Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 января 2017 г. N 03АП-5819/16 (ключевые темы: оценочная деятельность - рыночная стоимость - нежилые помещения - отчет об оценке - управление муниципальной собственностью) (подтверждено кассацией)

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 января 2017 г. N 03АП-5819/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24 апреля 2017 г. N Ф02-1488/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Красноярск

11 января 2017 г.

Дело N А33-21119/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 января 2017 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Магда О.В.,

судей: Белан Н.Н., Ишутиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,

при участии:

от истца - Комитета по управлению муниципальной собственностью города Лесосибирска: Калининой Л.С., представителя по доверенности от 09.01.2017 N 42,

от ответчика - закрытого акционерного общества "ЭнТС": Петрова Д.Е., представителя по доверенности от 25.08.2016 N 33; Петровой Т.А., представителя по доверенности от 25.08.2016 N 34,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЭнТС"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "02" августа 2016 года по делу N А33-21119/2015, принятое судьёй Кужлевым А.В.,

установил:

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска (ИНН 2454000196, ОГРН 1022401506049, далее - КУМС г. Лесосибирска, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к закрытому акционерному обществу "ЭнТС" (ИНН 2463017037, ОГРН 1022402144302, далее - ООО "ЭнТС", ответчик, заявитель) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Белинского д. 5 "А", пом. 84, общей площадью 666,1 кв. м., указанной в отчете N 6 от 31.07.2015.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением арбитражного суда от 29.09.2015 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Меридиан", Петров Алексей Евгеньевич.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 02.08.2016 исковые требования Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение арбитражного суда от 02.08.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы ответчика сводятся к тому, что решение суда первой инстанции является незаконным и подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, материалам дела и обстоятельствам спора, поскольку ответчик надлежаще исполнил свои договорные обязательства, и поставил истцу услуги в соответствии с условиями муниципального контракта от 28.07.2015 N 249195 на сумму 21 279 рублей 93 копейки, тогда как истец не исполнил свои обязательства по оплате поставленных ответчиком услуг. С доводами эксперта, а также с его пояснениями, изложенными в заключении эксперта, назначенной судом первой инстанции по проведению проверки правильности определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Белинского, д. 5А, пом.84, общей площадью 666,1 кв.м., определённой в отчёте об оценке N6 от 31/07/2015, ответчик не согласен, ходатайство ответчика с возражениями на пояснения эксперта судом приобщены к делу 26.06.2016, но заявленные возражения не рассмотрены судом. Ответчик полагает, что необходимо проведение повторной оценки спорного объекта, направленной на выявление наличия или отсутствия возможных ошибок в отчёте об оценке, существенно влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, чего при проведении первичной оценки сделано не было, а также полагает, что стоимость спорного объекта, определённая нами в отчёте об оценке от 31.07.2015 N6 соответствует рыночной стоимости, т.е. является достоверной.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.09.2016 апелляционная жалоба принята к производству. В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство откладывалось до 15.11.2016.

Определением арбитражного апелляционного суда от 14.11.2016 в составе суда произведена замена судьи Радзиховской В.В. на судью Белан Н.Н. в связи с очередным отпуском судьи Радзиховской В.В.. В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела начинается сначала.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании протокольным определением объявлен перерыв до 18.11.2016.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство откладывалось до 21.12.2016 и до 09.01.2017.

До начала исследования доказательств представители ответчика поддержали заявленное ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы отчёта N 6 от 31.07.2015 по основаниям, изложенным в данном ходатайстве, либо о проведении повторной оценки спорного объекта на дату 05.03.2014.

Стороны в судебном заседании представили письменные мнения специалистов о наличии (отсутствии) противоречий в выводах экспертного заключения N Э-070416, составленного экспертом Лапиным М.В., которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела на основании статей 66, 262, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возразил против удовлетворения заявленного ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы либо проведении повторной оценки спорного объекта.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы отчёта об оценке, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом, нормы статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регулируют действия суда в том случае, если представленное экспертное заключение недостаточно ясно, неполно, по нему возникают вопросы либо сомнения в его обоснованности, а также если в выводах эксперта содержатся противоречия. Если возникают сомнения в правильности или обоснованности ранее данного заключения, устанавливаются обстоятельства невозможности применения выводов эксперта, возникает необходимость исследования тех же вопросов, что и при проведении первоначальной экспертизы, суд должен назначить повторную экспертизу, поручив ее проведение другому эксперту (организации) (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, заявленное ответчиком, содержит указание на несогласие ответчика с выводами эксперта, а также наличие у ответчика сомнений в обоснованности заключения эксперта, однако такие доводы сами по себе не являются достаточными основаниями для назначения повторной судебной экспертизы по правилам части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Несогласие заявителя апелляционной жалобы с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости экспертного заключения.

