Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2016 г. N 09АП-39877/16

г. Москва

04 октября 2016 г.

Дело N А40-226272/15

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей А.И. Трубицын, Е.Б. Расторгуев

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "ОРТ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 июня 2016 года

по делу N А40-226272/15, принятое судьей М.Ю. Махалкиным,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ОРТ"

(ОГРН: 1157746027262; 119261, ул. Вавилова, д. 68, корп. 3)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, пер. Газетный, д. 1/12)

о понуждении заключить договор купли-продажи и урегулировать разногласия

при участии в судебном заседании:

от истца: Шангиреев С.Р. (доверенность от 20.09.2016)

от ответчиков: Гречко А.В. (доверенность от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ОРТ" (далее - ООО "ОРТ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом и ООО "ОРТ" при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Москва, ул. Доваторов, д. 12, с кадастровым номером 77:01:0005009:4019, общей площадью 109,5 кв.м., (подвал, пом. II а, комнаты 1-9) путем принятия пунктов 2.1.2., 2.2., 3.2., 3.4., 5.1., 5.2. договора купли продажи в следующей редакции:

- пункт 2.1.2 в редакции:

"В срок не позднее десяти рабочих дней с момента получения от Продавца подписанного договора и всех необходимых для государственной регистрации документов направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ и права собственности на Объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на объект Покупатель обязан представить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект";

- пункт 2.2. в редакции:

"Продавец обязан не позднее трех рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п.2.1.2) направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами. Государственную пошлину за государственную регистрацию перехода прав собственности на Объект оплачивает Покупатель";

- пункт 3.2. читать в редакции:

"Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение десяти лет с момента его заключения";

- пункт 3.4. читать в редакции:

"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 110 258 (сто десять тысяч двести пятьдесят восемь) рублей 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";

- пункт 5.1. читать в редакции:

"За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/360 от ставки рефинансирования от неуплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки";

- пункт 5.2. читать в редакции:

"В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности и от государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от цены объекта.

В случае уклонения Продавца от государственной регистрации перехода права собственности и от государственной регистрации залога на Объект Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 0,5% от цены объекта".

Исковые требования заявлены на основании статей 421, 422, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы невозможностью урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, возникшие по 2.1.2, 2.2, 3.2, 3.4, 5.1, 5.2. При этом возражений по цене объекта выкупа у истца не имеется.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.06.2016 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение от 23.06.2016 отменить и принять новый судебный акт.

Заявитель не согласен с решением, считает его незаконным.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2016 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 13.09.2016.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В заседании суда апелляционной инстанции 13.09.2016 представитель истца доводы жалобы поддержал, представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 23.06.2016 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 07.04.2005 между Департаментом имущества города Москвы (арендодателем) и ЗАО "ОРТ" (арендатором) был заключён договор на аренду нежилого фонда N 1-218/15, согласно которому истцу предоставлены в аренду нежилые помещения общей площадью 109,5 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Доваторов, д. 12, для использования под офис на срок с 01.01.2005 по 31.12.2009.

Дополнительным соглашением от 28.12.2009 срок действия данного договора был продлён до 01.07.2015.

Дополнительным соглашением от 02.03.2015 права и обязанности арендатора по указанному договору переведены на ООО "ОРТ" (истца) в связи с реорганизацией в форме преобразования.

Истец 29.06.2015 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Доваторов, д. 12.

Департамент направил истцу проект договора купли-продажи (письмо от 01.10.2015 N 33-5-22609/15/3/0).

Истец 30.10.2015 направил ответчику протокол разногласий к указанному проекту договора в отношении пунктов 2.1.2, 2.2, 3.2, 3.4, 5.1, 5.2.

Департамент письмом от 06.11.2015 N 33-5-22609/15-(6)-0 отклонил предложенные истцом разногласия и повторно направил ответчику проект договора купли-продажи.

В связи с этим истец передал разногласия на разрешение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 07.04.2005; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно части 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 4 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса и Закона N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.

Таким образом, поскольку исходя из требований общества, заявленных по делу, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества, спор по делу подлежал рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

Согласно представленному договору Департаментом предложена редакция пункта 2.1.2 договора: "В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4. направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога на Объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект."

Редакция указанного пункта, заявленная истцом: "В срок не позднее десяти рабочих дней с момента получения от Продавца подписанного договора и всех необходимых для государственной регистрации документов направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ и права собственности на Объект. В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект."

Суд оценивает договор купли-продажи как договор присоединения.

Суду апелляционной инстанции не представлено доказательств противоречия закону пункта 2.1.2 в редакции Департамента, а также нарушения прав ООО "ОРТ".

Редакция истца носит уточняющий характер, что подтверждено представителем истца в судебном заседании.

Пункт 2.2 в редакции ответчика: "Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода прав собственности на Объект несет Покупатель."

Пункт 2.2 в редакции истца: "Продавец обязан в не позднее трех рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п.2.1.2) направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами. Государственную пошлину за государственную регистрацию перехода прав собственности на Объект оплачивает Покупатель."

Указанная редакция также носит уточняющий характер, что подтверждено представителем истца в судебном заседании.

Доказательств противоречия закону пункта 2.2 в редакции Департамента, а также нарушения прав ООО "ОРТ" суду не представлено.

Пункты 3.2, 3.4 в редакции ответчика: - "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет с момента его заключения."

- "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 220 516 (Двести двадцать тысяч пятьсот шестнадцать) рублей 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга"

Пункты 3.2, 3.4 в редакции истца: - "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение десяти лет с момента его заключения."

- "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 110 258 (сто десять тысяч двести пятьдесят восемь) рублей 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."

В соответствии с положениями части 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ срок рассрочки оплаты по договору не должен составлять менее пяти лет.

Согласно части 3 статьи 12 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы составляет пять лет.

Суд апелляционной инстанции считает, что редакция истца о сроке оплаты не соответствует закону.

Таким образом, пункты 3.2, 3.4 устанавливаются в редакции Департамента как соответствующие приведенным выше нормам закона.

Пункт 5.1 в редакции ответчика: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки."

Пункт 5.1 в редакции истца: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/360 от ставки рефинансирования от неуплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки."

Учитывая разъяснения пункта 9 в пункте 9 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента, а также мнение истца о необходимости установления соответствующих санкций к нему по спорному договору, суд принимает условия о неустойке, предложенные истцом. При этом суд считает истца в данном случае "слабой стороной" и несоразмерной неустойку в размере 0,5%.

Пункт 5.2 в редакции ответчика: "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5% от цены Объекта."

Пункт 5.2 в редакции истца: "В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности и от государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от цены объекта."

В случае уклонения Продавца от государственной регистрации перехода права собственности и от государственной регистрации залога на Объект Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 0,5% от цены объекта."

По пункту 5.2 представитель истца не возражал против установления указанной штрафной санкции, не соглашаясь с ее размером, предложенным Департаментом.

Суд полагает возможным с учетом ранее приведенных выводов о "слабой стороне" договора установить штраф в размере 0,5%.

В то же время условие об ответственности продавца не подлежит включению в договор при отсутствии согласования сторон по данному вопросу.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции на основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ приходит к выводу об отмене решения Арбитражного суда города Москвы от 23.06.2016 с принятием нового решения об удовлетворении требований истца в части.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судебные расходы по иску подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 июня 2016 года по делу N А40-226272/15 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "ОРТ" при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Москва, ул. Доваторов, д. 12, с кадастровым номером 77:01:0005009:4019, общей площадью 109,5 кв.м., (подвал, пом. Па, комнаты 1-9) путем принятия пунктов 2.1.2., 2.2., 3.2., 3.4., 5.1., 5.2. договора купли-продажи в следующей редакции:

- пункт 2.1.2: "В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4. направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога на Объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект."

- пункт 2.2: "Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода прав собственности на Объект несет Покупатель."

- пункт 3.2: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет с момента его заключения."

- пункт 3.4: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 220 516 (Двести двадцать тысяч пятьсот шестнадцать) рублей 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."

- пункт 5.1: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/360 от ставки рефинансирования от неуплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки."

- пункт 5.2: "В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности и от государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от цены объекта."

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ОРТ" (ОГРН: 1157746027262) 6 000 (Шесть тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлины при подаче иска.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

А.И. Трубицын Е.Б. Расторгуев