Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2016 г. N 13АП-24127/16

г. Санкт-Петербург

03 ноября 2016 г.

Дело N А56-96101/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.

при участии:

от истца: Волков А.М. (доверенность от 25.02.2016), Александрова А.М. (доверенность от 26.10.2016)

от ответчика: 1. Проволоцкий В.В. (доверенность от 05.02.2016), 2. Стасева А.В. (доверенность от 31.08.2016)

от 3-го лица: Гинева И.Н. (доверенность от 11.01.2016), Скуратова Т.А. доверенность от 11.01.2016)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-24127/2016, 13АП-24399/2016, 13АП-25365/2016) ООО "Кронверк", Комитета имущественных отношений города Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2016 по делу N А56-96101/2015 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску ООО "Кронверк"

к 1. Комитету имущественных отношений города Санкт-Петербурга, 2. ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Кронверк" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений города Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, принятии в редакции истца следующих договорных условий:

"п. 2.1 "Цена продажи Объекта составляет 26 900 000 (двадцать шесть миллионов девятьсот тысяч) рублей (НДС не облагается)".

"Приложение N 1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 26 900 000 (двадцать шесть миллионов девятьсот тысяч) рублей. Количество платежей - 21".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования в части указания цены продажи спорного объекта, просил установить цену продажи в размере 26 332 000 рублей.

Решением от 04.08.2016, в редакции определения от 29.08.2016 об исправлении опечатки, урегулированы разногласия сторон при заключении договора купли-продажи между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью "Кронверк". Суд принял в редакции Общества следующие договорные условия:

" п. 2.1 "Цена продажи объекта составляет 26 332 000 рублей."

Приложение N 1 к договору изложено в следующей редакции: "Приложение N 1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 26 332 000 рублей. Количество платежей - 21", с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кронверк" взыскано 18 500 рублей расходов по оплате судебной экспертизы, 6000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины. В иске к акционерному обществу "Фонд имущества" отказано.

В апелляционной жалобе Общество просит изменить абз.2 на стр. 3 мотивировочной части решения на следующую формулировку: "Истец являлся арендатором нежилого помещения 7Н с кадастровым номером 78:14:0007615:2461 площадью 425,9 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Благодатная, д. 40, литер. А (далее - помещение)", указывая, что данный договор аренды является действующим, договор аренды прекратит свое действие по основаниям, предусмотренным ст. 413, 414 ГК РФ.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, полагая, что судом дана ненадлежащая оценка имеющимся в деле доказательств, оснований для назначения судебной экспертизы не имелось, учитывая наличие отчета ГУИОН, который в установленном порядке не признан недействительным, заключение эксперта ООО "Холдинг Групп" является ненадлежащим доказательством размера выкупной стоимости спорного помещения. В дополнительной правовой позиции Комитет ссылается на неверное определение в экспертном заключении ООО "Холдинг Групп" наиболее эффективного использования объекта оценки, что повлияло на итоговый результат оценки.

В апелляционной жалобе ГУИОН, также считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, назначить по делу повторную экспертизу, полагая, что определенная заключением эксперта от 24.05.2016 цена выкупаемого помещения является недостоверной, а заключение - ненадлежащим доказательством.

Фонд имущества доводы апелляционных жалоб Комитета и ГУИОН поддержал.

Общество возразило против удовлетворения апелляционных жалоб ГУИОН и Комитета по основаниям, изложенным в отзывах на жалобу, заявило отказ от своей апелляционной жалобы.

Представители сторон против принятия отказа от апелляционной жалобы Общества не возражали.

В соответствии со статьей 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции может прекратить производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

Учитывая, что отказ от апелляционной жалобы Общества не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, произведен уполномоченным лицом, апелляционный суд в порядке статьи 49 АПК РФ принимает отказ от апелляционной жалобы Общества.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 20.07.2044 12-В003623 аренды нежилого помещения 7Н с кадастровым номером 78:14:0007615:2461 площадью 425,9 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Благодатная, д. 40, литер А, для использования под нежилые цели сроком на 10 лет.