Заключение эксперта Лапина М.В. N Э-070416 (л.д. 57-66, 67-76, т.3), является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей, противоречий. Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется, в выводах эксперта отсутствуют противоречия.

Основания сомневаться в беспристрастности эксперта у суда апелляционной инстанции также не имеются.

Следует также указать, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (л.д. 56, т.3).

Согласно представленному заключению оценщика ИП Даутхановой Р.С. от 19.12.2016 в выводах, указанных в экспертном заключении N Э-070416, составленном экспертом Лапиным М.В. противоречий не усматривается.

Согласно выводам коллегиального мнения специалистов-оценщиков Тарасенко Г.Л., Кривущенко Л.В., Марченко Т.Н. указывается на то, что заключение эксперта Лапина М.В. N Э-070416 не отражает рыночную ситуацию в данном сегменте рынка, необоснованно, не соответствует действительности.

Между тем, данное коллегиальное мнение специалистов выражает иное толкование законодательства и применяемых методик в целях определения рыночной стоимости исследуемого объекта оценки, но не указывает, в чем имеются противоречия в выводах эксперта.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта N Э-070416 отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований в проведении повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы, а также повторной оценки объекта.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение арбитражного суда от 02.08.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы, просил решение арбитражного суда от 02.08.2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Муниципальному образованию город Лесосибирск Красноярского края принадлежит на праве собственности помещение, назначение нежилое, общей площадью 666,1 кв.м., 1 этаж, адрес объекта: Красноярский край, г.Лесосибирск, ул. Белинского, д.5 а, пом. 84.

Между Муниципальным образованием город Лесосибирск в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Лесосибирска (далее - арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Меридиан" (далее - арендатор) заключен договор аренды N 1164 от 01.04.2008, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 84 по адресу: г.Лесосибирск, ул.Белинского, 5а на 1 этаже жилого пятиэтажного панельного дома, со сроком аренды с 01.04.2008 по 31.03.2033.

05.03.2014 общество с ограниченной ответственностью "Меридиан" обратилось в Комитет по управлению муниципальной собственностью г.Лесосибирска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

28.07.2015 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г.Лесосибирска (далее заказчик) и закрытым акционерным обществом "ЭнТС" (далее - подрядчик) заключен муниципальный контракт N 249195 от 28.07.2015 на выполнение работ по рыночной оценке объектов муниципальной собственности или права аренды объектов муниципальной собственности.

Согласно данному контракту закрытое акционерное общество "ЭнТС" представило истцу отчет N 6 от 31.07.2015 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Лесосибирск, ул.Белинского, д. 5 "А", пом.84, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта составила 8 808 000 рублей с учетом НДС.

Не согласившись с представленным в отчете размером рыночной стоимости вышеуказанного объекта, истец обратился к ответчику с требованием повторно проанализировать сведения, содержащиеся в отчете об определении рыночной стоимости нежилых помещений.

Письмом исх. N 09 от 01.09.2015 ответчик пояснил, что отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения имеет достоверную оценку.

Ссылаясь на недостоверность величины рыночной стоимости нежилого помещения, указанной в отчете об определении рыночной стоимости, истец обратился в арбитражный суд с данным иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Положениями статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, проведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В настоящем случае величина стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком, является обязательной для истца, поскольку статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Следовательно, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной закрытым акционерным обществом "ЭнТС" в отчете N 6 от 31.07.2015, в сумме 8 808 000 рублей, может быть рассмотрен судом в рамках настоящего спора по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Лесосибирска об оспаривании величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду наличия разногласий между истцом и ответчиком относительно достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения, по ходатайству истца, с согласия ответчика, суд определением от 24.02.2016 года назначил экспертизу выполненного закрытым акционерным обществом "ЭнТС" отчета об оценке от 31.07.2015 N 6 рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Белинского д. 5 "А", пом. 84, проведение которой поручил Лапину Михаилу Валерьевичу (Некоммерческое партнёрство Саморегулируемая организация "Экспертный совет").

Заключение эксперта N Э-070416, поступившее в материалы дела, оценено судом первой инстанции по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, и никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71), а также в соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой заключение эксперта исследуется судом наряду с другими доказательствами по делу.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли отчет об оценке от 31.07.2015 N 6 рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Белинского д. 5 "А", пом. 84, выполненный ЗАО "ЭнТС", требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности?

- В случае несоответствия отчета от 31.07.2015 N 6 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности указать, в чем заключаются данные несоответствия?

- Могли ли выявленные в отчете от 31.07.2015 N 6 несоответствия Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (в случае обнаружения таких несоответствий), повлиять на величину установленной данным отчетом рыночной стоимости объекта недвижимости?

На вопрос соответствия отчета N 6 от 31.07.2015 Федеральному закону от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности эксперт ответил, что отчет от 31.07.2015 N 6 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Белинского д. 5 "А", пом. 84, выполненный ЗАО "ЭнТС", не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

На вопрос об указании несоответствий отчета N 6 от 31.07.2015 Федеральному закону от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности эксперт указал, что несоответствия заключаются в следующем:

1. В разделе "Краткий обзор состояния экономики России и Красноярского края, характеристика и анализ рынка объектов оценки" (стр.15-21) и в частности, в п. "Анализ рынка коммерческой недвижимости Красноярского края" (стр.19) и п. "Анализ экономической ситуации города Лесосибирск" (стр.20), выявлены следующие нарушения:

- в данном разделе не представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и не содержится обоснование значений или диапазонов значений этих ценообразующих факторов; нарушены требования пп. ж п.8 ФСО N 3;

- например, в анализе рынка не предоставлена информация о зависимости цен объектов на данном сегменте рынка от локальных особенностей местонахождения объектов недвижимости в г.Лесосибирск, вследствие чего невозможно подтвердить корректность невнесения корректировки по этому фактору.

-в пункте "Анализ рынка коммерческой недвижимости Красноярского края" информация представлена не по Красноярскому краю, а по г.Красноярску; нарушены требования пункта 4 ФСО N 3 в части принципа однозначности;

- вследствие вышеуказанных нарушений, а также в связи с тем, что в пункт "Анализ рынка коммерческой недвижимости Красноярского края" информация представлена за 4 квартал 2014 г. (на полгода позже даты оценки) не предоставляется возможным подтвердить достоверность величины, например, корректировки на "состояние (условия) рынка" (корректировки на дату).

2.Даты предложения по аналогам, использованным в расчетах - июнь, июль 2015 г. (стр.31), при том, что в качестве даты оценки зафиксирована дата 05.03.2014 г. Таким образом, в расчетах сравнительным подходом использована информация о событиях, произошедших после даты оценки (предложения к продаже после даты оценки).

Нарушены требования п.19 ФСО N 3.

Аналогичное нарушение допущено в рамках доходного подхода при определении величины арендной ставки (стр.39).

В нарушение требований ст.11 Федерального закона в отчете, в том числе, в разделе 4 "Применяемые стандарты оценочной деятельности" (стр.10) не представлено обоснование использования стандартов оценки, в том числе, ФСО N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения", являющегося обязательным к применению при осуществлении экспертизы отчетов об оценке, но не обязательного при составлении отчетов об оценке, при этом указанного оценщиком в составе применяемых стандартов.

На вопрос о влиянии выявленных в отчете N 6 от 31.07.2015 несоответствий Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности (в случае обнаружения таких несоответствий), на величину установленной данным отчетом рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт указал, что на величину установленной данным отчетом рыночной стоимости объекта недвижимости могли повлиять нарушения, указанные в пунктах 1, 2. Нарушение, указанное в пункте 3, на стоимость объекта оценки не влияет.

Ответчик, в суде первой инстанции не согласившись с выводами эксперта, заявил ходатайство о повторной экспертизе, указав на ряд невыясненных вопросов и разногласий по заключению эксперта N Э-070416.

В соответствии со статьями 41, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт Лапин М.В. представил следующие пояснения относительно доводов, изложенных в ходатайстве (л.д. 93-97, т.4).

На довод ответчика о том, что эксперт ссылается на несуществующий пункт N 19 ФСО N 3, Лапин М.В. пояснил, что в заключении допущена опечатка - вместо ФСО N 1 указан ФСО N 3. Запрет на использование информации о событиях, произошедших после даты опенки, содержится в последнем абзаце пункта 19 ФСО N 1: "Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки".

На довод ответчика о том, что эксперт при рассмотрении объекта оценки (коммерческая недвижимость г. Лесосибирск) сравнивает и основывается на индексах цен типовых квартир на вторичном рынке Красноярского края, что не взаимосвязано (разные рынки - условия продажи и аренды) получено следующие пояснение эксперта. В заключении эксперта нет основанных на информации с других сегментов рынка указаний на нарушения в отчете. В заключении эксперта содержатся указания на два основных нарушения.

а) Смысл нарушения, изложенного в разделе IV заключения эксперта под номером 1, состоит в том, что в разделе "Краткий обзор состояния экономики России и Красноярского края, характеристика и анализ рынка объектов оценки" (стр. 15-21) не содержится информация по ценообразующим факторам, использовавшихся при определении стоимости, и не содержится обоснование значений или диапазонов значений этих ценообразующих факторов, что является нарушением требований подпунктом "ж" пункта 8 ФСО N 3.

б) Смысл нарушения, изложенного под номером 2, состоит в том, что нарушен запрет на использование информации, о событиях, произошедших после даты оценки, что является нарушением требований подпунктом "ж" пункта 8 ФСОN 3.

В заключении эксперта также содержится информация, иллюстрирующая возможное влияние этих нарушений на рыночную стоимость (стр. 5-8 заключения эксперта).

Использование предложений по аналогам, выставленных на продажу после даты оценки, формально является нарушением требований ФСО, и соответственно весь расчет стоимости, построенный на этих аналогах, следует признать недостоверным.

В любых случаях, когда дата предложений по аналогам отличается от даты оценки (в том числе и в данном случае), оценщики должны вносить корректировку по этому отличию.

В рассматриваемом Отчете такая корректировка внесена, однако определена она не по индексу изменения стоимости коммерческой недвижимости в г. Лесосибирске, а по темпам инфляции в России (с использованием индекса потребительских цен, который отражает изменение цен на потребительские товары, - молоко, телевизоры, бензин и т.п., то есть, никак не связан с ценами на коммерческую недвижимость).

Приведенные в заключении эксперта материалы иллюстрируют (на примере квартир), что в общем случае темпы изменения цен на потребительские товары не совпадает с темпом изменения цен на недвижимость (и даже не коррелируют).

В отдельных случаях при оценке объектов недвижимости корректировка на дату может быть сделана по индексу потребительских цен (при совпадении темпов изменения цен на недвижимость на определенном сегменте рынка с темпом инфляции), но оценщики в отчете это обязаны обосновать (в соответствии с принципом обоснованности, установленным п. 4 ФСО N 3).

В рассматриваемом Отчете такого обоснования не содержится ни в описании корректировки, ни в рамках анализа рынка, в котором ценообразующие факторы не анализировались (в этой части нарушение N 2 связано с нарушением N 1).

В ходатайстве ответчик указывает на то, что эксперт считает, что г. Лесосибирск, являясь тупиковым городом с одинаковой застройкой и населением около 50 тыс. человек, может быть так называемым городом с "локальными особенностями в сфере ценообразования на коммерческую недвижимость". По мнению ответчика г. Лесосибирск одинаков по застройке, а именно перемежается разными видами построек (что подтверждает эксперт в заключении), т.е. не являет собой местность с локальными особенностями. В соответствии с п.24 ФСО N 1 ответчиком самостоятельно определены методы и подходы к оценке. Также эксперт лично не был в г. Лесосибирске.

Экспертом пояснено, что в заключении эксперта не указывались какие-либо нарушения, связанные с применением того или иного подхода или метода. Любой объект недвижимости обладает локальными особенностями местоположения (он может быть расположен как в центре, на оживленной улице, так и на далекой окраине, на улице с минимальным пешеходным и транспортным трафиком). Стоимость объектов недвижимости, как правило, зависит от таких факторов. Факторы, от которых зависит стоимость, называются ценообразующими. Необходимость их анализа предписана подпунктом "ж" пункта 8 ФСО N 3. Информация о таких характеристиках (и по объекту оценки и по выбираемым оценщиками аналогам) является существенной при оценке. Вся существенная информация должна быть изложена в отчетах, что предписано п. 4 ФСО N 3.

Информация о том, что "г. Лесосибирск одинаков по застройке" в Отчете не приведена, в нем также не содержится обоснований равенства цен на объекты торгового назначения на всей территории города. Эксперту представляется крайне маловероятным, что цены магазинов, расположенных в оживленной части застройки, идентичны ценам магазинов на окраинах.

Таким образом, отсутствие в Отчете анализа данного ценообразующего параметра не позволяет признать корректным невнесение поправок на местоположение.

В ходатайстве ответчик указывает на то, что экспертом в п. III заключения описываются используемые методы экспертного исследования, однако никаких ссылок на эти данные не представлены, кроме одной таблицы со статистическими данными с индексами цен типовых квартир.

Экспертом пояснено, что Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" не содержит каких-либо требований к оформлению заключений экспертов, в том числе, не содержит требования представлять ссылки на методы исследования. Данный вопрос никак не связан и не влияет на результаты проведенного экспертом исследования и сделанные выводы.

По доводу ответчика на неоднозначность выводов эксперта, эксперт указал, что выводы, сделанные экспертом, абсолютно однозначны и соответствуют поставленным перед ним вопросам, а также представленным на экспертизу материалам. Выходить за пределы поставленных перед ним вопросов эксперт не обязан.

Ответчик указывает на неверность вывода эксперта о том, что невозможно определить местоположение объекта оценки аналога N 3. Экспертом пояснено, что в заключении была приведена следующая информация (цитата): "аналог N 3, использованный в рамках сравнительного подхода, расположен на ул. Горького. Эта улица имеет большую протяженность и проходит от коммунально-складской зоны на юге, мимо центральных микрорайонов и улиц города, далее проходит по частному сектору и на северо-востоке заканчивается между АЗС и промышленным предприятием. Где конкретно расположен этот аналог на данной улице, в отчете не указано, его окружение не описано" (конец цитаты). Содержащееся в вопросе утверждение о том, что "координаты объектов-аналогов указаны в приложении отчёта об оценке (стр.53-55)" не соответствует действительности, - там указана только улица, как и указано в заключении эксперта.

Согласно пункту 4 ФСО N 3 в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности), в том числе местоположение. ФСО не предусматривает необходимости пользователю отчета самостоятельно устанавливать количественные и качественные характеристики объектов, которые оценщик использует в качестве аналогов.

Ответчик считает неверным вывод эксперта об отсутствии в отчете доказательств темпов инфляции и темпов изменения стоимости на сегменте рынка недвижимости". По мнению ответчика, данный факт не нуждается в доказательствах, поскольку Министерством экономического развития РФ ежемесячно (ежеквартально) публикуются "Индексы потребительских цен", которые указывают изменение стоимости той или иной группы товаров, услуг, материалов, сырья и пр., в том числе и изменение стоимости на коммерческую недвижимость. Изменение индекса потребительских цен и есть инфляция.

По указанному доводу, эксперт пояснил, что темп инфляции (измеряемый через индекс потребительских цен), не связан с изменением цен на коммерческую недвижимость. В заключении эксперта указано не на отсутствие доказательства темпов инфляции и темпов изменения стоимости на сегменте рынка недвижимости, а на отсутствие доказательств равенства этих параметров. В заключении эксперта представлены иллюстративные материалы, показывающие отсутствие корреляции между инфляцией и движением цен на рынке недвижимости, при этом в отчете не представлены обоснования для использования темпов инфляции в качестве темпов изменения цен на недвижимость.

Ответчик указывает, что при заключении муниципального контракта с истцом, все объекты оценки были оценены на момент заключения контракта, т.е. июнем-июлем 2015 года, однако после сдачи отчётов об оценке истец выдвинул требования об оценке двух объектов на дату март 2014 года (письмо и приложении отчёта стр.68). Информация о рынке коммерческой недвижимости г. Лесосибирска на март 2014 года отсутствует.

По данному доводу эксперт пояснил, что данный комментарий никаким образом не изменяет положения дел: стандарты оценки запрещают использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. При отсутствии информации по рынку недвижимости, необходимой для проведения оценки, оценка не может быть выполнена.

На довод ответчика о том, что информация по ценообразующим факторам представлена в отчете на стр.30, 31, ФСО не регламентируют расположение данных факторов в каком-то определённом разделе отчёта, эксперт пояснил следующее: Согласно пункту 8 ФСО N 3 (в редакции, которой пользовался оценщик) эта информация должна быть в разделе анализа рынка объекта оценки. Согласно пункту 8 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов".

Данная норма предписывает выявлять факторы, влияющие на стоимость объектов на данном сегменте рынка и установить степень их влияния, а не описывать соответствующие характеристики объекта оценки и выбранных для расчета аналогов, как это сделано в отчете на стр. 30 и 31.

На довод ответчика о неоднозначности выводов эксперта о влиянии нарушений в отчете на стоимость объекта экспертом пояснено, что в заключении дан однозначный ответ на поставленный перед экспертом вопрос. Перед экспертом не ставился вопрос о степени влияния этих нарушений на стоимость.

Ответчик указывает, что эксперт не ответил на вопрос о недостоверности величины рыночной стоимости оцениваемого объекта. Экспертом пояснено, что вопрос о достоверности или недостоверности величины рыночной стоимости оцениваемого объекта перед экспертом не ставился. В связи с отсутствием в отчете существенной информации признать достоверной величину определенной в отчете стоимости объекта недвижимости невозможно.

Таким образом, доводы закрытого акционерного общества "ЭнТС" о том, что ответы в представленном экспертном заключении носят абстрактный характер без конкретных выводов и ответов и не могут быть признаны однозначными, опровергаются содержанием экспертного заключения и пояснениями эксперта, в которых со ссылками на конкретные положения оспариваемого отчета и конкретные нормативные акты приведены выводы о недостоверности отчета.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оценщиком ЗАО "ЭнТС" при составлении отчета от 31.07.2015 N 6 допущены нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО N 3. С учетом данных нарушений, выявленных судом, доводы ответчика, приведенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, не могут быть признаны обоснованными.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции обоснованно отказано в ходатайстве о назначении повторной экспертизы.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, установленного частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчик не представил суду доказательств, опровергающих факт наличия в отчете N 6 от 31.07.2015 нарушений действующих нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность.

Следовательно, судом первой инстанции правомерно сделан вывод, что определенная оценщиком ЗАО "ЭнТС" в отчете N 6 от 31.07.2015 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Лесосибирск, ул.Белинского, д. 5 "А", пом.84, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта составила 8 808 000 рублей с учетом налога на добавленную стоимость, является недостоверной.

С учетом разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, проведенной независимым оценщиком", требования Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной отчетом от 31.07.2015 N 6 являются обоснованными; вывод суда о недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки основан на анализе данных отчета об оценке, который не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, учитывая фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции законно и обоснованно пришел к выводу о том, что иск Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Белинского д. 5 "А", пом. 84, общей площадью 666,1 кв.м., указанной в отчете N 6 от 31.07.2015, подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены. Необходимости в проведении повторной экспертизы не имеется по вышеизложенным в настоящем постановлении основаниям.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что арбитражный суд первой инстанции не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены определения Арбитражного суда Красноярского края от "02" августа 2016 года по делу N А33-21119/2015 не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы (ответчика), в связи с чем подлежит возврату закрытому акционерному обществу "ЭнТС" из федерального бюджета государственная пошлина в сумме 3000 рублей, излишне уплаченная по платежному поручению от 25.08.2016 N 288.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "02" августа 2016 года по делу N А33-21119/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить закрытому акционерному обществу "ЭнТС" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 25.08.2016 N 288.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Магда

Судьи

Н.Н. Белан О.В. Ишутина