Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2016 г. N 07АП-11328/16

г. Томск

29 декабря 2016 г.

Дело N А67-5884/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н. В. Марченко,

судей: Бородулиной И. И., Сбитнева А. Ю.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Левенко А. С.,

при участии:

от заявителя: Груздева О. С., доверенность от 11.02.2016 года,

от заинтересованного лица: Большаковой А. Д., доверенность от 23.12.2016 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области

на решение Арбитражного суда Томской области от 24 октября 2016 года по делу N А67-5884/2016 (судья Казарин И. М.)

по заявлению Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (634050, г. Томск, пер. Плеханова, 4 ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (634003, г. Томск, ул. Пушкина, 34/1)

о признании незаконным решения от 18.07.2016 N 001/030/2016-7210 об отказе в государственной регистрации прекращения обременений в виде ипотеки прав на земельный участок N 70:21:0200007:705,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее - заявитель, Департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - заинтересованное лицо, Управление) об отказе в государственной регистрации прекращения обременений в виде ипотеки прав на земельный участок N 70:21:0200007:705, выраженного в сообщении от 18.07.2016 N 001/030/2016-7210; об обязании Управления осуществить государственную регистрацию прекращения ипотеки прав на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:705.

Решением Арбитражного суда Томской области от 24.10.2016 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы указано, что суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица поддержал апелляционную жалобу по указанным в ней доводам; представитель заявителя возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает решение не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Демос" предоставлен в аренду для строительства жилого комплекса земельный участок с кадастровым номером 70:21:02000070:0586.

14.02.2007 между Муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента недвижимости администрации г. Томска и ООО "Демос" заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-16593, находящегося по адресу: Томская область, г. Томск, пер. Нижний, общей площадью 28 645,95 кв. м, кадастровый номер 70:21:0200007:0586 для строительства жилого комплекса с объектами торгово-бытового назначения.

Дополнительным соглашением от 05.05.2010 N 2 к договору от 14.02.2007 N ТО-21-16593 в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 70:21:02000070:0586 внесены изменения, в соответствии с которыми в аренде ООО "Демос" находятся земельные участки с кадастровыми номерами 70:21:0200007:0700, 70:21:0200007:0701, 70:21:0200007:0702, 70:21:0200007:0704, 70:21:0200007:0705, 70:21:0200007:0706.

В связи с заключением между ООО "Демос" и участниками строительства договоров участия в долевом строительстве на основании Закона N 214-ФЗ право аренды земельных участков обременено залогом в пользу участников строительства.

Определением Арбитражного суда Томской области от 04.06.2015 в рамках дела о несостоятельности (банкротства) ООО "Демос" требования участников строительства погашены.

Определением Арбитражного суда Томской области от 11.01.2016 завершено конкурсное производство в отношении ООО "Демос".

В связи с ликвидацией ООО "Демос" Департамент в качестве органа, на который возложены полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения обременений в виде ипотеки прав на земельный участок N 70:21:0200007:705.

Управлением 16.06.2016 принято решение о приостановлении государственной регистрации прекращения обременений в виде ипотеки прав на земельный участок N 70:21:0200007:705, поскольку с заявлением не представлены документы, подтверждающие прекращение ограничения в виде ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:705.

В связи с неустранением в установленный срок обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, Управление отказало в государственной регистрации прекращения обременений в виде ипотеки прав на земельный участок N 70:21:0200007:705, о чем указало в сообщении от 18.07.2016 N 001/030/2016-7210.

Не согласившись с решением об отказе в государственной регистрации, Департамент обратился в арбитражный суд.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения таких требований является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение им прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 4 статьи 200, части 2 и 3 статьи 201 АПК РФ).

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Из содержания приведенных правовых норм вытекает, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность по доказыванию соответствия ненормативного акта, действия (бездействия) закону возлагается на орган, принявший акт, совершивший действие; обязанность по доказыванию нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за признанием акта недействительным, действия (бездействия) незаконным.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о регистрации).

