Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 января 2017 г. N 15АП-17663/16

город Ростов-на-Дону

09 января 2017 г.

дело N А32-12292/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 января 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

Нарышкиной Н.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель Кекина Ю.Ф., паспорт, по доверенности от 29.12.2015;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом СтройБаза"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2016 по делу N А32-12292/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ретро-Сочи"

к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом СтройБаза"

о взыскании задолженности,

принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ретро-Сочи" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом СтройБаза" (далее - ответчик, торговый дом) о взыскании 216 000 руб. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2015.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2016 иск удовлетворен в полном объеме.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что в нарушение п. 1.2.1 договора аренды нежилого помещения от 01.04.2015, истец изменил размер арендной платы больше одного раза в год, а также истцом не представлено доказательств повышения налоговых ставок в 2015 году.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, представил дополнительные документы, которые приобщены к делу.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил; представил через канцелярию суда дополнительные документы, которые приобщены к делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.04.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передал в аренду арендатору нежилые помещения, принадлежащие ему на праве собственности, расположенные по адресу: 35340, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина 173-а, общей площадью 850,25 кв.м, из них: 80,95 кв.м - офисное помещение, остальная часть - для хранения непродовольственных товаров.

Пунктом 1.2 договора арендная плата определена в размере 270 000 руб. (НДС нет) в месяц; в период с 01.04.2015 по 30.04.2015 арендная плата определена в размере 250 000 руб. Размер арендной платы может изменяться в ту или иную сторону с изменениями государственных налоговых ставок на землю и имущество, но не чаще одного раза в год (в полугодие) (пункт 1.2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата уплачивается ежемесячно до 10 числа с начала месяца; форма оплаты - безналичная, путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с пунктом 6.1 договора он вступил в силу с момента его подписания; срок действия определен до 31.12.2015.

01.04.2015 по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял нежилые помещения, являвшиеся объектом аренды, что сторонами не оспаривается. Из материалов дела следует, что ранее данные помещения также находились в аренде ответчика по иному договору - договору аренды от 01.12.2014.

По своей правовой природе спорный договор представляет собой договор аренды, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

При определении задолженности арендатора по уплате арендодателю арендной платы за спорные помещения апелляционный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что являвшиеся объектом аренды по спорному договору помещения находились в аренде ответчика в период с апреля по ноябрь 2015 года. С 01.12.2015 спорный договор был расторгнут волеизъявлением сторон: в ответ на уведомление истца N 71 от 27.11.2015 о прекращении договора с 01.12.2015 ответчик освободил являвшиеся объектом аренды помещения, что сторонами не оспаривается.

Как следует из пункта 1.2 договора, арендная плата за апрель 2015 года составляла 250 000 руб.; в последующие месяцы - 270 000 руб.

10.08.2015 истец уведомил ответчика об увеличении арендной платы с 03.08.2015 на 40%; данное увеличение мотивировано увеличением размера арендной платы за земельный участок на 230% на основании постановления администрации города-курорта Сочи N 210 от 30.06.2009.

11.08.2015 истец уведомил ответчика о приостановлении действия письма от 10.08.2015 об увеличении арендной платы до принятия решения суда по иску к администрации города-курорта Сочи о ненадлежащем исполнении постановления N 210 от 30.06.2009.

Письмом N 122 от 28.09.2015 истец уведомил ответчика об увеличении арендной платы вместо предполагаемых 40% до 20% с 03.08.2015. Получение данного письма ответчиком подтверждается соответствующей надписью на данном письме и последним не оспаривается.

30.09.2015 истцом ответчику был выставлен счет N 55 на оплату арендной платы за октябрь 2016 года в сумме 324 000 руб., что соответствует волеизъявлению истца, выраженному в письме N 122 от 28.09.2015 (увеличение арендной платы на 20%).

Платежным поручением N 792 от 09.10.2015 ответчик уплатил арендную плату за октябрь 2016 года с указанием на счет N 55 от 30.09.2015 в сумме 324 000 руб.

При оценке влияния указанных действий сторон на изменение размера арендной платы апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Из пункта 2 статьи 310 ГК РФ следует допустимость установления в договоре, связанном с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, права стороны на одностороннее изменение его условий.

В соответствии с пунктом 1.2.1 договора размер арендной платы может изменяться в ту или иную сторону с изменениями государственных налоговых ставок на землю и имущество, но не чаще одного раза в год (в полугодие).

В соответствии с пунктом 3.3 договора изменения арендной платы, за исключением пункта 1.2 договора, регулируются дополнительными соглашениями, которые являются неотъемлемой частью договора.

Из системного толкования указанных условий следует, что арендодателю было предоставлено право на одностороннее (без дополнительного соглашения) изменения размера арендной платы в связи с изменением регулируемых (государственных либо муниципальных) цен на землю и имущество, но не чаще одного раза в год (в полугодие).

Факт увеличения размера арендной платы за земельный участок, на котором расположен объект, в котором находились являвшиеся объектом аренды помещения, подтверждается тем, что на основании постановления главы администрации города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление от 30.06.2009 N 210) истцу была установлена арендная плата на основании отчета оценщика в размере 2 100 223 руб. в год, тогда как ранее установленный размер арендной платы составлял 924 231 руб. 26 коп. в год (дополнительное соглашение N 1 от 06.08.2010 к договору аренды земельного участка N 4900004879 от 17.11.2008). По состоянию на день рассмотрения спора указанный отчет в судебном порядке недействительным не признан.

