Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2016 г. N 09АП-44898/16

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора аренды, по договору купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Москва

21 октября 2016 г.

Дело N А40-92272/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 21.10.2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я., судей Барановской Е.Н., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.07.2016 по делу N А40-92272/15, принятое судьей Павлюком Ю.Б., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Шанталь" (ОГРН 1077758945087) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 99,7 кв.м., расположенной по адресу: г.Москва, Ленинский проспект, д.74 (этаж 2 пом. I, комн.1, 1а, 2,3, 3а, 4-10)

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Юревич М.В. по доверенности от 25.07.2016

от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 07.12.2015

Общество с ограниченной ответственностью "Шанталь" (далее -ООО "Шанталь", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 99,7 кв. м., расположенной по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 74 (этаж 2 пом. I, комн. 1, 1а, 2, 3, 3а, 4-10).

Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.07.2016 года требования истца удовлетворены. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ответчика полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, Обществу с ограниченной ответственностью "Шанталь" (арендатор) на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 22.11.2007 N 07-00950/07, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы) и зарегистрированного в установленном порядке, в редакции дополнительных соглашений от 07.07.2010 и от 26.05.2011 предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 99,7 кв.м. (этаж 2, пом. I, комн. 1, 1а, 2, 3, За, 4-10), расположенное по адресу: г.Москва, Ленинский проспект, д. 74.

Истец 22.07.2014 обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Закона.

Ответчик направил 03.10.2014 истцу для подписания проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества (письмо N 33-5-21488/14-(1)-0). Согласно предложенным Ответчиком условиям проекта договора цена выкупаемого имущества составляет 19 381 000 руб. Размер ежемесячного платежа по рассрочке в течение трех лет - 538 361 руб. 12 коп.

Согласно отчету об оценке от 17.10.2014 N 04/10/14, выполненному ООО "Андеррайтинг" по заказу истца, цена выкупаемого имущества по состоянию на 22.07.2014 составляет 15 324 200 руб.

Таким образом, по мнению истца, цена, указанная в договоре, является завышенной и не соответствует реальной рыночной стоимости. Истец подписал проект договора с протоколом разногласий в указанной части и 27.10.2014 передал их ответчику с сопроводительным письмом.

Письмом от 04.12.2014 N 33-5-21488/14-(0)-1 ответчик уведомил истца об отсутствии правовых оснований для заключения договора купли-продажи с учетом протокола разногласий.

Таким образом, между сторонами на дату обращения истца с иском в суд разногласия не урегулированы.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок договор не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года ; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом Определением 01.09.2015 назначена судебная экспертиза, поведение которой поручено ООО "ЭКСПЕРТ", экспертом назначен эксперт Ефимов Игорь Владимирович, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости по состоянию на 22.07.2014 нежилого помещения, общей площадью 99,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 74 (этаж 2, пом. 1, комн. 1, 1а, 2, 3, 3а, 4-10).

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 99,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, д. 74 (этаж 2, помещение I, комнаты N 1, 1а, 2, 3, 3а, 4-10) пo состоянию на 22.07.2014 г. составляет 9 681 000 руб., без учета НДС.

Ответчик возразил против результатов экспертизы, заявив, что отсутствует "Анализ рынка г. Москвы" нарушается принцип достаточности. Экспертом не определен интервал цен продаж (по совершенным сделкам или существующим предложениям) аналогичных объектов.

Кроме того, объекты аналоги N 2,4,5 (стр. 18) находятся на второстепенных улицах с меньшим пешеходным и транспортным трафиком, что играет существенную роль в ценообразовании для коммерческих помещений. Нарушается требования объективности, всесторонности и полноты исследования, предусмотренных содержанием Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертом по названным доводам данные следующие пояснения. Объекты-аналоги были представлены к продаже с октября 2013 г. по июнь 2014 г. В период с октября 2013 г. по июль 2014 г. экспертом не было выявлено существенных изменений на рынке коммерческой недвижимости в г. Москве. Таким образом, корректировка на изменения стоимости в период между датами сделок (предложений) и датой оценки не вносилась.

Изменение курса доллара США по данным Центрального банка Российской Федерации составило с 31,8167 до 35,0900 (или около 15%). По данным большинства аналитических исследований, значительного изменения стоимости и величины арендных ставок не произошло за указанный период.

С учетом изложенного эксперт не посчитал нужным вводить корректировки на дату предложений (продаж) за период с сентября 2013 по дату определения стоимости.

Оборот розничной торговли в Москве за 2014 года превысил 4,4 трлн. рублей, что на 2,4% больше, чем в 2013 году, при годовой инфляции в 11,7%. Таким образом, в сопоставимых ценах можно констатировать падение оборота розничной торговли на 8%.

По итогам 2014 года значительно увеличилась доля свободных площадей на основных торговых коридорах столицы. Вакансия достигла 10% и продолжает расти. Наиболее высокий уровень предложения зафиксирован на Ленинском проспекте, Тверской улице, Кутузовском проспекте, проспекте Мира. В значительной степени это обьясняется уменьшением доли street-retail в оборотах и перемещением арендаторов в ТЦ.

По итогам 2014 года зафиксировано падение ставок в долларовом эквиваленте на 20-25%, состоялся массовый переход на рублевые ставки с увеличением доли платежей, зависящих от торгового оборота оператора. Для якорных гипермаркетов процент с оборота составляет от 1 до 3%, для операторов торговой галереи может достигать 15%.

Рынок однозначно переходит в категорию "рынка арендатора", что по мнению эксперта означает повышение требований операторов к местоположению и маркетинговой концепции вновь построенных и существующих ТЦ. Обзор рынка помещений свободного назначения в Москве (источник информации: Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости R-Way N 232, июль 2014 г. и еженедельный информационно-рекламный журнал "Недвижимость и цены" N22 (583) приведен на стр.11-13 заключения. В частности на стр.11, в табл.2.2 даны основные показатели рынка коммерческой недвижимости в Московском регионе.

Исследуемый объект имеет отдельный вход со двора, таким образом, не оказывается большое влияние фактора размера и оживленности магистрали, на которой расположен объект. Кроме того, аналог N 1 расположен на Профсоюзной улице, сопоставимой с рассматриваемой улицей по оживленности. Экспертом пояснено, что скриншоты Интернет-страниц приведены им в заключении.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленное Истцом ходатайство, не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку эксперт дал обоснованные ответы на вопросы истца, истец не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.

Оценив, данное экспертное заключение, суд первой инстанции обоснованно признал его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.

Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции также обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Истец уточнил сумму выкупа и предложил цену объекта выше суммы, установленной в первом отчете об оценке рыночной стоимости помещений, в связи с чем иск об обязании департамента заключить с обществом договор купли-продажи нежилых помещений по цене 9 681 000 руб. без НДС на условиях, направленного ответчику проекта договора купли-продажи.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2016 по делу N А40-92272/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Е.Н. Барановская И.С. Лящевский