Согласно абзацу 4 статьи 1 Закона о регистрации прав под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 9 Закона о регистрации государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

К компетенции органов по государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

В статье 17 Закона о регистрации предусмотрено, что истребование регистрирующим органом у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным статьей 18 Закона о регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Требования к документам, предъявляемым на государственную регистрацию прав, содержатся в статье 18 Закона о регистрации.

Статья 20 Закона о регистрации содержит основания для отказа в государственной регистрации права, к которым, в частности, относится непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как следует из оспариваемого решения, выраженного в сообщении от 18.07.2016 N 001/030/2016-7210, основанием отказа в государственной регистрации послужил вывод Управления о непредставлении Департаментом документов, подтверждающих погашение записи об ипотеке права аренды на земельный участок, что является нарушением абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве) исполнение обязательств застройщика по договору, в том числе обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, обеспечивается залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Закона.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, с момента государственной регистрации, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, по общему правилу, ипотека права аренды земельного участка возникает в силу закона с момента государственной регистрации договора (договоров) долевого участия в строительстве и прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В силу части 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона N 214-ФЗ, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Вместе с тем регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

При этом Закон об участии в долевом строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

В соответствии со статьей 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Томской области от 22.12.2014 ООО "Демос" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство; требования участников строительства ООО "Демос" погашены (определение Арбитражного суда Томской области от 04.06.2015).

Таким образом, обязательства между ООО "Демос" и участниками строительства, основанные на договорах участия в долевом строительстве, прекращены с момента погашения требований участников строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Демос" (04.06.2015), в связи, с чем залог арендных прав на указанный земельный участок также прекращен с 04.06.2015.

В силу статьи 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

На основании определения Арбитражного суда Томской области от 11.01.2016 завершено конкурсное производство в отношении ООО "Демос" и последнее ликвидировано, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ от 15.03.2016.

С учетом изложенного суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что обязательства прекращены, как между ООО "Демос" и участками строительства в рамках долевого участия в строительстве, так и между ООО "Демос" и Департаментом по аренде земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200007:705.

При изложенных обстоятельствах залог арендных прав на указанный участок прекращен.

Само по себе наличие регистрационных записей об ипотеке права аренды земельного участка, обеспечивающей обязательства в рамках договора долевого участия в строительстве, в отсутствие самих указанных обязательств, а также в отсутствие самого права аренды земельного участка не может свидетельствовать о сохранении залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200007:705 и не может препятствовать регистрации прекращения ипотеки права аренды земельного участка по адресу: Томская область, г. Томск, пер. Нижний с кадастровым номером 70:21:0200007:705.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что у регистрирующего органа не было предусмотренных статьей 20 Федерального закона N 122-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации прекращения обременений в виде ипотеки прав на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:705.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством.

Согласно сведениям ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:705 относится к земельным участкам, право собственности на которые не разграничено.

На основании решения Думы города Томска N 998 от 25.04.2014 "О внесении изменений в отдельные решения представительного органа муниципального образования "Город Томск" на Департамент возложены полномочия по распоряжению земельными участками.

Поскольку указанный земельный участок обременен ипотекой, муниципальное образование "Город Томск" лишено возможности распоряжаться данным земельным участком, и именно Департамент может обратиться с заявлением о снятии указанных ограничений.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ в государственной регистрации нарушает права и законные интересы Департамента.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Принимая во внимание несоответствие оспариваемого решения действующему законодательству, заявленное Департаментом требование подлежит удовлетворению, а решение Управления об отказе в государственной регистрации прекращения обременений в виде ипотеки прав на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:705, выраженное в сообщении от 18.07.2016 N 001/030/2016-7210, - признанию незаконным.

Ссылка заявителя жалобы на иную судебную практику не может быть принята апелляционным судом во внимание при рассмотрении настоящего дела, так как какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеет, принята судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Управлением не представлено в материалы дела надлежащих доказательств в обоснование своей позиции, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 24 октября 2016 года по делу N А67-5884/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н.В. Марченко

Судьи

И.И. Бородулина А.Ю. Сбитнев