Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 декабря 2016 г. N 15АП-15236/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 мая 2017 г. N Ф08-2702/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

31 декабря 2016 г.

дело N А32-3477/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 декабря 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Щетининым П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Пилия Владимира Варламовича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Иванова Н.В.)

от 3 августа 2016 года по делу N А32-3477/2016

по иску индивидуального предпринимателя Пилия Владимира Варламовича (ИНН 232002991394, ОГРНИП 304232035100017), г. Сочи Краснодарского края,

к ответчику: акционерному обществу "Фирма "Агрокомплекс" им.Н.И.Ткачева (ИНН 2328000083, ОГРН 1022303554635), ст.Выселки Краснодарского края,

о взыскании арендной платы, убытков, процентов,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Пилия В.В. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу "Фирма Агрокомплекс им.Н.И.Ткачева" взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 113 000 рублей, процентов за неисполнение денежного обязательства в размере 26 149 рублей, убытков в сумме 505 803 рублей, а всего на общую сумму 1 644 952 рублей 57 копеек.

Исковые требования мотивированы следующими доводами. 14.08.2014 года между ним как арендодателем и ответчиком - акционерным обществом "Агрофирма "Агрокомплекс им.Н.И.Ткачева" был заключен договор аренды N 366 в отношении помещения, расположенного по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская 7, общей площадью 294,3 кв.м, на первом этаже. Согласно п. 1.2 Договора помещение было предоставлено под стационарный торговый объект (магазин розничной торговли продуктами питания) и складские помещения. Пунктом 1.4 указанного договора размер арендной платы был установлен в размере 159000 рублей в месяц. 14.10.2014 года был составлен акт приема-передачи, который подтверждал передачу арендатору помещения, соответствующего условиям договора аренды, техническое состояние помещения и оборудование соответствует нормам СИНиП позволяет осуществлять их нормальную эксплуатацию, так же в данном акте были зафиксированы показания приборов учета коммунальных ресурсов на момент передачи помещения арендатору. В соответствии с пунктами 3.2.4. и 3.2.5. договора аренды от 14.08.2014 года N 366-4 в обязанности арендатора входило поддержание арендованных помещений в нормальном эксплуатационном состоянии, проведение текущего ремонта помещений, недопущения повреждения помещений, обеспечение их сохранности, несение ответственности за техническое состояние, технику безопасности и эксплуатацию находящихся в его ведении энергоустановок, технологических трубопроводов систем и сетей. В целях обеспечения своей предпринимательской деятельности (розничная торговля продуктами питания) арендатор установил в арендованных помещениях свое торговое и холодильное оборудование, иное имущество. При этом без согласия истца в арендованных помещениях арендатором были проложены дополнительные инженерные коммуникации, пробиты дыры в стенах, в целях устройства воздухоотводов для эксплуатации размещенных в помещении холодильных установок, осуществлена врезка в систему водоснабжения, произведена перепланировка помещения N 11 путем возведения перегородки из металлопрофиля и гипсокартона. 22.05.2015 года истцом от ответчика было получено уведомление о расторжении договора аренды помещения от 28.04.2015 года исх. N 619, в котором ответчик сообщил о намерении отказаться от использования арендуемого помещения и расторжения договора аренды от 14.08.2014 года N 366-4 через 30 календарных дней после получения уведомления, т.е. 22.06.2015, однако фактически ответчик освободил помещения в октябре 2015 г., при этом не привел указанные нежилые помещения в первоначальное техническое состояние, не устранил вышеуказанные повреждения, помещение по передаточному акту истцу не передал.

С этой целью истец неоднократно обращался к ответчику с претензиями, требуя освободить помещения от имущества ответчика, привести помещения в первоначальное состояние и передать ему по передаточному акту. Для чего 08.10.2015 года он направил ответчику телеграмму с просьбой встретиться с представителем ответчика 17.10.2015 года, в указанную дату был составлен акт осмотра помещения в котором были зафиксированы имеющиеся повреждения, однако представитель ответчика отказалась подписывать указанный акт. В свою очередь он отказался подписывать акт приема передачи помещения, предложенный ответчиком и поступивший ему 03.11.2015, в котором указывалось об отсутствии претензий у сторон в отношении технического состояния помещений и был датирован 22.06.2015. Считает, что его права нарушены, ответчик обязан возместить ему реальный ущерб, определенный ООО "Центр экономических и правовых экспертиз".

Поскольку акт приема - передачи не был сторонами подписан, то задолженность по арендной плате, по мнению истца, рассчитывается с 01.07.2015 по 31.01.2016 года, так же истец полагал, что на указанную сумму задолженности необходимо начислить проценты по статье 395 ГК РФ.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что правомерно отказался в одностороннем порядке от исполнения договора, однако арендодатель уклонялся от подписания документа о передаче помещения, чинил препятствия в пользовании помещением, в связи с чем арендатор вынужден был обратиться в полицию. Акт о передаче был подготовлен 22.06.2015.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2016 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что акт приема-передачи не является единственным документом, подтверждающим возврат арендованного помещения, а факт возврата помещения 22.06.2015 подтверждается рядом документов, составленных работниками акционерного общества. Также суд пришел к выводу, что не доказан факт и размер ущерба, причиненного переоборудованием помещения. Представленное заключение судом отвергнуто как построенное на предположениях, а также отмечено, что лицо, составившее заключение, не было предупреждено об уголовной ответственности.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Краснодарского края, предприниматель Пилия В.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, удовлетворив его иск. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд дал неправильную оценку представленным докзаательством. Из представленной видеозаписи следует, что фактическое освобождение помещений имело место не ранее середины сентября 2015 года. Суд некритически воспринял документы, составленные только сотрудниками ответчика.

