Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2016 г. N 12АП-11826/16

Требование: о понуждении заключить договор, о понуждении к исполнению обязательств, о признании действующим договора, о признании недействительным договора, об обязании заключить дополнительное соглашение по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Саратов

28 ноября 2016 г.

Дело N А57-15127/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Богатырёвой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агророс" (412630, Саратовская область, Балтайский район, с. Балтай, ул. Школьная, 21, 4, ОГРН 1086444000279, ИНН 6407002740)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 сентября 2016 года по делу N А57-15127/2016 (судья Конева Н.В.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агророс" (412630, Саратовская область, Балтайский район, с. Балтай, ул. Школьная, 21, 4, ОГРН 1086444000279, ИНН 6407002740)

к Администрации Балтайского муниципального района Саратовской области (412630, Саратовская область, Балтайский район, с. Балтай, ул. В.И.Ленина, 78, ОГРН 1026400555323, ИНН 6407001009)

о признании договора аренды действующим на неопределённый срок и понуждении к исполнению обязательств по договору аренды земельного участка,

представителя общества с ограниченной ответственностью "Агророс" Родионова О.С., действующего по доверенности от 18.11.2015,

представителя Администрации Балтайского муниципального района Саратовской области Булгадарян С.Б., действующей по доверенности от 24.06.2016 N 11,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Агророс" (далее ООО "Агророс", общество, истец) с иском к Администрации Балтайского муниципального района Саратовской области (далее администрация, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа Администрации Балтайского муниципального района Саратовской области от исполнения договора аренды земельного участка N 6 от 01.02.2010; о признании договора аренды земельного участка N 6 от 01.02.2010 действующим сроком на три года в соответствии с минимально установленным сроком аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения; об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 6 от 01.02.2010 с указанием срока действия договора три года с даты заключения настоящего дополнительного соглашения.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23 сентября 2016 года в иске отказано.

ООО "Агророс", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы её податель указывает, что суд первой инстанции не дал правой оценки смешанной инвестиционной природе договора, заключенного между сторонами, не было исследовано обстоятельство возникновения гидротехнических сооружений, объектов капитального строительства, благодаря которым было восстановлено водное зеркало пруда, организованного на спорном земельном участке за счет средств истца, не была дана оценка намерениям сторон на передачу земельного участка арендатору в постоянное владение (заключение договора купли-продажи). По мнению апеллянта, односторонний отказ от договора недопустим до решения имущественно-правовых вопросов, связанных с инвестициями общества, вложенными в строительство, поскольку прекращение договора аренды N 6 от 01.02.2010 нарушает законные права инвестора, гарантированные ему действующим законодательством.

Администрацией в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ООО "Агророс" и администрации в судебном заседании поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё, дали аналогичные пояснения.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей ООО "Агророс" и администрации, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Балтайского муниципального района Саратовской области от 29.01.2010 N 30 ООО "Агророс" в аренду сроком на 11 месяцев был предоставлен земельный участок общей площадью 50 000 кв.м, с кадастровым номером 64:07:010604:124, расположенный по адресу: примерно в 3600 м по направлению на северо-восток от ориентира здания администрации с.Пилюгино, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, Балтайский район, для строительства рыбонагульного пруда.

На основании указанного постановления между администрацией и ООО "Агророс" 10.02.2010 был заключен договор аренды земельного участка N 6, согласно которому обществу предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 64:07:010604:124, для строительства рыбонагульного пруда.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 10.12.2010, зарегистрировано право Общества на земляные перемычки N l и N 2 для сбора талых вод, расположенные по адресу: примерно в 3600-м по направлению на северо-восток от ориентира здания администрации с.Пилюгино, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, Балтайский район, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10,12.2010 внесены записи о регистрации N 64-64-28/009/2010-309 и N 64-6428/009/2010-311 и выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности N 64-AB 972647 и N 64-AB 972646.

На основании заявления общества о выкупе земельного участка под объектами недвижимости в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, администрацией обществу разрешен выкуп земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося под объектами недвижимости, принадлежащими обществу на праве собственности общей площадью 50 000 кв.м, с кадастровым номером 64:07:010604:124, расположенный по адресу: примерно в 3600 м по направлению на северо-восток от ориентира здания администрации с.Пилюгино, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, Балтайский район.

Между администрацией и обществом на основании указанного постановления, заключен договор купли-продажи указанного земельного участка от 25.07.2011 N 12.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 25.08.2011 зарегистрировано право собственности Общества на указанный земельный участок (регистрационная запись от 23.08.2011 N 64-6429/048/2011-336).

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа Ф06-19870/2013 от 24.12.2015 по делу N А57-21351/2013 договор купли-продажи недвижимости от 25.07.2011, заключенный между администрацией Балтайского муниципального района и ООО "Агророс" признан недействительным. Судом были применены последствия недействительной сделки: стороны возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора. Этим же постановлением Арбитражного Суда Поволжского округа установлено, что земельный участок находился во владении общества на праве аренды по договору от 01.02.2010, то есть до заключения ничтожного договора купли-продажи. Таким образом, к обществу перешел только титул на указанный земельный участок и возвращен может быть только титул права собственности. Сами же стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора.

ООО "Агророс", полагая, что договор аренды N 6 от 01.02.2010 земельного участка с кадастровым номером 64:07:010604:124 был возобновлен сторонами на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 6.2 указанного договора, так как ни одна из сторон не заявила о прекращении договора аренды до 01.01.2011, исполняло свои обязательства по договору аренды в части внесения арендной платы, направляло арендную плату на счет арендодателя и письменные просьбы принять арендную плату или уведомить об изменении условий договора.

