Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2016 г. N 09АП-52317/16

г. Москва

16 ноября 2016 г.

Дело N А40-60677/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "СТОМА-ДАКТ"

на решение Арбитражного суда город Москвы от 25 августа 2016 года

по делу N А40-60677/2016, принятое судьей Яниной Е.Н.,

по иску ООО "СТОМА-ДАКТ" (ОГРН 5147746348855)

к ГУП "ЖИЛИЩНИК-1" (ОГРН 1027700119655)

третье лица: 1. ООО"Инвестиционно-Строительная Группа"Развитие",

2. Департамент городского имущества города Москвы

о переводе прав и обязанностей по Договору аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: Назаров Д.К. (по доверенности от 01.02.2016);

от ответчика: Каширина Е.С. (по доверенности от 31.12.2015);

от к/у ГУП "ЖИЛИЩНИК-1" - Корнеева С.М. (по доверенности от 08.09.2016);

от третьих лиц: от ДГИ г.Москвы - Нефедов А.Ю. (по доверенности от 23.03.2016);

от ООО "Инвестиционно-Строительная Группа"Развитие"- не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СТОМА-ДАКТ" (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Государственному унитарному предприятию города Москвы "ЖИЛИЩНИК-1" (далее- ответчик) о переводе прав и обязанностей по аренде нежилого помещения, расположенного по адресу город Москва, ул. Широкая дом 21, корп.2.

Свои требования истец мотивирует тем, что ответчик, заключив 01 декабря 2014 года до окончания срока действия Договора аренды N 03-00727/00 от 30 октября 2000 года, с ООО

"Инвестиционно-строительная Группа "Развитие" Договор аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Москва. ул. Широкая, д.21, корп. 2, нарушил преимущественное право аренды ООО "СТОМА-ДАКТ".

Арбитражным судом города Москвы к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-Строительная Группа"Развитие", Департамент городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда город Москвы от 25 августа 2016 года по делу N А40-60677/2016 требования истца оставлены без удовлетворения.

При этом, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "СТОМА - ДАКТ", ненадлежащим образом исполняло свои обязанности по Договору аренды и арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, в связи с чем у суда отсутствуют достаточные основания для признания ООО "СТОМА - ДАКТ" субъектом, который на основании пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать перевода прав по Договору аренды, заключенному с другим арендатором.

Не согласившись с вынесенным по делу решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд, с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм процессуального и материального права. Указывает на то, что письма от ГУП "ЖИЛИЩНИК-1" были подписаны ненадлежащим лицом. Полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что истец ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по Договору аренды, так как истец вносил арендную плату Департаменту городского имущества города Москвы, что является надлежащим исполнением обязательств по Договору.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица Департамента городского имущества города Москвы вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы оставил на усмотрение суда.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель третьего лица ООО "Инвестиционно-Строительная Группа"Развитие" не явился, о времени и месте, судебного разбирательства извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, доводы отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей явившихся лиц, участвующих в деле, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, 30 октября 2000 года между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (ныне Департамент городского имущества г. Москвы) (арендодатель) и ЗАО "СТОМА-ДАКТ" был заключен Договор аренды N 3-727, в соответствии с которым, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущество общей площадью 146,2 кв.м, по адресу: Москва, ул. Широкая, 21, кор.2, срок действия договора аренды устанавливается с 30.10.2000 по 22.12.2012 (п. 1.1., 2.1.).

Дополнительным соглашением от 19 сентября 2002 года к Договору, сторонами внесены изменения относительно общей площади арендуемых помещений - вместо 146.2 кв.м. читать 143,6 кв.м.

Дополнительным соглашением от 27 декабря 2012 года к Договору, сторонами внесены изменения относительно срока Договора аренды - с 22.12.2012 по 30.06.2015.

