлению указанного акта истцом ответчик не приглашался, кадастровый инженер для выноса границ участка в натуру истцом не приглашался, межевые знаки в акте не отражены. Заявитель указывает, что им полностью и своевременно исполняются финансовые обязательства по договору аренды земельного участка, не допускаются нарушения по целевому использованию. Срок освоения участка (строительства кафе), определенный договором составляет 10 лет, освоение участка не разделено на этапы условиями договора. Правилами землепользования и застройки в первоначальной редакции 30.01.2007 спорный участок расположен в общественно-деловой зоне ОД2, предоставление земель из которой для застройки соответствует законодательству, земельный участок предоставлен 25.07.2012 в общественно-деловой зоне ОД2. В связи с этим, заявитель полагает, что основания для признания договора аренды ничтожной сделкой отсутствуют, основания для расторжения или одностороннего отказа от исполнения договора аренды отсутствуют.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.07.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды N 4300018594 (далее - договор), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206002:31, общей площадью 764 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, по ул. им. 70-летия Октября, 11/К (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.08.2012, регистрационная запись N 23-23-01/2019/2012-589.

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставлен для строительства здания кафе.

Договор действует в течение 10 лет с 22.06.2012 по 22.06.2022.

В соответствии с п. 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования г. Краснодар осуществлен осмотр земельного участка, по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка от 22.03.2016 N 776, в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206002:31 не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос деревьями, сорной растительностью.

Судом установлено, что ответчик к фактическому освоению земельного участка не приступил, не использовал его в соответствии с целевым назначением более 3-х лет.

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 18.03.2016 N 29/2497 на спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206002:31 подготовлен градостроительный план от 01.12.2014 NRU23306000-00000000004363-ГП, разрешение на строительство на указанном земельном участке департаментом не выдавалось.

Истцом в адрес ответчика было направлено предписание от 04.04.2016 N9621.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания.

Однако данное предписание не было исполнено.

Истец в адрес ответчика направил уведомление от 11.07.2016 N 9661/01, в котором предложил подписать соглашение о расторжении договора и освободить земельный участок посредством подписания акта приема-передачи.

Судом установлено, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Невозвращение спорного земельного участка послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования в полном объеме подлежат удовлетворению.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 3.2.4 договора аренды установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или указанным договором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Истцом в материалы дела представлено письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 30.06.2016 N 29/6600, в котором указано, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар (далее - ПЗЗ), утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, по состоянию на дату заключения спорного договора земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206002:31 отнесен к общественно-деловой зоне местного значения (ОД. 2). В соответствии с ПЗЗ, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 (в редакции решения от 25.02.2016 N 11 п. 6), спорный земельный участок расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования (РО).

В материалах дела также имеется письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 25.01.2017 N 29/652, в котором указано, что в соответствии с ПЗЗ, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N19 п. 6 (в редакции от 19.07.2012 N 32 п. 14) спорный земельный участок располагается в общественно-деловой зоне местного значения (ОД. 2). Решением городской Думы Краснодара от 22.10.2013 N 54 п. 8 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N19 п. 6" внесены изменения в карту градостроительного зонирования ПЗЗ на территории муниципального образования г.Краснодар, согласно которому спорный земельный участок отнесен в зоне парков (РП.).

Судом первой инстанции принято во внимание письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г.Краснодар от 07.03.2017 N29/2213, в котором указано, что в соответствии с генеральным планом г. Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 N46 п. 2 "Об утверждении генерального плана г.Краснодар", спорный земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения (зелень общего пользования, учреждения отдыха). В соответствии с ПЗЗ, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 (на момент утверждения), спорный земельный участок расположен в зоне парков (РП).

Таким образом, из ПЗЗ следует, что с 30.01.2007 по 18.07.2012 спорный земельный участок был расположен в зоне парков (РП.), с 19.07.2012 по 21.10.2013 (то есть на момент заключения договора аренды - 25.07.2012) расположен в общественно-деловой зоне местного значения (ОД. 2), с 22.10.2013 расположен в зоне парков (РП).

Между тем, в соответствии с генеральным планом г.Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 N46 п. 2 "Об утверждении генерального плана г. Краснодар", спорный земельный участок был расположен в зоне рекреационного назначения (зелень общего пользования, учреждения отдыха). Согласно генеральному плану МО г.Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15, земельный участок на дату заключения договора аренды был расположен в зоне рекреационного назначения.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 1 ст. 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, садами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

В силу п. 9 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

Совокупностью норм, содержащихся в п.12 ст.1, п.12 ст.35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, обеспечивается сохранение в публичной собственности общедоступных городских парков, лесопарков, скверов, предназначенных для беспрепятственного использования неограниченным кругом лиц (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 N 16662/11).

Пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса предусмотрено, что существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями.

В целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, осуществляется подготовка документации по планировке территории (часть 1 статьи 41 Градостроительного кодекса).

Представленные в материалы дела доказательствами (фрагмент карты границ территориальных зон землепользования и застройки муниципального образования, фотоматериалы, акт обследования земельного участка, схемы расположения земельного участка согласно ПЗЗ и генеральному плану г.Краснодара) подтверждается расположение земельного участка в зоне парка.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорный земельный участок как на момент заключения договора аренды, так и в настоящее время расположен на парковой территории, которая включена в зону рекреационного назначения. Эта зона предназначена для организации мест отдыха населения, то есть является территорией, которой пользуется неограниченный круг лиц.

Доводы ответчика о нахождении земельного участка в иной зоне на момент заключения договора (в общественно-деловой зоне местного значения (ОД. 2) как на основание законности предоставления в аренду спорного земельного участка, обоснованно отклонены судом и не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку согласно генеральному плану г. Краснодара участок на момент его предоставления и заключения договора был расположен в зоне рекреационного назначения.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок сформирован за счет территории общего пользования, поскольку полностью включен в зону парков.

Учитывая данное обстоятельство, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды от 25.07.2012 N 4300018594 является недействительным (ничтожным) в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования (режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений) (ст. 168 ГК РФ).

Поскольку недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, так как не влечет юридических последствий (ст. 167 ГК РФ), основания для расторжения договора аренды, являющегося недействительной (ничтожной) сделкой отсутствуют, в данной части в иске отказано правомерно.

Аналогичные выводы сделаны в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2015 по делу N А32-2761/2015, от 8 июля 2016 по делу N А32-47982/2014.

Поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия спорного земельного участка, требования истца об освобождении и возврате земельного участка правомерно удовлетворены судом.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что Правилами землепользования и застройки в первоначальной редакции 30.01.2007 спорный участок расположен в общественно-деловой зоне ОД2, предоставление земель из которой для застройки соответствует законодательству, земельный участок предоставлен 25.07.2012 в общественно-деловой зоне ОД2 судом отклоняются, поскольку из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что спорный земельный участок, явившийся объектом аренды, сформирован за счет территории общего пользования, поскольку на дату заключения договора включен в зону рекреационного назначения (зоны парков).

Позиция заявителя жалобы противоречит правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, согласно которой, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Ссылки заявителя на погрешности составления акта осмотра земельного участка судом не могут быть приняты, не имеют правового значения, при том, что факт отсутствия каких-либо строительных работ и расположения участка в парковой зоне ответчик не опровергает.

Иные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают представленные доказательства и правомерность выводов арбитражного суда по делу и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2017 по делу N А32-36619/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина В.Л. Новик