Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2016 г. N 14АП-10134/16

Требование: о взыскании долга и пени, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Вологда

20 декабря 2016 г.

Дело N А66-5037/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2016 года.

В полном объеме постановление изготовлено 20 декабря 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автодоргрупп" на решение Арбитражного суда Тверской области от 05 октября 2016 года по делу N А66-5037/2016 (судья Бачкина Е.А.),

установил:

администрация Калязинского района (место нахождения: 171573, Тверская обл., г. Калязин, пл. Центральная, д. 1; ОГРН 1026901667264, ИНН 6925002420; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Автодоргрупп" (место нахождения: 121609, Москва, ул. Осенняя, д. 17, корп. 1, кв. I, ком. 146; ОГРН 1137746384379, ИНН 77207813684 далее - Общество) о взыскании 632 643 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате и 91 450 руб. 22 коп. пеней, а также о расторжении договора аренды от 06.04.2015 N 6-ю земельного участка с кадастровым номером 69:11:0070207:659, общей площадью 8000 кв.м, находящегося по адресу: Тверская область, Калязинский район, г. Калязин, ул. Тверская, д. 7, для строительства многоквартирного среднеэтажного жилого дома в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 05.10.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, взыскать в пользу Администрации 149 350 руб. 29 коп. задолженности по арендной плате. В обоснование жалобы указывает, поскольку до 25.07.2016 ответчику было отказано в выдаче технических условий на водоснабжение и информация о возникновении возможности подключения дома к системе водоснабжения отсутствовала, целесообразным производить начисление арендной платы по договору в период, когда отсутствовали препятствия для использования земельного участка по целевому назначению, а именно с 06.04.2015 (дата передачи земельного участка по акту приема-передачи) по 16.06.2015 (отказ в предоставлении технических условий) и с 25.07.2016 (сообщение о возможности технологического присоединения) по 04.10.2016 (дата судебного заседания). По расчетам истца задолженность за указанные периоды составляет 149 350 руб. 29 коп.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Истец в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возражал.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Администрация (Арендодатель) и Общество (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 06.04.2015 N 6-ю (далее - договор), согласно которому Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:11:0070207:659, находящийся по адресу: Тверская область, г. Калязин, ул. Тверская, д. 7, для строительства многоквартирного среднеэтажного жилого дома в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 8000,0 кв.м.

Факт передачи вышеуказанного земельного участка подтверждается подписанным сторонами передаточным актом от 06.04.2015.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 802 480 руб. в год.

Расчет и сроки внесения арендной платы за 2015 год определены в приложении 2 к договору аренды.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

В период действия договора образовалась задолженность по арендной плате.

Истец направил в адрес ответчика претензионные письма от 17.02.2016 и от 22.04.2016 о добровольном погашении образовавшейся задолженности и расторжении договора аренды.

Поскольку данные претензии оставлены без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договоров, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Кодексе.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ответчик своевременно не вносил арендную плату. Факт просрочки в уплате арендной платы за спорный период ответчиком не оспаривается.

Ссылка подателя жалобы на то, что земельный участок не мог использоваться по целевому назначению, в связи с чем неправомерно начислять арендную плату за период с 17.06.2015 по 24.07.2016, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно передаточному акту от 06.04.2015 претензий у Арендатора к Арендодателю по передаваемому земельному участку не имелось.

Как следует из материалов дела, о недостатках сданного в аренду земельного участка ответчику стало известно из письма муниципального бюджетного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства Калязинского района" от 16.06.2015 N 299, согласно которому в данный период отсутствовали технические условия подключения многоквартирного дома к системе водоснабжения.

Однако доказательств обращения к истцу с каким-либо из требований, перечисленных в статье 612 ГК РФ, как и доказательств возврата арендодателю спорного земельного участка, Общество суду не представило.

Сам по себе факт неиспользования земельного участка по назначению в силу пункта 2 статьи 43 ЗК РФ не освобождает владельца от обязанности по своевременному внесению платы, а отсутствие вины арендатора в допущенной просрочке внесения арендных платежей не является значимым обстоятельством по спору, вытекающему из предпринимательской, осуществляемой на риск общества деятельности (абзац третий пункта 1 статьи 2 ГК РФ).

Кроме того, согласно распоряжению Комитета по управлению муниципальным имуществом Калязинского района от 28.07.2015 N 43 полномочия по предоставлению технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения принадлежат калязинскому муниципальному унитарному предприятию "Коммунсервис".

Общество с требованием о подключении многоквартирного дома к системе водоснабжения в КМУП "Коммунсервис" не обращалось, что подтверждается представленным в материалы дела письмом от 03.10.2016 (л.д. 79).

В связи с несвоевременной уплатой ответчиком арендной платы истцом на основании пункта 5.2 договора заявлено требование о взыскании пеней в размере 91 450 руб. 22 коп., начисленных за период с 05.04.2015 по 26.04.2016.

Расчет, представленный истцом, проверен судом первой инстанции и признан правильным. Оснований не согласиться с ним у суда апелляционной инстанции не имеется.

Помимо того истцом заявлено требование о расторжении договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Факт направления ответчику соответствующего уведомления о погашении долга и расторжении договора аренды установлен судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Статьей 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Пунктом 4.1.1 спорного договора стороны согласовали существенное условие о том, что если арендатор будет использовать земельный участок не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем 6 месяцев, в случае подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушения других условий данного договора, то настоящий договор аренды может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

Материалами дела подтверждается, что Обществом обязательства по внесению арендной платы выполнялись с нарушением сроков более двух раз, а также использование земельного участка не по целевому назначению, что в данном случае является существенным нарушением условий договора.

Таким образом, данное поведение ответчика фактически свидетельствует о существенном и грубом нарушении договорных обязательств, следовательно требование о расторжении договора заявлено обоснованно и правомерно удовлетворено судом первой инстанции в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем подлежат отклонению.

Оснований для изменения решения суда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 05 октября 2016 года по делу N А66-5037/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автодоргрупп" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина