Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2017 г. N 10АП-17181/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки, о возложении обязанности освободить нежилые помещения, о расторжении договора аренды в отношении нежилых помещений

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

11 января 2017 г.

Дело N А41-19702/16

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 января 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Мальцева С.В., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Щербина Н.Ю.,

при участии в заседании:

от ООО "Лакмин" - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ИП Махориной Ольги Леонидовны - Гаценко М.А. по доверенности от 09.01.2017;

от Управления Росреестра по Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Романовой Натальи Леонидовны - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Романова Никиты Геннадьевича - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Максимушкина Александра Вячеславовича - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Павлова Алексея Вячеславовича - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Алленых Елены Борисовны - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Махориной Ольги Леонидовны и ООО "Лакмин" на решение Арбитражного суда Московской области от 12 октября 2016 года по делу N А41-19702/16, принятое судьей Капаевым Д.Ю., по иску индивидуального предпринимателя Махориной Ольги Леонидовны к ООО "Лакмин" о расторжении, обязании, взыскании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Махорина Ольга Леонидовна (далее - истец, ИП Махорина О.Л.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лакмин" (далее - ответчик, ООО "Лакмин") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.10.2008 N 27/08, обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, город Ступино, ул. Калинина, д. 46, корп. 2, помещение N1, общей площадью - 138,1 кв.м., взыскании задолженности по арендной плате в размере 388 800 руб., задолженности по коммунальным платежам в размере 36 333 руб., неустойки в размере 11 664 руб.

Определениями Арбитражного суда Московской области от 15.04.2016, 04.05.2016 и 23.05.2016 по делу N А41-19702/16 к участи в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по Московской области, ИП Романова Наталья Леонидовна, ИП Алленых Елена Борисовна, Максимушкин Александр Вячеславович, Павлов Алексей Вячеславович (т.1 л.д. 1; 115; 146).

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 октября 2016 года по делу N А41-19702/16 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ООО "Лакмин" в пользу ИП Махориной О.Л. 425 133 руб. суммы долга, 11 664 руб. неустойки, 11 736 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения (т.2 л.д. 48-50).

Не согласившись с указанным решением суда, ИП Махорина О.Л. и ООО "Лакмин" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области, ООО "Лакмин", Романовой Натальи Леонидовны, Максимушкина Александра Вячеславовича, Павлова Алексея Вячеславовича, Алленых Елены Борисовны надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель ИП Махориной Ольги Леонидовны поддерживал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Лакмин".

Выслушав объяснения представителя предпринимателя, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 27.10.2008 между Романовой Н.Л., Алленых Е.Б. и ООО "ТК "Лакмин" заключен договор аренды нежилого помещения N 27/08, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Калинина, д. N 46, корпус 2, помещение 1, общей площадью 129,6 кв.м. (т.1 л.д. 18-25).

Согласно пункту 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения) размер арендной платы за один квадратный метр арендуемого помещения составляет 1000 рублей в месяц, включая все налоги.

Согласно пункту 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения) оплата арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на лицевой счет арендодателя N 1 в размере 64 800 руб. и арендодателя N 2 в размере 64 800 руб. не позднее 15-го числа, за который осуществляется платеж.

Арендатор помимо уплаты арендной платы, указанной в пункте 3.1 договора компенсирует арендодателю расходы в течение 5 банковских дней, связанные с эксплуатацией арендуемого помещения, а именно оплату счетов (водоснабжения, канализации, электроэнергии) выставленных арендодателю для оплаты (пункт 3.3).

Согласно акту приема-передачи от 27.10.2008 помещение передано арендатору (т.1 л.д. 28).

01.02.2011 между ООО "ТК "Лакмин" и ООО "Лакмин" заключен договор N 01 об уступки прав и переводе обязанностей в рамках договора аренды (т.1 л.д. 56-57).

Ответчик свои обязательства по договору в полном объеме не исполнил, в связи с чем, у него образовалась задолженность по арендной плате за ноябрь 2015 года, февраль, март 2016 года в размере 388 800 руб., по коммунальным платежам за период октябрь 2015 - февраль 2016 года в размере 36 333 руб.

Поскольку претензия от 18.03.2016 (том 1 л.д.44-45) с требованием погасить задолженность оставлена ответчиком без удовлетворения, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Представленный истцом в материалы дела расчет долга судом апелляционной инстанции проверен, признан обоснованным и математически верным, поскольку соответствует условиям договоров и установленным по делу обстоятельствам.

Доказательства оплаты задолженности за спорный период в материалах дела отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом судом первой инстанции об удовлетворении требований в данной части.

Довод ООО "Лакмин" о том, что ИП Махорина Ольга Леонидовна не является законным владельцем спорных помещений, отклоняется апелляционным судом.

Согласно пункту 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Собственник вещи, сданной в аренду неуправомоченным лицом, после ее возвращения из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить к этому лицу иск о взыскании всех доходов, которые оно извлекло или должно было извлечь, если при заключении договора аренды указанное лицо действовало недобросовестно.

Такое же требование собственник может предъявить к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. Если недобросовестными являлись и неуправомоченный арендодатель, и арендатор, они отвечают по указанному требованию собственника солидарно (пункт 1 статья 322 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах является необоснованным довод ООО "Лакмин" о заключении договора аренды со стороны арендодателя неуправомоченным лицом со ссылкой на судебные акты, принятые в рамках дела N А41-82214/15, о признании недействительными договоров дарения нежилых помещений.

Довод предпринимателя о необоснованном оставлении без рассмотрения требования о расторжении договора аренды, отклоняется апелляционным судом.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного информационного письма).

Из указанных норм следует, что порядок расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке состоит из трех этапов, а именно: арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) и лишь после этого потребовать расторжения договора аренды в суде при условии получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок не указан, то в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.

В данном случае истцом не соблюден порядок расторжения договора аренды.

В подтверждение факта соблюдения досудебного порядка расторжения договора предпринимателем представлена претензия от 21.03.2016 N 861 о погашении долга (том 1 л.д.44-45), требование о погашении долга от 03.03.2016 N 585, в которых отсутствует указание на расторжение договора.

Из содержания данных писем следует, что истец уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

Между тем, данные письма не содержат предложения расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором предупреждения в установленный (либо разумный) срок. Уведомление о расторжении договора в случае непогашения долга не является предложением расторгнуть договор.

Договор считается измененным или расторгнутым с момента получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, если иной срок расторжения или изменения договора не предусмотрен в уведомлении либо не определен соглашением сторон.

Между тем, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора императивно требует именно такого предложения - предложения, на который мог бы быть дан положительный или отрицательный ответ. Правовая возможность обращения в суд непосредственно указана в законе.

Указанное предложение не следует из писем истца, имеющихся в деле.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии процессуальных условий для рассмотрения по существу требования о расторжении спорного договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о несоблюдении истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 и частью 3 статьи 619 ГК РФ порядка расторжения договора аренды и наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, для оставления иска в этой части без рассмотрения.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Таким образом, неустойка является способом обеспечения обязательств, представляющим собой форму имущественной ответственности за их нарушение.

В пункте 5.1 договора стороны согласовали уплату арендатором неустойки арендодателю в размере 0,1 от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Расчет неустойки произведен истцом по состоянию на 31.03.2016 (том 1 л.д.5), проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным в заявленном размере.

Поскольку судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, что обязательство по внесению арендных платежей ответчиком не исполнено с учетом согласованных сроков, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании договорной неустойки является законным.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционных жалоб являются необоснованными и подлежат отклонению.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 12 октября 2016 года по делу N А41-19702/16 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

С.В. Мальцев Э.С. Миришов