Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2016 г. N 09АП-57008/16

город Москва

28 ноября 2016 г.

Дело N А40-35874/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Барановской Е.Н.,

судей Лящевского И.С., Панкратовой Н.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Фирма "ЗАР" на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 сентября 2016 года по делу N А40-35874/2016, принятое судьей О.И. Никоновой (шифр судьи 105-303),

по иску Общества с ограниченной ответственностью Фирма "ЗАР" (ОГРН 1027739045509, ИНН 7719033569)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

3-и лица - Правительство Москвы, Москомархитектура, Префектура Восточного административного округа города Москвы

о признании расторжения договора аренды земельного участка недействительным, признании договора действующим

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Аббасов К.Р. - генеральный директор (протокол N 7 от 13.10.2014 г.)

от ответчика: Белова А.А. по доверенности от 30.12.2015 г.

от 3-их лиц: от Москомархитектуры - Котов С.А. по доверенности от 15.09.2015 г.

от Правительства Москвы - Белова А.А. по доверенности от 01.09.2016 г.

в судебное заседание не явились: представители Префектуры ВАО г. Москвы - извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "ЗАР" (далее - ООО Фирма "ЗАР") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании расторжения договора аренды земельного участка N М-03-004470 от 23.02.1996 г., выраженного в уведомлении Департамента городского имущества от 18.01.2016 г. за N ДГИ-И-470/16, недействительным и незаконным, а также о признании договора аренды земельного участка за NМ-03-004470 от 23.02.1996 г. действующим на условиях, указанных в договоре.

При рассмотрении дела истцом заявлен отказ от исковых требований в части признания договора аренды земельного участка N М-03-004470 от 23.02.1996 г. действующим на условиях, указанных в договоре, что судом было принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 сентября 2016 года по делу N А40-35874/2016 производство по делу в части исковых требований о признании договора аренды земельного участка N М-03-004470 от 23.02.1996 г., действующим, прекращено, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного иска.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, истцом осуществлялись активные действия по освобождению земельного участка от незаконных строений. Настаивает, что договор может считаться расторгнутым со дня направления повторного уведомления о расторжении договора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика и 3-го лица (Правительства Москва) доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель 3-го лица (Москомархитектуры) поддержал правовую позицию ответчика по делу, просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

3-е лицо - Префектура Восточного административного округа города Москвы, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечило.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что 11.07.1996 г. между Товариществом с ограниченной ответственностью Фирма "ЗАР" (правопредшественник истца, Арендатор) и Московским земельным комитетом (правопредшественник ответчика, Арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N М-03-006005, по условиям которого Арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:03:0005001:052, площадью 6 000 кв. м по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, вл. 2, сроком до 24.01.2045 г. для целей строительства и дальнейшей эксплуатации бизнес-центра.

Дополнительным соглашением от 02.04.1998 г. стороны установили, что Арендатор обязуется до 01.10.1999 г. разработать проект на строительство по градостроительному заданию Москомархитектуры.

Согласно п. 6.1. договора Арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно (в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора) в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе: в случае неосвоения участка в течении сроков, установленных градостроительной документацией и предусмотренных в особых условиях договора, или по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами РФ и города Москвы.

Из материалов дела усматривается, что в связи с неосвоением земельного участка, неисполнением ответчиком обязательств по сроку начала строительства, на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ) Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес ООО "Фирма "ЗАР" уведомление от 26.11.2015 г. N ДГИ-И-60282/15 о расторжении договора аренды земельного участка от 11.07.1996 г. N М-03-006005, на которое Арендатор направил возражения.

Рассмотрев указанные возражения, Департамент городского имущества города Москвы подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды, уведомив об этом ООО "Фирма "ЗАР" письмом от 18.01.2016 г. за N ДГИ-И-470/16, в котором также указал, что вышеназванный договор аренды считается расторгнутым со дня направления указанного уведомления.