В соответствии с абзацем вторым пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В силу изложенного указание в письме арендодателя N 122 от 28.09.2015 на увеличение размера арендной платы на 20% с 03.08.2015 не имеет юридического значения, поскольку в силу указанного выше толкования норм права изменение договора в силу допускаемого законом или договором одностороннего волеизъявления стороны происходит с момента восприятия такого волеизъявления другой стороной.

Письмо арендодателя N 122 от 28.09.2015 об увеличении арендной платы на 20% (до 324 000 руб.) содержит подпись арендатора о его получении, однако не содержит сведений о дате его получения последним.

Счет N 55 от 30.09.2015 на оплату арендной платы за октябрь 2015 года в сумме 324 000 руб. (соответствующей увеличению арендной платы на 20%) содержит отметку о его получении арендатором 30.09.2015.

Платежным поручением N 792 от 09.10.2015 арендатор уплатил арендную плату за октябрь 2015 года с указанием на счет N 55 от 30.09.2015 в сумме 324 000 руб., что подтверждает факт получения им указанного счета.

Довод апелляционной жалобы о том, что пунктом 1.2.1 договора ограничена возможность изменения размера арендной платы одним разом в год подлежит отклонению, поскольку данный вывод не следует достоверно из содержания данного условия, в котором указано на возможность такого изменения раз в год (полгода). Таким образом, данное ограничение не может считаться согласованным применительно к указанной ответчиком периодичности.

С учетом увеличения арендной платы за земельный участок отсутствуют основания для вывода о злоупотреблении истцом правом на увеличение размера арендной платы по спорному договору.

Кроме того, восприняв выраженную в письме N 122 от 28.09.2015 и счете N 55 от 30.09.2015 волю арендодателя на увеличение размера арендной платы, арендатор уплатил арендную плату в увеличенном размере, тем самым акцептовав конклюдентными действиями увеличение размера арендной платы (пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

При таких обстоятельствах в основе увеличения размера арендной платы с октября 2015 года фактически лежит соглашение сторон, выраженное в письменной оферте со стороны арендодателя и ее акцепте конклюдентными действиями со стороны арендатора (допустимость изменения размера арендной платы за помещения таким способом подтверждается правовым подходом, выраженным в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14). Пункт 3 статьи 434 ГК РФ приравнивает совершенное таким способом соглашение к соглашению в письменной форме.

Таким образом, имеющиеся в деле доказательства позволяют достоверно установить факт увеличения арендной платы по спорному договору до 324 000 руб. с октября 2015 года.

Иные соглашения об изменении размера арендной платы в последующий период сторонами не совершались, а потому данный размер арендной платы действовал также и в ноябре 2015 года.

Оплата арендатором в ноябре 2015 года арендной платы в уменьшенном размере (216 000 руб.) не свидетельствует о таком изменении, поскольку отсутствует соответствующее волеизъявление другой стороны, а арендатору право на одностороннее уменьшение размера арендной платы спорным договором не предоставлено.

Таким образом, общая сумма арендной платы, причитающаяся арендодателю за аренду спорных помещений за период с апреля по ноябрь 2015 года, составляет 2 248 000 руб. (в апреле - 250 000 руб., с мая по сентябрь - по 270 000 руб. в месяц, в октябре и ноябре - по 324 000 руб. в месяц).

Ответчиком истцу за указанный период была уплачена арендная плата в общей сумме 2 140 000 руб., что подтверждается представленными в дело платежными поручениями и сторонами не оспаривается.

Коммунальные услуги по арендованным помещениям в общей сумме 50 485 руб. 03 коп. ответчиком оплачены полностью и в предмет спора по настоящему делу не входят.

Таким образом, сумма задолженности ответчика перед истцом по оплате аренды помещений по договору от 01.04.2015 составляет 108 000 руб. (2 248 000 руб. - 2 140 000 руб.).

Поскольку ответчиком не представлены доказательства уплаты задолженности по арендной плате в указанной сумме, равно как и доказательства прекращения данной задолженности иным предусмотренным законом способом, постольку с ответчика в пользу истца надлежит взыскать задолженность в сумме 108 000 руб.

В остальной части в иске надлежит отказать.

В силу изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению как принятое при неправильном применении норм материального права и несоответствии выводов суда обстоятельствам дела.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 3 660 руб.

На основании частей 1, 5 статьи 110 АПК РФ с истца в пользу ответчика надлежит взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 500 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2016 по делу N А32-12292/2016 изменить.

Изложить абзац первый резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом СтройБаза" (ОГРН 1112651016389 ИНН 2632801432) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ретро-Сочи" (ОГРН 1112367005530 ИНН 2317061729) задолженность в сумме 108 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 3 660 руб. В остальной части в иске отказать".

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ретро-Сочи" (ОГРН 1112367005530 ИНН 2317061729) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом СтройБаза" (ОГРН 1112651016389 ИНН 2632801432) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

Н.В. Нарышкина Б.Т. Чотчаев