Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2016 г. N 13АП-21838/16

Требование: о понуждении заключить договор, о признании незаконным акта органа власти в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Санкт-Петербург

18 октября 2016 г.

Дело N А21-2731/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: Григорьевой А.И., Южаковой В.Д.,

при участии:

от истца (заявителя): Снисаренко Н.Н. (доверенность от 01.04.2016 г.)

от ответчика (должника): не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21838/2016) ООО "Пройссен - Инвест" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.06.2016 г. по делу N А21-2731/2016 (судья Можегова Н.А.), принятое

по иску (заявлению) ООО "Пройссен - Инвест"

к Администрации МО "Янтарный городской округ"

о признании и обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Пройссен-Инвест" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" (далее - Администрация) о признании незаконными решений от 20 октября 2015 г., от 29 декабря 2015 г. и от 04 марта 2016 г. об отказе в выкупе (посредством реализации преимущественного права, предусмотренного пунктом 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) земельного участка с кадастровым номером 39:22:010011:90, расположенного по адресу: Калининградская область, поселок Янтарный, в 300 метрах на восток от дома N 15 по улице Железнодорожная; об обязании Администрации заключить с обществом договор купли- продажи указанного земельного участка по цене, не превышающей его кадастровой стоимости.

Решением от 27.06.2016 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене.

В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержал. Администрация представителя в судебное заседание не направила.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя заявителя и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Общество на основании дополнительного соглашения от 14 июня 2013 г. к договору аренды земельного участка от 25 апреля 2012 г. N 318/2012 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:22:010011:90 общей площадью 94 920 кв.м (категория земель - "земли населённых пунктов"), находящегося по адресу: Калининградская область, пгт. Янтарный, в 300 метрах на восток от дома N 15 по улице Железнодорожной.

Цель использования земельного участка - для сельскохозяйственного назначения, срок действия договора - с 25.04.2012 г. по 25.04.2027 г.

24 января 2014 г. Общество обратилось в Администрацию с заявлением йо намерении приобрести в собственность арендуемый земельный участок с кадастровым 39:22:010011:90. В письме содержалась просьба сообщить условия и стоимость, по которой он может быть выкуплен.

Письмом от 20 февраля 2014 г. Администрация сообщила заявителю о намерении провести мероприятия по определению рыночной стоимости земельного участка с привлечением независимой оценочной организации.

Письмом от 22 апреля 2014 г. Администрация сообщила Обществу об окончательной стоимости земельного участка (в размере 3 964 000 руб.) и предложила подтвердить намерение приобрести участок в собственность. Такое подтверждение содержалось в письме от 07.05.2014 г. N 23, однако общество не согласилось с выкупной ценой и просило Администрацию пересмотреть рыночную стоимость участка в сторону уменьшения.

Письмом от 04 июня 2014 г. Администрация сообщила об отсутствии оснований для пересмотра выкупной цены земельного участка.

20 февраля 2015 г. Общество повторно обратилось в орган местного самоуправления с предложением приобрести земельный участок с кадастровым номером 39:22:010011:90 в собственность с просьбой о пересмотре выкупной цены в сторону уменьшения.

16 марта 2015 г. Администрация со ссылкой на отчет независимого оценщика отказала в пересмотре выкупной цены.

13 октября 2015 г. Общество сообщило Администрации о готовности приобрести земельный участок по цене 3 964 000 руб. и просило разъяснить порядок действий по совершению сделки купли-продажи спорного земельного участка.

В удовлетворении данного заявления обществу было отказано (письмо от 20.10.2015 г.) со ссылкой на то, что в соответствии с Земельным кодексом РФ в редакции, действующей с 01 марта 2015 года, продажа участка возможна лишь через процедуру проведения аукциона (при этом заявитель утратил преимущественное право приобретения участка в собственность в связи с признанием утратившим силу пункта 8 статьи 22 ЗК РФ).

На заявления от 18 декабря 2015 г. и от 09 февраля 2016 г. Администрация также ответила отказом (письма от 29 декабря 2015 г. и от 04 марта 2016 г.).

Считая отказы в выкупе земельного участка незаконными и нарушающими его права, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 8 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.) при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 Кодекса. При продаже доли в общей собственности постороннему лицу, участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Если при продаже будет нарушено преимущественное право покупки, то любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей (статья 250 Гражданского кодекса РФ).

Из системного толкования положений пункта 8 ст. 22 ЗК РФ и статьи 250 ГК РФ следует, что преимущественное право покупки возникает у арендатора только в случае, когда собственник-арендодатель примет решение продать земельный участок.

Действующее законодательство не содержит запрета арендатору обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления - в зависимости от того, в чьей собственности находится арендуемая земля, с заявлением о приобретении ее в собственность.

В случае, когда орган государственной власти или местного самоуправления примет решение продать земельный участок, у арендатора возникнет преимущественное право на его покупку по отношению к другим покупателям.

Из представленного в материалы дела отчета от 10.02.2014 г. N 177/2 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:22:010011:90 следует, что решение о проведении оценочных работ в отношении спорного земельного участка было принято Администрацией 30 декабря 2013 г., то есть до первого обращения общества с заявлением о выкупе участка. В графе "предполагаемое использование результатов оценки" указано - для цели принятия решения о купле-продаже на торгах.

В силу пункта 4 статьи 38 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.) порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом. До 01.03.2015 г. правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков были установлены постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808.

В соответствии с названным постановлением орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов; заключают договоры купли-продажи или аренды земельного участка. Однако в данном случае решение о проведении торгов Администрацией принято не было и, соответственно, ею не осуществлялись действия по выставлению спорного участка на торги.

Нормы права, действовавшие до 01.03.2015 г., обязывавшие орган местного самоуправления продать земельный участок без проведения торгов, Обществом не указаны, на что обоснованно указал суд в решении.

С 01 марта 2015 г. случаи продажи земельных участков без проведения торгов установлены статьей 39.3 ЗК РФ. Содержащийся в указанной статье перечень является исчерпывающим, ни один из указанных в нем случаев на дату подачи заявлений от 20.02.2015 г., от 13.10.2015 г., от 18.12.2015 г. и от 09.02.2016 г. на общество не распространялся.

Положения, предусматривавшие преимущественное право арендатора земельного участка на его приобретение в собственность (пункт 8 статьи 22 ЗК РФ), утратили силу с 01.03.2015 г.

С учётом изложенного суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы жалобы не опровергают выводов суда, изложенных в решении.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.06.2016 г. по делу N А21-2731/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик Т.А. Кашина