На апелляционную жалобу поступил отзыв ответчика, в котором указывается, что оснований для отмены решения не имеется. Суд первой инстанции правильно оценил имеющиеся доказательства, включая постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. В представленных фотоматериалах невозможно определить принадлежность автотранспорта и людей, поэтому фотоматериалы не могут быть доказательством вывоза имущества и оборудования ответчиком 13.09.2015. Суд дал правильную оценку экспертному заключению, поскольку невозможно установить техническое состояние помещения при передаче имущества.

В ходе рассмотрения дела истец заявил частичный отказ от исковых требований, который в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается апелляционным судом как не противоречащий закону и не нарушающий права иных лиц.

В судебном заседании апелляционного арбитражного суда представитель истца поддержал частичный отказ от исковых требований, в остальной части просил решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Ответчик, будучи извещенным о месте и времени судебного заседания, представителя в апелляционный суд не направил, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Пилия Владимир Варламович с 26.11.2010 является собственником нежилых помещений 1-37,39, 40 общей площадью 1656,9 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи Краснодарского края, Центральный район, ул.Туапсинская,7, что подтверждено копией свидетельства о праве собственности.

14.08.2014 между предпринимателем Пилия В.В. (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Фирма "Агрокомплекс" (арендатор) был заключен договор аренды помещения, согласно которому арендатор передал арендодателю во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 294,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Туапсинская,7. Согласно пункту 1.2 договора помещение предоставлено арендатору для использования под стационарный торговый объект (магазин розничной торговли) и складские помещения. Срок действия договора установлен с 14.08.2014 по 14.07.2015 с возможностью продления договора.

Договором определен размер арендной платы в 159 000 рублей ежемесячно постоянной части, и переменной части, включающей расходы за потребленную Арендатором электрическую энергию, воду, тепло (пункт 4).

Пунктом 8.4 договора предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора, письменное уведомив арендодателя за 30 календарных дней до предстоящего расторжения договора. Днем расторжения считается дата, указанная в уведомлении о расторжении договора.

Передача арендованного помещения состоялась 14.10.2014 согласно акту приема-передачи.

Письмом от 28.04.2015 акционерное общество "Агрофирма "Агрокомплекс" им.Н.И.Ткачева уведомила предпринимателя Пилия В.В. о том, что намеревается отказаться от договора, а договор аренды будет считаться расторгнутым через 30 календарных дней с момента получения уведомления.

Истец указывает, что указанное уведомление им было получено 22.05.2015, в связи с чем договор аренды должен считаться прекращенным 22.06.2015.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, арендатор правомерно в соответствии с условиями договора аренды направил уведомление об отказе от исполнения договора, договор аренды следует считать прекратившимся с 22.06.2015.

Согласно части 1 и 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

При таких обстоятельствах апелляционный суд находит, что суд первой инстанции не учел установленного законом правила распределения бремени доказывания. При возврате арендованного помещения не арендатор должен доказывать время возврата помещения, а арендодатель должен вне степени разумного сомнения доказать время фактической передачи (возврата) помещения арендодателю.

Суд первой инстанции правильно указал, что акт приема-передачи арендованного помещения не является единственно допустимым доказательством возврата помещения, однако не учел, что при отсутствии такого должным образом составленного акта бремя доказывания возврата помещения переходит на арендатора.

Суд первой инстанции в качестве доказательств возврата помещения в июне 2015 года сослался на ряд внутренних документов ответчика: приказ о закрытии торговой точки, приказ об увольнении работника, накладная на перемещение объектов основных фондов, однако не учел, что все указанные документы исходят от ответчика и составлены лицами, заинтересованными в исходе дела. Составление указанных документов объективно не подтверждает фактического освобождения спорного помещения в июне 2015 года. В равной степени не подтверждает фактического освобождения помещения акт, подписанный только работниками акционерного общества. Указанный акт отправлен ответчиком истцу по почте только 03.11.2015.

Акционерное общество "Агрокомплекс им.Н.И.Ткачева" не представило никаких объективных доказательств того, что оно фактически освободило спорные помещения, не представило доказательств того, что оно направляло письма, телеграммы или использовало иные средства коммуникации для доведения до сведения арендодателя о необходимости принятия возвращаемого помещения.

Несмотря на указание суда апелляционной инстанции, изложенное в определении, ответчик не представил доказательств того, когда именно он возвратил ключи от спорного помещения истцу.

При таких обстоятельства апелляционный суд принимает во внимание факт составления акта осмотра помещения от 17.10.2015 и признание истца о том, что в указанный день он получил фактическое владение помещением, а ранее ответчик не передавал ему ключи, хотя фактически вывез оборудование в сентябре 2015 года.

С учетом изложенного, истец имеет право на получение арендной платы до дня фактического освобождения спорного помещения. С учетом отказа истца от части исковых требований, сумма задолженности по арендной плате в силу части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит начислению с 01.07.2015 по 16.10.2016 в размере 561 000 рублей.

В связи с просрочкой оплаты арендной платы истец правомерно просит взыскать проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с 15.07.2015 по 31.01.2016 в размере 21 616 рублей. Расчет процентов проверен судом и признан правильным, исходя из размера средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц по Южному федеральному округу.

Также обоснованно требование истца о взыскании ущерба.

Согласно части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из акта осмотра помещения от 17.10.2015 и экспертного заключения оценщика Центра экономических и правовых экспертиз Сунцова И.А. (л.д.98-126, т.1) с приложенными фотоматериалами, помещение не находится в таком состоянии, чтобы его можно было оценить как возвращенное с учетом нормального износа. Из описания и фотоматериалов следует, что арендатор приспосабливал помещение под собственные нужды для работы магазина. Так, арендатор перепланировал помещение N 11 путем установки перегородки из металлопрофиля и гиспокартона, осуществил самовольные врезки в систему водоснабжения, продолжил дополнительные электрические коммуникации, повредил керамическую плитку пола, повредил часть потолочного покрытия, повредил 15 потолочных светительников, повредил входную и межкомнатную двери, проделал дырки в стенах, установил и не демонтировал металлические крепления под размещение холодильных установок, не привел схему электроснабжения в первоначальное состояние, не вывез мусор. Согласно заключению эксперта Сунцова И.А. общая стоимость устранения указанных нарушений составляет 505 803 рубля.

У суда апелляционной инстанции не имеется оснований сомневаться в правильности заключения указанного специалиста. То обстоятельство, что Сунцов И.А. не предупрежден об уголовной ответственности, не порочит заключение оценщика, поскольку заключение не является заключением судебной экспертизы в смысле статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательств неправильности составленного заключения ответчиком не представлено, указанное доказательство в разумной степени достоверности ответчиком не оспорено.

Апелляционный суд критически оценивает возражения ответчика о том, что якобы помещение было в таком же виде при получении. Не доверять пояснениям арендатора у суда не имеется оснований.

При таких обстоятельствах, когда арендатор не исполнил обязанность по возвращению имущества в состоянии за минусом нормального износа, и учитывая, что арендодатель вынужден повести расходы по приведению имущества в нормальное состояние, в силу статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан возместить соответствующие убытки в виде реального ущерба.

С учетом частичного отказа истца от иска и частичного удовлетворения иска согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соразмерно подлежат распределению судебные расходы, а в соответствующей части ввиду отказа иска от иска - подлежит возврату из федерального бюджета соответствующая часть государственной пошлины по иску.

Руководствуясь ст.ст.49, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

принять по делу А32-3477/2016 отказ истца Пилия Владимира Варламовича от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате на сумму 551 200 рублей и в части требования о взыскании процентов за неисполнение денежного обязательства на сумму 4 553 рубля, отменив решение Арбитражного суда Краснодарского края от 3 августа 2016 года по делу А32-3477/2016 в соответствующей части и прекратить производство по иску в указанной части.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 3 августа 2016 года по делу А32-3477/2016 в остальной части отменить и принять новый судебный акт.

Взыскать с акционерного общества "Агрокомплекс" им.Н.И.Ткачева" в пользу Пилия Владимира Варламовича:

- задолженность по арендной плате в размере 561 800 (пятьсот шестьдесят одна тысяча восемьсот) рублей,

- проценты за неисполнение денежного обязательства в размере 21 616 (двадцать одна тысяча шестьсот шестнадцать) рублей,

- сумму реального ущерба в размере 467 646 (четыреста шестьдесят семь тысяч шестьсот сорок шесть) рублей,

а всего взыскать 1 051 062 (один миллион пятьдесят одну тысячу шестьдесят два) рубля.

Взыскать с акционерного общества "Агрокомплекс" им.Н.И.Ткачева" в пользу Пилия Владимира Варламовича судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 23 510 рублей 62 копейки и 1 917 рублей по апелляционной жалобе, а всего 25 427 (двадцать пять тысяч четыреста двадцать семь) рублей 62 копейки.

В связи с частичным отказом истца от иска возвратить Пилия Владимиру Варламовичу из федерального бюджета 5 940 (пять тысяч девятьсот сорок) рублей государственной пошлины по иску ( уплачена по чеку-ордеру Центрального отделения N 1806 (филиал N 62) Сбербанка России от 25 января 2016 года) и 1 083 (одну тысячу восемьдесят три) рубля государственной пошлины по апелляционной жалобе (уплачена по чеку-ордеру Центрального отделения N 1806 (филиал N 72) Сбербанка России от 2 сентября 2016 года).

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе