Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2016 г. N 13АП-19000/16

Требование: о взыскании долга

Вывод суда: решение суда первой инстанции изменено

г. Санкт-Петербург

19 октября 2016 г.

Дело N А56-40504/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Аносовой Н.В.

судей Желтянникова В.И., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.

при участии:

от истца: Иванова А.И. (по доверенности от 21.12.2015)

от ответчика: не явился, извещен,

от 3-их лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-19000/2016, 13АП-19001/2016) Федерального государственного унитарного предприятия "Электронные торги и безопасность" и Общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "ПЕТРОДВОРЕЦ" СПА"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2016 по делу N А56-40504/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Электронные торги и безопасность"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий "Петродворец" СПА"

3-и лица: 1) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге;

2) Общество с ограниченной ответственностью "Городской центр оценки"

о взыскании задолженности,

установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Электронные торги и безопасность" (далее - Предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий "Петродворец" СПА" (далее - Общество, ответчик) о взыскании задолженности в размере 12 221 558 руб. 61 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге (далее - ТУ Росимущества) и Общество с ограниченной ответственностью "Городской центр оценки".

В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости арендной платы за спорные объекты недвижимости.

25.03.2016 в суд первой инстанции поступило заключение эксперта ГУИОН N 31-1-0103-Э/2016 от 18.03.2016 по вопросу определения рыночной стоимости арендной платы.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2016 исковые требования удовлетворены частично, с Общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Петродворец" СПА" в пользу Федерального государственного унитарного предприятия "Электронные торги и безопасность" взыскано 11 193 544 руб. 03 коп. задолженности, 77 033 руб. 08 коп. расходов на уплату государственной пошлины, 750 109 руб. 94 коп. расходов на уплату экспертизы, в остальной части иска отказано.

Истец не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, с апелляционной жалобой, в которой просил решение изменить в части отказа в удовлетворении исковых требований на сумму 1 028 014 руб. 58 коп. и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме, по мнению истца, при вынесении решения судом не было учтено разумное расхождение допустимое в отчетах об оценке.

Ответчик также обратился с апелляционной жалобой на решение от 25.05.2016, в которой просит решение отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге направил в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд ходатайство о рассмотрение спора в его отсутствие.

Представители ответчика и третьих лиц, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе путём размещения определения суда на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В судебное заседание явился представитель истца, доводы своей апелляционный жалобы поддержал, просил изменить решение.

В связи с болезнью судьи Колосовой Ж.В. в соответствии с ч.3 п.2 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Колосовой Ж.В. на судью Аносову Н.В.

В связи с нахождением в отпуске судьи Тимухиной И.А. в соответствии с ч.3 п.2 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Тимухиной И.А. на судью Желтянникова В.И.

Рассмотрев дело в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционных жалоб, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителя истца Тринадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда 25.05.2016 подлежит изменению на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге от 24.02.2012 N 105-р за Федеральным государственным унитарным предприятием "Электронные торги и безопасность" на праве хозяйственного ведения закреплены следующие являющиеся собственностью Российской Федерации объекты недвижимости (далее по тексту - Объекты) - нежилое здание общей площадью 889,5 кв.м с кадастровым номером 78:19227:1:2 по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, улица Аврова, д.3, лит.А; - нежилое здание общей площадью 797,7 кв.м с кадастровым номером 78:19227:1:1 по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Александрийское шоссе, д.4, лит.А; -нежилое здание (санаторий) общей площадью 971,2 кв.м с кадастровым номером 78:19227:1:3 по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Александрийское шоссе, д.6, лит.А; -нежилое здание (санаторий) общей площадью 785,7 кв.м с кадастровым номером 78:19227:1:4 по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Александрийское шоссе, д.8, лит.А; -нежилое здание общей площадью 723,3 кв.м с кадастровым номером 78:19225В:1:1 по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Александрийское шоссе, д.10, лит.А.

Право хозяйственного ведения в отношении всех перечисленных объектов зарегистрировано в установленном порядке, о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 11 марта 2012 года выданы свидетельства о государственной регистрации права серии 78-АЖ, N N , соответственно, 541631, 541633, 541630, 541635, 541634.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге от 02.10.2014 N 401-р объекты были изъяты у ФГУП "ЭТБ". Объекты были переданы Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - ФГБУК "АУИПИК") по Актам о приеме-передаче здания (сооружения) от 31.10.2014.

03 июня 2002 года с учетом дополнительных соглашений N 9 от 05.07.2012 между истцом и ответчиком заключены договоры аренды от 03.06.2002 N 16-Ф01238Ю N 16-Ф01237, N 16-Ф01236, N 16- Ф01235, N 16-Ф01234 со сроком действия 49 лет.

Отношения по вышеуказанным договорам между ФГУП "ЭТБ", в качестве Арендодателя, и ООО "Санаторий "ПЕТРОДВОРЕЦ" СПА", в качестве Арендатора, оформлены дополнительными соглашениями N 9 от 05 июля 2012 года, которые в установленном порядке зарегистрированы 26 сентября 2012 года.

В феврале 2013 года Истцом по заданию ТУ ФАУГИ в городе Санкт-Петербурге в целях определения рыночной арендной платы была проведена оценка Объектов, подтвержденная мотивированным мнением ТУ ФАУГИ, по результатам которой арендная плата по состоянию на 05 февраля 2013 года имела следующие показатели:

	N N п/п	Адрес объекта	Размер арендной платы без НДС за кв.м (руб./год)	Размер арендной платы за объект без НДС (руб./год)	Сумма НДС (18%) (руб.)	Размер арендной платы с НДС (руб./год)	Размер арендной платы с НДС (руб./мес)
	1.	Александрийское шоссе, д. 10, лит.А	2 460	1 779 318	320 277,24	2 099 595,24	174 966,27
	2.	Александрийское шоссе, д.8, лит.А	4 580	3 598 506	647 731,08	4 246 237,08	353 853,09
	3.	Александрийское шоссе, д.6, лит.А	1930	1 874 416	337 394,88	2 211 810,88	184 317,57
	4.	Александрийское шоссе, д.4, лит.А	3 470	2 768 019	498 243,42	3 266 262,42	272 188,54
	5.	ул. Аврова, д.3, лит.А	2 100	1 867 950	336 231	2 204 181	183 681,75

18 марта 2013 года уполномоченному представителю Арендатора были вручены уведомление об изменении арендной платы за Объекты (исх.N 02-000082/13 от 18.03.2013) и проекты дополнительных соглашений N 11 к каждому из пяти договоров аренды о внесении изменений в устанавливающий размер арендной платы п.3.1. договоров.

Письмом от 22.03.2013 г. (вх.N 01-000116/13) ООО "Санаторий "ПЕТРОДВОРЕЦ" СПА" отказалось подписать со своей стороны дополнительные соглашения и просило отложить вопрос о повышении ставки арендной платы по Объектам до 01 июля 2014 года.

Пунктом 3.3 договоров аренды предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

В рамках дела N А56-13165/2014 Федеральное государственное унитарное предприятие "Электронные торги и безопасность" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Санаторий "ПЕТРОДВОРЕЦ" СПА" о внесении изменений в договоры аренды от 03.06.2002 N 16- Ф01238Ю N 16-Ф01237, N 16-Ф01236, N 16-Ф01235, N 16-Ф01234 в части изменения с 01.03.2013 размера арендной платы, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы за объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2014 установлено, что изменение размера арендной платы с учетом положений п.3.3 договоров аренды производится арендодателем без согласования с арендатором на основании отчетов независимого оценщика.

На основании отчетов независимого оценщика Предприятием произведен расчет арендной платы за период с марта 2013 года по октябрь 2014 года в размере 12 221 558 руб. 61 коп., неоплата арендной платы в указанном размере послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Из материалов дела следует, что ответчик в период с марта 2013 по октябрь 2014 в нарушение условий Договоров и требований законодательства Российской Федерации не исполнял свои обязательства по ежемесячной оплате арендованных объектов недвижимости надлежащим образом.

В результате чего у ответчика образовалась задолженность в размере:

1. По договору 16-Ф01234 от 03.06.2002 - 1 607 871 руб. 26 коп.

2. По договору 16-Ф01235 от 03.06.2002 - 3 808 371 руб. 39 коп.

3. По договору 16-Ф01236 от 03.06.2002 - 2 157 990 руб. 02 коп.

4. По договору 16-Ф01237 от 03.06.2002 - 2 579 253 руб. 30 коп.

5. По договору 16-Ф01238от 03.06.2002 - 2 068 072 руб. 64 коп.

Общая сумма задолженности составляет 12 221 558 руб. 61 коп.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Эксперт-оценщик Мишин П.Ю., в своем заключении сделал вывод по поставленному вопросу: Отчеты от 11.02.2013 N 47/5-2013-Н "Об определении рыночной стоимости арендной платы за объекты оценки - спорных нежилых помещений не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, по основаниям указанным в настоящем заключении."

Согласно заключению экспертов-оценщиков N 31-1-0103-Э/2016 Корсакова К.Р., Сидоренко Е.В. рыночная стоимость арендной платы за Объект оценки целиком по состоянию в ценах на дату проведения оценки (01.03.2013) за период использования с 01.03.2013 по 31.10.2014, составляет 25 900 000 руб.

