Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2016 г. N 09АП-43946/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21 февраля 2017 г. N Ф05-20542/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

17 октября 2016 г.

Дело N А40-62935/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Москвиной Л.А.,

судей:	Свиридова В.А., Захарова С.Л.,
при ведении протокола	и.о. секретаря судебного заседания Жубоевым Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.06.2016 по делу N А40-62935/2015 судьи Прижбилова С.В. (181-504)

по заявлению ООО "Финансовые инновации"

к Управление Росреестра по Москве

о признании незаконным отказа.

при участии:

от заявителя:	Исмаилова С.М. по дов. от 27.01.2016;
от ответчика:	Калмыкова М.Ю. по дов. N 586 от 18.01.2016;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Финансовые инновации" (далее также, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее также орган, решение которого обжалуется) решения об отказе в государственной регистрации договора N АРТ/06 от 03.11.2011 в долевом строительстве паркинга от 24.03.2015; об обязании произвести государственную регистрацию указанного договора; распределении судебных расходов, понесенных им в связи рассмотрением настоящего.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 сентября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2015 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.02.2016 года решение от 11.09.2015 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-62935/2015 и постановление от 23.11.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда отменено и дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Арбитражный суд Московского округа указал, что при новом рассмотрении дела суду необходимо рассмотреть вопрос о составе участвующих в деле лиц, проверить наличие обстоятельств, подтвержденных вступившими в законную силу судебными актами, исследовать и дать оценку всем имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам, результаты которой отразить в принятом судебном акте, указав в нем мотивы, по которым суд согласится с доводами и возражениями участвующих в деле лиц и представленными ими доказательствами или отклонит их.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.06.2016, принятым по настоящему делу, признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 24.03.2015 об отказе в государственной регистрации договора N АРТ/06 от 03.11.2011 участия в долевом строительстве паркинга. Кроме того, суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "Финансовые инновации" и произвести государственную регистрацию договора N АРТ/06 от 03.11.2011 участия в долевом строительстве паркинга, заключенного между Е.Н. Артемовой и Обществом с ограниченной ответственностью "Финансовые инновации".

В обоснование принятого решения суд указал на несоответствие оспариваемого решения нормам Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", посчитав, что для государственной регистрации представлены необходимые и достаточные документы, предусмотренные данным Законом. Суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права противоречит нормам действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя.

Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра по Москве в апелляционной жалобе просит отменить данный судебный акт и отказать в удовлетворении заявленных Обществом требований.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив все представленные в деле доказательства, выслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 03 ноября 2011 года между ООО "Финансовые инновации" (застройщик) и гр. Артемовой (участник долевого строительства) подписан договор N АРТ/06 участия в долевом строительстве многоуровневого подземного паркинга, который, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом Строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ч. 3. ст. 4, далее Закон N 214) подлежал государственной регистрации.

ООО "Финансовые инновации" 17 февраля 2015 года обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о проведении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоуровневого подземного паркинга, расположенного по адресу г. Москва, Гагаринский пер., вл. 24/7, стр. 2, кадастровый номер участка 77:01:0001057:1000.

Полагая, что отказ Управления Росреестра по Москве является незаконным и нарушает его права и законные интересы ООО "Финансовые инновации" обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве также устанавливаются дополнительные требования к составу документов, а именно (ст. 25.1 Закона о регистрации прав): документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства (п. 1); разрешение на строительство (п. 2, для первого договора); проектная декларация (п. 2, для первого договора); план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (п. 2, для первого договора).

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, заявитель представил в Росреестр все необходимые в соответствии с законом документы.

Как указывает ответчик, заявителем не было представлено нотариального согласия супруга или справки о том, что Артемова в браке не состоит.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что представление указанных документов не предусмотрено ст. ст. 17 и ст. 25.1 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, отсутствие согласия супруга, полученного в установленном порядке, не препятствует государственной регистрации сделки, но дает право супругу, права которого такой сделкой нарушены, требовать признания ее недействительной. Кроме этого согласие было представлено.

Исходя из вышеизложенного, несмотря на то, что заявитель представил все необходимые документы, Росреестр письмом от 24.03.2015 N 77/011/025/2015-114 уведомил ООО "Финансовые инновации" об отказе в государственной регистрации.

Одним из оснований явилось то, что земельный участок, предназначенный для строительства, относится к участкам жилых домов многоквартирного типа и не предназначен для строительства на нем объектов недвижимости. Документы, свидетельствующие об изменении вида разрешенного использования участка, необходимые в соответствии с действующим земельным законодательством, не представлены.

Согласно пп. 5 п. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования для земельных участков устанавливаются Градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ).

Действующий ГПЗУ для земельного участка, выделенного под строительство паркинга, предусматривает, помимо прочих, следующие вспомогательные виды разрешенного использования, в частности, объекты, технологически связанные с основными видами разрешенного использования; необходимые для обслуживания пользователей объектов с основными видами разрешенного использования; необходимые для инженерно- технического обеспечения объектов с основными видами разрешенного использования.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пользователями объектов с основным видом разрешенного использования являются собственники помещений расположенного на участке жилого дома.

Паркинг является вспомогательным объектом, необходимым для обслуживания собственников путем создания мест для размещения личного автотранспорта. Нехватка мест для парковки в Центральном административном округе города Москвы - явление объективное и не требующее доказывания.

В соответствии с ч.ч. 2, 3 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ч. 1 ст. 264 ГК РФ).

Жильцы дома, являясь собственниками земельного участка под ним, вправе распорядится своим участком путем его застройки с соблюдением градостроительных норм и правил и действующий градостроительный план земельного участка это позволяет.

Таким образом, установленные для земельного участка виды разрешенного использования допускают строительство паркинга без изменения вида его разрешенного использования.

Удовлетворяя требования заявителя, суд считает необходимым указать, что Управление Росреестра не вправе проверять соответствие видов разрешенного использования земельного участка целям строительства, поскольку пригодность земельного участка для строительства объекта проверяется при выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости в ходе проведения экспертизы проектной документации (ст. 49, 51 Градостроительного кодекса РФ).

Органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, является Министерство регионального развития Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 23.05.2009 N 441), а проведение экспертизы проектной документации осуществляется разными органами в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 (ред. от 07.11.2008) "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий" среди этих органов Росреестр не указан.

В городе Москве органом, уполномоченным выдавать разрешения на строительство является Комитет государственного строительного надзора города Москвы (п. 6 Постановления Правительства Москвы от 28.09.2004 N 671-ПП (ред. от 06.06.2007) "Об обеспечении реализации Закона города Москвы от 9 июля 2003 года N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве").

Полномочия Росреестра определены в Постановлении Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", в соответствии с которым Росреестр вправе осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (пп.5.1.1), но не в праве осуществлять контроль и/или надзор за соблюдением градостроительных регламентов и разрешенного использования Земельных участков.

В соответствии со п. 1 ст. 3, пп. 1 ст. 2 Закона N 214 застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, которое подлежит представлению в Росреестр при регистрации первого договора (ст. 25.1 Закона о регистрации прав).

На момент обращения за регистрацией договора заявитель получил разрешение на строительство N RU77210000-006382 и представил его в Росреестр.

Следовательно, специально уполномоченный орган уже проверил соответствие назначения земельного участка целям строительство и подтвердил его специально установленным документом.

Пригодность земельного участка для строительства подземного паркинга уже была проверена Арбитражным судом города Москвы. Ранее ООО "Финансовые инновации" обращалось в Росреестр за государственной регистрацией договора аренды земельного участка по адресу: г.Москва, Гагаринский пер., вл. 24/7, стр. 2 сроком на 5 лет.

Регистрирующий орган решением от 17.07.2010 г. отказал в регистрации договора, в том числе на основании несоответствия установленных видов разрешенного использования земельного участка целям строительства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.2010 г. по делу N А40-94453/10 удовлетворены требования ООО "Финансовые инновации", признано незаконным решение Росреестра, суд обязал зарегистрировать договор аренды. Договор аренды был зарегистрирован 22 марта 2011 г.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Соответствие видов разрешенного использования земельного участка целям строительства является доказанным и не подлежит повторной проверке.

В обоснование отказа в государственной регистрации договора от 03.11.2011 N АРТ/06 указано, что поскольку в соответствии с требованиями Закона 214-ФЗ (ст. 13) право аренды земельного участка подлежит залогу в пользу участника долевого строительства, неисполнение застройщиком обязательств из договора участия в долевом строительстве может повлечь обращение взыскания на предмет залога и его отчуждение, что противоречит ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Статья 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит исчерпывающий перечень основании для отказа в государственной регистрации прав.

Помимо предусмотренных ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях (п. 3.5 ст. 25.1 Закона о регистрации прав): наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.

В соответствии с Законом N 214-ФЗ и в соответствии с заключенным договором участия в долевом строительстве в залог участникам строительства передается не сам участок, а право его аренды.

Согласно п. 1.1. ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке" если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка.

Срок договора аренды от 12.05.2010 г. составляет пять лет, а право аренды имеет целевой характер (строительство паркинга - п. 2.1. договора аренды).

Соответственно, реализация права аренды в результате обращения взыскания на него приведет лишь к тому, что к третьему лицу перейдет временное право владения и пользования участком в целях осуществления строительства, но никак не к отчуждению или передаче доли в праве общей собственности к другому лицу отдельно от права собственности на помещения жилого дома, поскольку право аренды земельного участка в соответствии с договором не предполагает перехода права собственности на него.

Более того, право аренды третьего лица может быть прекращено самими собственниками путем расторжения договора аренды, либо в связи с истечением срока аренды без его продления, после чего полномочия жильцов по владению и пользованию участком будут восстановлены в полном объеме.

Из этого следует, что на момент обращения за регистрацией договора участия в долевом строительстве, равно как и на весь срок его действия, права собственников помещений жилого дома не нарушаются.

Таким образом, залог права аренды не влечет отчуждения и (или) перехода доли в праве общей собственности.

Второе основание для отказа в государственной регистрации договора - собственники земельного участка не имеют права сдавать в аренду под строительство недвижимости земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поскольку это 1) нарушает разрешенное использование участка; 2) после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости земельный участок под ним нельзя будет отнести к общему имуществу в многоквартирном доме.

Этим нарушаются права и интересы всех собственников многоквартирного дома, поскольку построенный объект можно будет отчуждать отдельно от основных помещений (квартир), что противоречит ст. ст. 36, 37 Жилищного кодекса РФ.

Следовательно, договор аренды земельного участка oт 12.05.2010 не может рассматриваться в качестве правового основания для заключения договора участия в долевом строительстве, а иных документов о предоставлении земельного участка для строительства не предоставлено.

Признавая данное основание необоснованным суд первой инстанции правомерно исходил из того, что право собственников земельного участка на заключение договора аренды, а также его соответствие нормам действующего гражданского, земельного и жилищного законодательства удостоверено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-94453/10-21-479.

На основании данного решения Росреестр 22.03.2011 г. осуществил государственную регистрацию договора аренды за N 77-77-15/024/2010-269 сроком на 5 лет.

На момент обращения за государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве договор аренды являлся и является действительной сделкой, заключенной и зарегистрированной в установленном порядке.

Сделка может быть прекращена сторонами или судом в установленном законом порядке.

На дату принятия обжалуемого решения, договор аренды в установленном порядке не был расторгнут сторонами и не признан недействительным по решению суда.

Указанное обстоятельство ответчиком не опровергнуто. Доказательств обратного суду не представлено.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение ответчика не соответствует требованиям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем вывод суда первой инстанции о необходимости признания данного решения недействительным правомерен.

Суд первой инстанции в порядке п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ правомерно удовлетворил требование заявителя о возложении на Управление Ростреестра по Москве обязанности произвести государственную регистрацию договора от 03.11.2011 N АРТ/06 участия в долевом строительстве подземного паркинга между Артемовой и ООО "Финансовые инновации".

Исходя из вышесказанного, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, что установлено при рассмотрении спора и в апелляционном суде, поскольку в обоснование жалобы ее податель указывает доводы, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном решении.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в том числе, связанные с иным толкованием норм материального права, признаются коллегией несостоятельными, не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Таким образом, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 27.06.2016 по делу N А40-62935/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Л.А. Москвина

Судьи

В.А. Свиридов С.Л. Захаров