25.12.2014 N исх.-1675 ГУП г. Москвы "Жилищник-1" в адрес ЗАО"СТОМА-ДАКТ" было направлено Уведомление, в котором указывалось, что на основании распоряжения Департамента имущества г. Москвы "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "Жилищник-1" помещений от 22.06.2012 N 1527-р и в соответствии с актом приема передачи от 01.08.2012 N 03-00010/12 ГУП "Жилищник-1" на праве хозяйственного ведения передан объект нежилого фонда (1 этаж пом. II комн.1, 2, 2а, 3-5, 6, 6а, 6б, 6в, 7-11, 11а, 11б) общей площадью 143,6 кв.м., расположенный по адресу: ул. Широкая,д.21, корп.2, о чем 18.12.2012 в едином государственном реестре прав внесена запись N 77-77-12/046/2012-949, в связи с чем, ответчик просил истца в срок до 30.12.2014 обратиться в ГУП "Жилищник-1" по адресу: Б. Спасоглинищевский пер., д.3, стр.8, каб. 206 для заключения Дополнительного соглашения к Договору аренды от 30 октября 2000 года N 3-727 об изменении стороны в Договоре (арендодателя).

Уведомлением от 05.05.2015 N исх.-159/15 ответчик извещал истца о том, что на основании зарегистрированного права хозяйственного ведения за ГУП "Жилищнки-1" на объект недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 143,6 кв.м. 1 этаж пом. II комн. 1, 2, 2а, 3-5, 6, 6а, 6в, 7-11, 11а, 11б по адресу: Москва, ул. Широкая, д.21, корп.2, обремененного Договором аренды N 3-727 от 30 октября 2000 года все права и обязанности арендодателя по указанному договору с момента государственной регистрации права переходят к ГУП "Жилищник-1", а также разъяснено, что согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду, на основании изложенного, истцу повторно было предложено подписать

Дополнительное соглашение к Договору аренды N 3-727 от 30 октября 2000 года.

13.07.2015 сообщением N 33-5-17312/15-(0)-1, истцу было отказано в предоставлении государственной услуги в выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, за исключением объектов жилищного фонда в отношении недвижимого имущества. Расположенного по адресу: Широкая ул., д.21, корп.2, в связи с тем, что нежилое помещение площадью 143,6 кв.м. по указанному адресу передано в хозяйственное ведение ГУП "Жилищник-1", в связи с чем, департамент не является стороной по Договору аренды от 30 октября 2000 года N 03-00727/00 и по вопросу продления срока действия Договора аренды ООО "Стома-Дакт" следует обращаться в ГУП "Жилищник-1".

Уведомлением от 28.05.2015 N исх-203/15 ГУП "Жилищник-1" информировал истца о прекращении Договора в связи с истечением срока его действия, о чем 14.08.2015 в ЕГРП внесена запись.

Помещение истцом возвращено ответчику по акту приема-пердачи от 31 августа 2015 года.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 сентября 2014 года по делу N А40-

45790/12-4-147Б ответчик признан банкротом, и в отношении ответчика открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим Ответчика назначен Матусяк Виктор Богданович.

01.12.2015 между ООО "Инвестиционно-строительная группа "Развитие" (арендатор и ООО "Стома-Дакт" (субарендатор) был заключен Договор N 55/12 на субаренду нежилого помещения общей площадью 143,6 кв.м. (этаж 1 пом. II комн. 1, 2, 2а, 3-5, 6, 6а, 6б, 6в, 7-11, 11а, 11б) расположенное по адресу: Москва, Широкая, д. 21, корп.2, стр.8). Срок аренды с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев (п.2.1.).

17.08.2015 между ООО "Инвестиционно-строительная группа "Развитие" (арендатор) и ООО "СТОМА-ДАКТ" (субарендатор) был заключен Договор на субаренду нежилого помещения N 55/12, в соответствии с которым истцу передано в субаренду нежилое помещение общей площадью 143,6 кв.м. (этаж 1, пом. II комн. 1, 2, 2а, 3-5, 6, 6б, 6в, 7-11, 11а, 11б), по адресу: Москва, ул. Широкая, д. 21, корп.2, стр.8 (п.1.1.). Срок действия в течение 11 месяцев, не превышая срока действия основного договора аренды от 01 декабря 2014 г., указанного в п. 7.1 основного договора аренды (п.2.1.).

01.12.2015 между ГУП "Жилищник-1" и ООО "Инвестиционно-строительная группа "Развитие" был заключен Договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование объекты недвижимости, указанные в приложении N 1 договора, а арендатор обязуется принять объекты в аренду и выплачивать за него арендную плату (п.1.1.). В приложении N 1 объекты недвижимости, представляемые по договору аренды числится также и объект недвижимости помещения, расположенные по адресу: Москва, ул. Широкая,.21, корп.2, кадастровый (или условный) номер 77:02:0004001:11859, назначение: нежилое, общая площадью объекта 143,6 кв.м.

08.09.2015 между ГУП "Жилищник-1" и ООО "Инвестиционно-строительная группа "Развитие" (арендатор) был заключен Договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование объекты недвижимости, указанные в приложении N 1 к Договору, а арендатор обязуется приять объекты в аренду и выплачивать за него арендую плату (п.1.1.). Срок действия договора с 01.12.205 г. по 30.11.2016 г. (п.7.1.) Согласно приложению N 1 к договору аренды от 08.09.2015., в числе объектов недвижимости, числится в том числе помещения, расположенные по адресу: Москва, ул. Широкая, д. 21, корп.2, кадастровый (или условный) номер 77:02:0004001:11859 назначение: нежилое, общая площадью объекта 143,6 кв.м.

Ссылаясь на то, что ответчиком нарушено преимущественное право истца на аренду недвижимого имущества из чего следует, что права и обязанности по договору аренды, заключенному между ГУП "Жилищник" и ООО "Инвестиционно-Строительная Группа "Развитие", могут быть переведены на ООО "СТОМА - ДАКТ", истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящими требованиями.

Пунктом 4.2.12 Договора предусмотрено, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок при выполнении без нарушений всех условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что ООО "СТОМА - ДАКТ", ненадлежащим образом исполняло свои обязанности по Договору аренды, что привело к одностороннему отказу арендодателя от исполнения договора, в связи с чем суд правомерно не усмотрел достаточных оснований для признания ООО "СТОМА - ДАКТ" субъектом, который на основании пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать перевода прав по договору аренды, заключенному с другим арендатором, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия:

- надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору;

- наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды;

- согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если:

- доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок;

- арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцом в нарушение указанных норм в материалы дела не представлены допустимые доказательства: обращения с заявлением в адрес правообладателя (арендодателя) на заключение Договора аренды, отказ арендодателя в заключении Договора аренды.

В связи с чем, требования истца правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Доводы заявителя жалобы о том, что письма от ГУП "ЖИЛИЩНИК-1" были подписаны ненадлежащим лицом подлежат отклонению, поскольку указанные обстоятельства не препятствовали истцу обратиться самостоятельно к ответчику с требованием о заключении Дополнительного соглашения.

Доводы заявителя жалобы о необоснованном выводе суда первой инстанции о том, что истец ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по Договору аренды, так как истец вносил арендную плату Департаменту городского имущества города Москвы, что является надлежащим исполнением обязательств по Договору, подлежат отклонению, поскольку арендодателем по Договору аренды с 18.12.2012 стало ГУП "Жилищник-1", а внесение арендной платы с 18.12.2012 Департаменту городского имущества города Москвы не является надлежащим исполнением обязательств по Договору, поскольку Департамент городского имущества города Москвы с указанной даты не является арендодателем.

ГУП "Жилищник-1" письмами от 25.12.2014 N исх-1675/14, от 11.02.2015 N исх-25/15, от 27.02.2015 N исх-40/15, от 05.05.2015 N исх-159/15, уведомлял истца о переходе права хозяйственного ведения на арендованное им имущество и сообщил реквизиты для перечисления арендной платы.

Также уведомлениями от 27.05.2015 N исх-201/15 и от 28.05.2015 N исх-203/15 ГУП "Жилищник-1" информировал истца необходимости внести арендную плату и о прекращении Договора в связи с истечением срока его действия, о чем 14.08.2015 в ЕГРП внесена запись.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что истцом не доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение Договора, не представлено доказательств того, что арендодатель отказал арендатору в заключении Договора на новый срок.

Тот факт, что арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения Договора с прежним арендатором, учитывая не совершение истцом действий по заключению Дополнительного соглашения с новым арендатором и возврате помещений по акту приема-передачи, правомерно признано судом как несогласие арендатора продлить арендные отношения по Договору аренды с новым арендодателем.

Учитывая изложенное, оснований полагать, что истец надлежащим образом исполнял свои обязательства по Договору аренды у суда апелляционной инстанции не имеется.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 августа 2016 года по делу N А40-60677/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Т.Я. Сумарокова Е.Н. Барановская