- 3 219 000 руб. за нежилое здание, общей площадью 723,3 кв.м. с кадастровым номером 78:19225В:1:1, по адресу: Санкт-Петербург, г.Петергоф, Александрийское шоссе, д.8, лит.А; - 6401000 руб. за нежилое здание (санаторий), общей площадью 785,7 кв.м. с кадастровым номером 78:19227:1:4, по адресу: Санкт-Петербург, г.Петергоф, Александрийское шоссе, д.8, лит.А;

- 6 700 000 руб. за нежилое здание (санаторий), общей площадью 971,2 кв.м. с кадастровым номером 78:19227:1:3, по адресу: Санкт-Петербург, г.Петергоф, Александрийское шоссе, д.6, лит.А;

- 5 350 000 руб. за нежилое здание, общей площадью 797,7 кв.м. с кадастровым номером 78:19227:1:1, по адресу: Санкт-Петербург, г.Петергоф, Александрийское шоссе, д.4, лит.А;

- 4 230 000 руб. нежилое здание, общей площадью 889,5 кв.м. с кадастровым номером 78:19227:1:2, по адресу: Санкт-Петербург, г.Петергоф, Александрийское шоссе, д.3, лит.А.

Суд первой инстанции сделал вывод о взыскании с ответчика арендной плата за период с 01.03.2013 по 31.10.2014 в соответствии с принятым заключением экспертизы N 31-1-0103-Э/2016 в размере 11 193 544 руб. 03 коп.

Суд первой инстанции удовлетворяя исковые требования частично, указал что отчет оценщика по результатам судебной экспертизы имеет расхождение до 10 % по сравнению с отчетом о стоимости аренды представленном Арендодателем (Истцом), в части такого превышения сумма арендной платы взысканию не подлежит.

Однако судебная коллегия апелляционной инстанции не может согласится с указанным выводом суда первой инстанции на основании следующего.

В самом тексте Отчета судебной экспертизы непосредственно указано на вероятностный характер оценки ("наиболее вероятная цена").

Расхождение по договору N 16-Ф 01237 от 03.06.2002 составляет менее 1%, по договору N 16-Ф01234 от 03.06.2002 - 8 %, и по договору N 16-Ф01235 от 03.06.12 - 10%, по оставшимся трем договорам сумма оценки по отчету судебной экспертизы превышает сумму оценки согласно отчета представленного Арендатором.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Законом об оценке прямо указывается на вероятностный характер рыночной стоимости объекта оценки, который по определению не может быть однозначным.

Соответственно, сумма оценки одного и того же объекта у разных оценщиков может не совпадать.

Кроме того, назначенная судом экспертиза стоимости арендных прав за период с 01.03.2013 по 31.10.2014 года, проведенная ГУИОН установила, что по всем договорам аренды стоимость арендных прав согласно данных судебной экспертизы выше, чем заявлено истцом в уведомлении ФГУП "ЭТБ" об изменении цены от 18.03.2013.

Следовательно, Отчет экспертизы на 05.02.2013, на основании которых сделаны уведомления об изменении арендной платы не содержал необоснованно завышенной цены.

Апелляционный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит изменению.

Довод Ответчика о том, что Истец не представил суду документы, подтверждающие вручение уведомления не состоятельны, т.к. подпись руководителя в приемке данных писем с указанием даты получения является надлежащим доказательством вручения уведомлений. Кроме того, в самом ответе Ответчика, сделанном в ответ на данные уведомления содержится информация о получении Ответчиком уведомлений с 18.03.2013 года.

Довод Ответчика о невозможности изменения цены договора в силу его условий так же несостоятелен, т.к. Арбитражный суд г. СПб и ЛО по делу N 56-13165/2014 отказал ФГУП "ЭТБ" в иске о внесении изменений в Договоры аренды, указывая, что право арендодателя изменить размер арендной платы оговорено в п.3.3. Договоров и является бесспорным. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Данное решение суда было оставлено в силе постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

На основании ст. 61 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вместе с тем, согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Пунктом 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по госпошлине и за проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2016 года суд исправил опечатку допущенную в резолютивной части постановления (резолютивная часть) от 10.10.2016. Данным определением суд дополнил резолютивную часть постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2016 следующим текстом: "Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Петродворец" СПА" в пользу Федерального государственного унитарного предприятия "Электронные торги и безопасность" расходы по экспертизе в размере 819 000 руб.".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2016 по делу N А56-40504/2015 изменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Петродворец" СПА" в пользу Федерального государственного унитарного предприятия "Электронные торги и безопасность" задолженность в размере 12 221 558 руб. 61 коп., расходы по государственной пошлине по иску в размере 84 108 руб. и расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Петродворец" СПА" в пользу Федерального государственного унитарного предприятия "Электронные торги и безопасность" расходы по экспертизе в размере 819 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Аносова

Судьи

В.И. Желтянников Н.С. Полубехина