Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2016 г. N 09АП-23527/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 2 февраля 2017 г. N Ф05-21749/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: решение суда первой инстанции изменено

город Москва

07 октября 2016 г.

Дело N А40-144887/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,

судей Д.Н. Садиковой, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Астра-Тим" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 марта 2016 года по делу N А40-144887/2015, принятое судьей Михайловой Е.В.

по иску ООО "Астра-Тим" (ОГРН 1067759658493, юр.адрес: 125363, г. Москва, ул. Фабрициуса, д. 30) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, юр.адрес: 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Ватагин А.М. (по доверенности от 03.06.2015)

от ответчика: Нефедов А.Ю. (по доверенности от 23.03.2016)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Астра-Тим" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) в окончательном виде содержащим требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей пл. 220,3 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн.36-40, 45-59), расположенного по адресу: г.Москва, ул.Фабрициуса, д.30, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

- абзац 1-й Пункта 3.1 Договора: "3.1. Цена Объекта составляет 23 370 000 (двадцать три миллиона триста семьдесят тысяч) руб.;

- пункт 3.2 Договора: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";

-третье предложение Пункта 3.4 Договора: "Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до " " числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 389 500 (трехсот восьмидесяти девяти тысяч пятисот) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 марта 2016 года урегулированы разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора купли-продажи указанных нежилых помещений, по цене объекта недвижимости 29 408 000 рублей.

Судом первой инстанции признано необоснованным заключение судебной экспертизы по вопросу определения выкупной стоимости недвижимого имущества, а представленное заключение ответчика по этому вопросу напротив признано соответствующим законодательству, при этом доказательств недостоверности заключения ответчика не представлено.

Истец не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт, ссылаясь на необоснованное определение судом первой инстанции выкупной стоимости недвижимости на основании оценки, проведенной ответчиком.

Департамент городского имущества города Москвы представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, утверждая о том, что цену выкупаемого объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством устанавливает собственник этого имущества.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 и 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим изменению, на основании следующего.

Как усматривается из материалов дела, истец спорными помещениями владеет и пользуется с июня 2004 года по договору аренды N 09-00320/04 от 23.06.2004 г. и ему в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предоставлено преимущественное право выкупа этого имущества, с чем согласился и ответчик, направив истцу проект договора купли-продажи спорного имущества.

Поскольку истец с предложенными Департаментом условиями выкупной стоимости не согласился, направив ответчику протокол разногласий к договору (т.1 л.д.16), у сторон возникли разногласия (т.1 л.д.17) при заключении договора купли-продажи в части определения выкупной стоимости имущества, за урегулированием которых истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, поручив её проведение АНО "Независимое экспертно-оценочное бюро", по результатам которой стоимость спорных объектов составила 23 370 000 рублей без НДС (т.3 л.д.50).

Исследовав экспертное заключение АНО "Независимое экспертно-оценочное бюро" с учетом пояснений эксперта в судебном заседании, суд первой инстанции пришел к выводу, что данное заключение невозможно использовать в качестве доказательства в суде, поскольку оно содержит необоснованные и противоречивые выводы.

Суд апелляционной инстанции считает, что поскольку судом первой инстанции заключение судебной экспертизы признано необоснованным и противоречивым, в силу ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации имеются основания для назначения по делу повторной экспертизы, вопрос о проведении которой судом первой инстанции не обсуждался со сторонами.

Поэтому при принятии решения суд первой инстанции неправомерно исходил из выкупной стоимости имущества, установленной оценкой ответчика.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 г., отложено рассмотрение дела и предложено сторонам спора представить предложения по экспертному учреждению; документации, подлежащей направлению в экспертное учреждение; согласие экспертной организации на проведение экспертизы, сведения о сроке проведения экспертизы, стоимости судебной экспертизы и о вопросах, подлежащих разрешению экспертом. Так же судом предложено сторонам внести на депозитный счет Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства за проведение экспертизы.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2016 г. удовлетворено ходатайство истца, назначена по делу оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Интелис-Оценка", эксперту Примеровой Маргарите Николаевне.

Согласно заключению экспертизы ООО "Интелис-Оценка" стоимость рассматриваемого объекта недвижимости составила 23 796 148 рублей без НДС (т.5).

Ответчиком заявлены замечания в письменном виде на заключение экспертизы ООО "Интелис-Оценка" (т.6 л.д.8) и ходатайство о вызове эксперта Примеровой М.Н. в судебное заседание для дачи пояснений по указанному экспертному заключению с учетом представленных замечаний.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 г. удовлетворено ходатайство ответчика, в судебное заседание вызван эксперт Примерова М.Н.

Эксперт Примерова М.Н. в судебном заседании суда апелляционной инстанции по заключению дал устные пояснения, ответил на дополнительные вопросы ответчика и представил пояснения в письменном виде, в которых отклонены как необоснованные вопросы ответчика.

Суд апелляционной инстанции, исследовав заключение экспертизы ООО "Интелис-Оценка" в совокупности с пояснениями эксперта, приходит к выводу, что при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, суд апелляционной инстанции признает указанное заключение эксперта надлежащим доказательством для целей определений выкупной стоимости арендуемого объекта и не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы в порядке части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, разногласия сторон по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества подлежат урегулированию исходя из стоимости 23 796 148 рублей без НДС (т.5) согласно заключению экспертизы ООО "Интелис-Оценка".

Ответчик в суде не заявил возражений относительно условий договора: по пункту 3.2 Договора: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения"; третьего предложения пункта 3.4 Договора: "Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до " " числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 396 602 (трехсот девяносто шести тысяч шестьсот двух) руб. 47 (сорока семи) коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга". В судебном заседании ответчик согласился с доводом истца о том, что дата, в которую производятся последующие ежемесячные платежи, соответствует моменту заключения договора и вносится ответчиком самостоятельно в договор; разногласий в этой части у сторон нет.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 марта 2016 года по делу N А40-144887/2015 изменить.

Урегулировать разногласия между ООО "Астра-Тим" (ОГРН 1067759658493) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423), возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей пл. 220,3 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн.36-40, 45-59), расположенного по адресу: г.Москва, ул.Фабрициуса, д.30, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

- абзац 1-й пункта 3.1 Договора: "3.1. Цена Объекта составляет 23 796 148 (двадцать три миллиона семьсот девяносто шесть тысяч сто сорок восемь) руб. в соответствии с заключением эксперта от 27.07.2016 г., выполненным ООО "Интелис-Оценка";

- пункт 3.2 Договора: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";

-третье предложение пункта 3.4 Договора: "Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до " " числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 396 602 (трехсот девяносто шести тысяч шестьсот двух) руб. 47 (сорока семи) коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) в пользу ООО "Астра-Тим" (ОГРН 1067759658493) в возмещение расходов на оплату госпошлины за подачу иска 6 000 рублей, апелляционной жалобы - 3 000 рублей и за проведение экспертизы ООО "Интелис-Оценка" 35 000 рублей.

Возвратить ООО "Астра-Тим" (ОГРН 1067759658493) с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда излишне зачисленные платежным поручением N 63 от 15.06.2016 г. за проведение экспертизы 15 000 рублей.

Перечислить ООО "Интелис-Оценка" (109456, Москва, Рязанский пр-т, д.75, корп.4) с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 35 000 руб. (Банк получателя: ПАО АКБ "АВАНГАРД" г.Москва; БИК 044525201; сч. N 30101810000000000201. Получатель - ООО "Интелис-Оценка", ИНН 7721523183, КПП 772101001, сч. N 40702810600000009444), зачисленные на депозитный счет суда за проведение строительно-технической экспертизы платежным поручением N 63 от 15.06.2016 г.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Расторгуев

Судьи

Д.Н. Садикова А.И. Трубицын