Распоряжением Комитета от 05.11.2015 N 1107- рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Благодатная улица, д. 40, литера А, пом. 7Н" определено осуществить приватизацию помещения, арендуемого Обществом, по цене 53 100 000 рублей, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 07.10.2015 N 31-8-0119 (241)-2015, выполненного ГУИОН.

Фонд имущества направил Обществу проект договора N б/н-ПП купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

С целью определения рыночной стоимости приватизируемого имущества истец заключил договор на оценку нежилого помещения, подлежащего приватизации.

Согласно отчету ООО "Клиринг" от 15.12.2015 N 2115/15ЛТ-в, подтвержденному экспертным заключением НП СРО Сообщество профессионалов оценки 24.12.2015 N 483/Э2015, рыночная стоимость помещения составляет 26 900 000 руб.

Обществом направлен в Фонд имущества протокол разногласий к договору от 09.12.2015 с указанием цены продажи в размере 26 900 000 руб., а также содержащий предложение изменить Приложение N 1 к договору в соответствии с предложенной выкупной ценой, установив количество платежей в размере 21-го.

Письмом Фонда имущества от 11.12.2015 N 4561/30 в изменении цены выкупа помещения отказано.

Поскольку возникшие разногласия относительно стоимости выкупаемого имущества не были урегулированы в досудебном порядке, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб Комитета и ГУИОН, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемых помещений отличалась существенным образом, суд первой инстанции по ходатайству истца определением от 06.05.2016 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Холдинг Групп" Жук Елене Евгеньевне, поставив перед экспертом следующий вопрос: 1. Какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Благодатная, д. 40, литера А, пом. 7Н, кадастровый номер 78:14:0007615:2461, площадью 425,9 кв.м, в целях выкупа у Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в порядке реализации преимущественного права приобретения арендованного объекта нежилого фонда, по состоянию на 29.07.2015.?

Согласно представленному суду экспертному заключению от 24.05.2016 рыночная стоимость выкупаемого помещения на дату подачи Обществом заявки составляет 26 332 000 рублей.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 26 332 000 рублей, определенной в названном заключении.

Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные.

Возражения ответчиков, третьего лица относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судом первой инстанции с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании суда первой инстанции.

Согласно заключению от 24.05.2016 исходя из месторасположения объекта недвижимости, учитывая близость к основным транспортным магистралям, оснащенность всеми основными коммуникациями, капитальность здании, планировку помещения, а также потенциальные изменения в законодательстве (запрет размещения хостелов в жилых домах) наиболее приемлемым и эффективным будет использование объекта в качестве офисного помещения, в качестве отрицательных факторов использования спорного объекта в торговой деятельности указаны: низкий уровень пешеходных и автомобильных потоков, отсутствие условий для погрузо-разгрузочных работ, недостаточная торговая зона объекта.

В настоящее время истцом используется спорное помещение для временного проживания граждан, под хостел, которое не относится к торговой деятельности.

Надлежащих доказательств того, что наиболее эффективным является использование спорного помещения в торговой деятельности подателями жалоб в материалы дела не представлены.

Напротив, в отчете об оценке рыночной стоимости объекта, выполненном ГУИОН, указано, что планировка выкупаемого помещения не позволяет выделить торговую зону, наиболее эффективным использованием объекта указано офисное использование.

Несоответствие заключения от 24.05.2016, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений либо замечаний при его составлении, которые могли повлиять на итоговую стоимость объекта недвижимости, Комитетом не доказано, в связи с чем апелляционным судом протокольным определением отклонено ходатайство Комитета о назначении повторной оценочной экспертизы.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционных жалоб Комитета и ГУИОН следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Кронверк" от апелляционной жалобы.

Производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Кронверк" прекратить.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью "Кронверк" справку на возврат из федерального бюджета 3000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2016 по делу N А56-96101/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета имущественных отношений города Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева