Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2016 г. N 17АП-12556/16

г. Пермь

14 ноября 2016 г.

Дело N А60-15547/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Дюкина В.Ю., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габовой Е.А.,

при участии

от истца: Исмаков Р.Р., представитель по доверенности, паспорт,

от ответчика: не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "СТИН ВЕСТ",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 июня 2016 года, принятое судьей Смагиным К.Н.,

по делу N А60-15547/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью "СТИН ВЕСТ" (ОГРИ 1036604390162, ИНН 6662112155)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области

о признании незаконным отказа от договора и признании договора аренды действующим,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СТИН ВЕСТ" (далее - общество "СТИН ВЕСТ", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - Министерство, МУГИСО, ответчик) о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка от 25.12.2008 N 3-1320, выраженного в письме от 07.12.2015 N 17-01-82/9903нз и признании договора аренды от 25.12.2008 N 3-1320 действующим.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.06.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что предоставленный участок в период с 25.12.2008 по 01.10.2013 не мог использоваться для осуществления строительства в связи с изменением целевого назначения участка и утверждением требований к объекту строительства; строительство объекта не могло быть начато и завершено в указанный период по независящим от застройщика причинам. Считает, что у Министерства отсутствовали полномочия на прекращение действия договора, поскольку договор аренды от 25.12.2008 N 3-1320 был заключен с Администрацией города Екатеринбурга. Отмечает, что Администрация города Екатеринбурга, являющаяся арендодателем по спорному договору, такого уведомления в адрес ответчика не направляла. Полагает, что сам по себе переход права распоряжения земельными участками об одного публичного органа к другому, не влечет за собой безусловную замену арендодателя в ранее заключенных договорах. Указывает на то, что в материалах дела не имеется доказательств внесения изменений в условия договора аренды земельного участка в части арендодателя в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также отмечает, что Министерство не направляло в адрес общества "СТИН ВЕСТ" письмо от 07.12.2015 N 17-01-82/9903нз, в котором содержится отказ от договора аренды от 25.12.2008 N 3-1320. По мнению истца, обстоятельства соблюдения порядка предупреждения арендатора об отказе от договора судом первой инстанции не выяснялись. Кроме того, общество "СТИН ВЕСТ" считает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства истца о привлечении Администрации города Екатеринбурга в качестве третьего лица.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В отзыве изложено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Министерства. Указанное ходатайство рассмотрено судом в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворено на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества "СТИН ВЕСТ" поддержал доводы жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.12.2008 между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и обществом "СТИН ВЕСТ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3-1320 (далее - договор), в соответствии с которым арендатору был предоставлен в аренду земельный участок площадью 793 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0304028:64, расположенный в г. Екатеринбурге, по ул. Белореченской для строительства и дальнейшей эксплуатации гостиницы с торговыми помещениями и подземной автостоянкой (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 06.03.2013 N 2).

Срок действия договора - с 12.11.2008 по 11.11.2013 (пункт 6.1 договора, пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 17.06.2010 (рег. номер 66-66-01/398/2010-574).

По истечении срока действия договора (11.11.2013), договор был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области письмом от 07.12.2015 N 17-01-82/9303нз заявила об отказе от договора аренды.

Ссылаясь на то, что отказ от договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, без применения норм земельного законодательства является незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с положениями статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом не оспаривается, что спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0304028:64 находится в неразграниченной государственной собственности.

В соответствии с абзацем 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административным центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законом соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу абзаца 1 статьи 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" в поселении, являющемся административным центром Свердловской области, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительным органом государственной власти Свердловской области, указанным в статье 8.1 названного Закона Свердловской области, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности. В ранее существовавшей редакции указанной статьи предусматривалась возможность заключения органами исполнительной власти соглашения с органами местного самоуправления этого поселения.

Такое Соглашение "О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург" заключено между МУГИСО и муниципальным образованием "город Екатеринбург" от 17.05.2007, по условиям которого полномочия МУГИСО по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы муниципальному образованию "город Екатеринбург". Срок действия указанного соглашения истек 17.05.2012. В дальнейшем между Администрацией города Екатеринбурга и МУГИСО было заключено аналогичное соглашение от 17.05.2012, срок действия которого истек 17.05.2013.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. В силу пунктов 1, 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Суд первой инстанции правомерно указал, что в данном случае субъектом материально-правовых отношений, основанных на праве собственности, является публично-правовое образование (Российская Федерация или субъект Российской Федерации), от имени и в интересах которого действуют специально уполномоченные на то органы государственной власти Администрация и МУГИСО являются функциональными органами одного субъекта Российской Федерации - Свердловской области в части распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена, и представляют интересы одного и того же собственника.

На основании вышеизложенных норм права суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что с 18.05.2013 МУГИСО является функциональным правопреемником Администрации и обладает правомочиями арендодателя в спорном договоре аренды, заключенном Администрацией в период действия соглашения от 17.05.2007, в силу закона, вне зависимости от переоформления арендных отношений.

Таким образом, отказ от договора аренды земельного участка заявлен ответчиком в пределах своих полномочий, в соответствии с нормами пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного, ссылка общества "СТИН ВЕСТ" на отсутствие у Министерства правомочий на прекращение действия договора аренды, является необоснованной и подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции определил, что договор аренды после окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок, в связи, с чем ответчик был вправе отказаться от его исполнения, предупредив арендатора, за три месяца.

Судом установлено, что письмом от 07.12.2015 N 17-01-82/9303нз Министерство уведомило общество "СТИН ВЕСТ" об отказе от договора аренды от 25.12.2008 N 3-1320 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отказ от договора аренды получен представителем общества Плоховым А.Н. 15.12.2015, что подтверждается его подписью, а также представленной доверенностью от 13.07.2015 N 153. О фальсификации указанной доверенности истцом заявлено не было. Каких-либо специальных полномочий на получение писем нарочно от МУГИСО законом не предусмотрено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истец был уведомлен об отказе от договора аренды надлежащим образом и процедура расторжения договора ответчиком соблюдена.

Доводы истца о том, что им выполнены работы по выносу сетей из пятна застройки, в период времени с 2008 по 2013 годы застройщик не мог приступить к строительству объекта по не зависящим от него обстоятельства, обоснованно не приняты судом во внимание, поскольку данные обстоятельства не имеют правового значения.

При этом судом отмечено, что Гражданский кодекс Российской Федерации не ставит возможность реализации арендодателем права на односторонний отказ от договора в зависимость от добросовестности арендатора.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течении трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В рамках рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции установлено, что какие-либо действия, связанные с подготовкой и утверждением проектной документации стали осуществляться истцом в 2013 году, то есть по истечении пяти лет с момента предоставления земельного участка; какое-либо строительство в настоящий момент на земельном участке не ведется. В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств обратного истец суду не представил.

Доказательств невозможности совершения данных действия ранее, истцом не представлено.

Изменение целевого назначения земельного участка произведено в 2013 году, разрешение на строительство получено в 2015 году сроком до 30.11.2016, но доказательства начала строительства какого-либо объекта в материалах дела отсутствуют, в суд апелляционной инстанции также не представлены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

При рассмотрении дела судом установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в решении, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Довод апелляционной жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о привлечении по делу в качестве третьего лица Администрации города Екатеринбурга, подлежит отклонению, поскольку обжалуемый судебный акт не затрагивает права и законные интересы указанного лица, либо влияет на его права и обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

При отмеченных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда от 28.06.2016 является законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 июня 2016 года по делу N А60-15547/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

В.Ю. Дюкин Т.В. Макаров