Полагая, что оснований для расторжения договора до истечения срока его действия не имелось, ООО "Фирма "ЗАР" обратилось в суд, настаивая на признании недействительной сделки - одностороннего отказа Департамента городского имущества от договора аренды земельного участка от 11.07.1996 N М-03-006005, выраженного в письме N от 18.01.2016 г. за N ДГИ-И-470/16.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необоснованности заявленного иска и принял решение об отказе в его удовлетворении.

Так, в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае существенного нарушения условий договора аренды и (или) существенного изменения обстоятельств, при которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договор

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут, при этом, как следует из изложенных выше правовых норм, договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий.

Об этом также свидетельствует следующая формулировка в пункте 22 статьи 3 Закона -расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Как следует из условий договора, земельный участок передан истцу в аренду в 1996 году для строительства объекта, разрешение на его строительство Обществом не получено, строительство объекта не начато.

Как установлено судом первой инстанции, в рамках исполнения обязательств по строительству истцом был разработан комплект Исходно-разрешительной документации от 06.10.1995 N 062-73/523, сроком действия до 05.10.1996, от 13.02.2002 N 063-41/182, сроком действия до 18.11.2005, а также получен проект строительства торгового центра, получено положительное заключение Мосгосэкспертизы от 09.09.2005 N 31-П4/05 МГЭ, проект зарегистрирован в Государственном градостроительном кадастре города Москвы (свидетельство от 27.06.2006 серии МГ04 N 00297).

С 2003 года необходимым документом для получения разрешения на строительство в городе Москве согласно Закону города Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" был акт разрешенного использования земельного участка, который содержал требования, параметры и условия разрешенного использования участка территории градостроительного объекта.

Однако, при наличии действующего договора аренды и являясь правообладателем земельного участка, истец за разработкой Акта разрешенного использования земельного участка в Москомархитектуру не обращался и не представил соответствующий акт разрешенного использования (АРИ) на утверждение в установленном порядке.

С 08.08.2008 г. вступил в силу Закон города Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы", в соответствии с которым вместо Акта разрешенного использования земельного участка истцу следовало получить градостроительный план земельного участка.

Истец обратился в Москомархитектуру с заявлением о подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, вл. 2 только 07.02.2012 г., т.е. спустя более 3,5 года после внесения изменений в законодательство о градостроительной деятельности.

Таким образом, спустя 20 лет после получения земельного участка в аренду, ООО Фирма "ЗАР" не получена разрешительная документация на строительство бизнес-центра.

Направив истцу уведомление о расторжении договора аренды от 11.07.1996 N М-03-006005 в связи с неисполнением Арендатором обязательств по получению разрешения на строительство, Департамент городского имущества реализовал свое право, предусмотренное нормами Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Довод апелляционной жалобы о том, что истцом осуществлялись активные действия по освобождению земельного участка от незаконных строений, судебной коллегией не принимается.

Так, на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 28.07.2010 г. по делу N А40-32831/2010 по исковому заявлению Департамента, Префектуры ВАО города Москвы, ООО "КБФ АСТ" обязано освободить земельный участок, площадью 6000 кв.м., с кадастровым номером 77:03:050010:052, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Сиреневый бульвар, вл. 2, от строений торговых рядов в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда.

Между тем, с учетом того обстоятельства, что ООО Фирма "ЗАР" владело рассматриваемым земельным участком на вещном праве по договору аренды от 11.07.1995 N М-03-006005, доказательств того, что истец самостоятельно предпринимал действия в осуществлении и реализации своих прав по своевременному освоению земельного участка, в материалы дела не представлено.

Судом первой инстанции также отмечено, что истцом фактически оспаривается уведомление о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды, которое по сути является информационным письмом, в подтверждении ране принятого решения и не нарушает прав и законных интересов последнего.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО Фирма "ЗАР" по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 сентября 2016 года по делу N А40-35874/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Н.И. Панкратова И.С. Лящевский