Администрация Балтайского муниципального района не принимала арендную плату и направляла истцу уведомления об освобождении земельного участка, считая возможным отказ от исполнения договора в одностороннем порядке на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (уведомление N 10-29/3591 от 23.12.2015, уведомление N 10-29/137 от 25.01.2016; уведомление N 10-29/964 от 08.04.2016).

Истец полагает, что для защиты капитальных вложений, осуществленных истцом, и установления хозяйственно-экономических отношений для дальнейшего пользования земельным участком необходимо установить срок аренды по договору N 6 от 01.02.2010 и обязать ответчика заключить дополнительное соглашение о продлении договора, обратился с вышеуказанными исковыми требованиями в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, между администрацией и ООО "Агророс" 10.02.2010 был заключен договор аренды земельного участка N 6, согласно которому Обществу предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 64:07:010604:124, для строительства рыбонагульного пруда сроком на 11 месяцев (с 01.02.2010 по 01.01.2011) (пункт 1.6 Договора).

Впоследствии, арендатор в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации выкупил ранее арендованный земельного участка, заключив договор купли-продажи от 25.07.2011.

Договор купли-продажи недвижимости от 25.07.2011, заключенный между администрацией Балтайского муниципального района и ООО "Агророс", постановлением Арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-19870/2013 от 24.12.2015 по делу N А57-21351/2013 признан недействительным. Судом применены последствия недействительной сделки: стороны были возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора.

Срок действия Договора, заключенного на 11 месяцев (с 01.02.2010 по 01.01.2011), истек.

По истечении срока действия Договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении, арендатор продолжил использование арендуемого имущества без возражений со стороны арендодателя.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды земельного участка N 6 от 01.02.2010 договор прекращает свое действие по истечении срока аренды, установленного пункта 1.6 договора - с 01.02.2010 по 01.01.2011, (при условии письменного извещения об этом Арендодателем Арендатора) до истечения срока аренды), за исключением случаев возобновления Договора на неопределенный срок, предусмотренных пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды N 6 от 01.02.2010 и пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Судом первой инстанции установлено, что реализуя свое право, арендодатель в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил в адрес ООО "Агророс" уведомление о расторжении договора аренды земельного участка N 6 от 01.02.2010 в одностороннем порядке от 23.12.2015 N 10-29/3591 (т. 1, л.д. 31).

Факт получения ООО "Агророс" данного уведомления 29.12.2015 последним не опровергнут.

Поскольку арендодатель направил арендатору предупреждение о прекращении договора, то согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", требование пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации может считаться соблюденным. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Таким образом, Комитет реализовал свое законное право одностороннего отказа от исполнения сделки, что свидетельствует о расторжении договора аренды, прекращении арендных отношений и возникновении у арендатора обязанности по возврату объектов найма в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормы права, регулирующие порядок одностороннего расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, Комитетом не нарушены.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что договор аренды земельного участка N 6 от 01.02.2010 расторгнут с 29 марта 2016 года и правомерно счёл, что основания для удовлетворения требований истца в данном случае отсутствуют.

По мнению апеллянта, односторонний отказ от договора недопустим до решения имущественно-правовых вопросов, связанных с инвестициями Общества, вложенными в строительство, прекращение договора аренды N 6 от 01.02.2010 нарушает законные права инвестора, гарантированные ему действующим законодательством, при этом, податель жалобы указывает, что суд первой инстанции не дал правой оценки смешанной инвестиционной природе договора, заключенного между сторонами, не было исследовано обстоятельство возникновения гидротехнических сооружений, объектов капитального строительства, благодаря которым было восстановлено водное зеркало пруда, организованного на спорном земельном участке за счет средств истца, не была дана оценка намерениям сторон на передачу земельного участка арендатору в постоянное владение (заключение договора купли-продажи).

Суд апелляционной инстанции отклоняет указанные доводы.

Как указано в пункте 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пункт 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Федеральный закон N 39-ФЗ) прямо предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом.

Как следует из материалов дела и не отрицается ответчиком, инвестиционный контракт между сторонами по делу не заключался.

ООО "Агророс" никаких инвестиционных проектов относительно строительства рыбонагульного пруда (в последующем земляная перемычка N 1 и земляная перемычка N 2 в администрацию Балтайского муниципального района Саратовской области не представляло, решений об удовлетворений ООО "Агророс" инвестиционных условий администрация не принимала.

Договор аренды земельного участка N 6 от 01.02.2010 не является смешанным договором и не содержит инвестиционных условий, в том числе, о реализаций инвестиционного проекта (разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документацией, производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию).

Таким образом, в данном случае положения Федерального закона N 39-ФЗ при разрешении настоящего спора неприменимы.

Между сторонами имели место арендные отношения, связанные с использованием переданного арендатору имущества на условиях временного владения и пользования, за определенную разделом 2 Договора арендную плату, а также при наличии у него обязанности, как это предусмотрено пунктом 3.4.12. Договора, по возврату объекта аренды после прекращения арендных отношений не позднее десяти дней по акту приема-передачи.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств и применением судом норм материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 сентября 2016 года по делу N А57-15127/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агророс" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

И.И. Жевак В.Б. Шалкин