Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2017 г. N 15АП-20064/16

Требование: о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

12 января 2017 г.

дело N А53-22689/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 января 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.В.,

при участии:

от истца: директора Дащенко В.П., выписка,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Веста-Д"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.11.2016 по делу N А53-22689/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью "Веста-Д"

(ИНН 6154077283, ОГРН 1026102581548)

к жилищно-строительному кооперативу "Феникс"

(ИНН 6154131928, ОГРН 1146154000376)

при участии третьего лица: Комитета по управлению имуществом г. Таганрога

о расторжении договора,

принятое судьей Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Веста-Д" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Феникс" (далее - ответчик, кооператив) о расторжении договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от 12.02.2014 N 1.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком прав и обязанностей по договору аренды, которые были уступлены ему на основании спорного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.11.2016 в удовлетворении иска отказано.

Решение мотивировано тем, что довод истца о прекращении договора аренды по причине неполучения ответчиком разрешения на строительство не основан на нормах права. Предметом договора аренды от 17.10.2006 N 1096, является аренда земельного участка из земель поселений, условий об осуществлении жилищного строительства договором не предусмотрено.

Утверждения истца о том, что ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по погашению суммы основной задолженности истца по договору аренды, не влияют на действительность договора уступки права. Ссылка истца на неисполнение ответчиком обязательств по пункту 2.3 договора уступки, на основании которого ответчик принял на себя обязанности по погашению суммы основной задолженности по договору аренды, также не может рассматриваться судом как основание расторжения договора цессии. В данном случае предметом договора аренды от 17.10.2006 N 1096 является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, и стороной по договору аренды выступал арендодатель - комитет, соответственно в указанных правоотношениях ответчик несет ответственность перед арендодателем земельного участка, то есть комитетом, а не перед обществом.

Кроме того, суд также отклонил указание истца на неисполнение ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 4.2.1 договора уступки, согласно которому ответчик обязан был принять на себя все права и обязанности истца по договору аренды, в том числе, обязанность истца по использованию земельного участка для строительства и ввода в эксплуатацию спорного жилого дома. В договоре аренды обязанность по вводу спорного жилого дома в эксплуатацию не установлена.

Доказательств того, что ответчик использовал земельный участок не для целей строительства многоквартирного дома, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом в материалы дела не представлено.

Обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование расторжения договора уступки права (цессии), не могут быть отнесены к категории существенно изменившихся обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть в момент заключения договора, либо к являющимся со стороны ответчика нарушением закона или договора как то предусмотрено нормами статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении обязательств по договору уступки, истцом в материалы дела представлены не были.

Общество с ограниченной ответственностью "Веста-Д" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить полностью решение Арбитражного суда от 26.10.2016 по делу N А53-22689/2016 и вынести новое решение, которым удовлетворить требования в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что общество 12.02.2014 переуступило кооперативу права и обязанности по договору аренды земельного участка N 1096 от 17.10.2006. Данный договор общество заключало с той целью, что кооператив будет действовать в интересах всех граждан-инвесторов, ранее заключивших договоры об инвестировании строительства жилья с обществом, и будет осуществлять ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Вместо того, чтобы действовать в интересах граждан, руководство кооператива пыталось завладеть домом, а также денежными средствами граждан-инвесторов. В настоящий момент ответчик злоупотребляет правом, не предпринимая никаких действий для ввода 45-ти квартирного жилого дома в эксплуатацию и передачи квартир инвесторам, финансировавших строительство данного дома.

Общество намерено при возврате земельного участка ввести дом в эксплуатацию. Получив по конкурсу земельный участок, общество своей переуступкой создало проблему, которую пытается исправить, расторгнув договор с кооперативом.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Ответчик, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Таганрога (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Веста-Д" (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 17.10.2006 N 06-1096, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:58:05270:0504 по адресу: Ростовская область, город Таганрог, Мариупольское шоссе, 21-а, для использования в целях строительства многоквартирного 5-этажного жилого дома.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды, срок аренды земельного участка устанавливался с 19.02.2004 по 19.02.2009. 30.11.2006 договор аренды прошел государственную регистрацию. О данном факте свидетельствует регистрационная надпись от 30.11.2006 N 61-6142/096/2006-140 на договоре аренды.

Истец указывает, что на данном земельном участке обществом с ограниченной ответственностью "Веста-Д" возведен 5-тиэтажный 45-тиквартирный жилой дом общей площадью 3 214,2 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Мариупольское шоссе, д. 21 А, что подтверждается техническим паспортом от 16.11.201, выданным Таганрогским отделением Ростовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".

Далее общество с ограниченной ответственностью "Веста-Д" (правообладатель) по договору о передаче (уступке) прав и обязанностей от 12.02.2014 по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от 17.10.2006 N 06-1096 передало права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:58:05270:0504 по адресу: Ростовская область, город Таганрог, Мариупольское шоссе, 21-а, жилищно-строительному кооперативу "Феникс" (правоприобретатель). Названный договор зарегистрирован в установленном порядке 28.03.2014.

В соответствии с актом приема-передачи от 12.02.2014 общество с ограниченной ответственностью "Веста-Д" передало жилищно-строительному кооперативу "Феникс" земельный участок (в соответствии с дополнительным соглашением N 2 к договору N 1 от 12.02.2014 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).

28.03.2014 договор уступки прошел государственную регистрацию, что подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61:61:42/008/2014-566.

Согласно п. 4.2.1. договора от 12.02.2014 N 1 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правоприобретатель (ЖСК "Феникс") обязано принять на себя все права и обязанности правообладателя по договору аренды земельного участка от 17.10.2006 N 1096.

В соответствии с пунктом 4.2 договора уступки, ответчик также был обязан нести необходимые расходы, связанные государственной регистрацией договора уступки; совершать необходимые действия по государственной регистрации договора уступки и перехода права аренды.

Согласно п. 8.1 договора от 12.02.2014 N 1 срок действия договора ограничен полным исполнением обязательств по договору либо моментом расторжения договора.

Как следует из искового заявления, данный договор ООО "Веста-Д" заключало с ЖСК "Феникс" с той целью, что образованный ЖСК "Феникс" будет действовать в интересах граждан-инвесторов, ранее заключивших договоры об инвестировании строительства жилья с ООО "Веста-Д", и осуществлять ввод многоквартирного жилого дома расположенного по адресу Мариупольское шоссе, д. 21-а в Таганроге в эксплуатацию.

Ссылаясь на то что, ЖСК "Феникс" должно было принять на себя в том числе обязанность ООО "Веста -Д" по использованию земельного участка для строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, однако разрешение на строительство не получило и не предприняло к этому никаких действий, истец решил расторгнуть договор от 12.02.2014 N 1 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключенный между жилищно-строительным кооперативом "Феникс" и обществом с ограниченной ответственностью "Веста-Д".

Истец направил в адрес ответчика претензию за исх. N 8 от 05.04.2016, в которой заявлено о расторжении договора N 1 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Однако ответ от кооператива получен не был, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора уступки прав, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В рекомендациях Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа от 27.07.2014 указано, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Таким образом, перенаем является формой перемены лиц в обязательстве (глава 24 Гражданского кодекса), при этом имеют место как уступка права требования (по обязательству предоставить в аренду земельный участок), так и перевод долга (по обязательству вносить арендную плату).

При перенайме прежний арендатор выбывает из спорных правоотношений и перестает быть стороной сделки.

Таким образом, при перенайме ответственным перед арендодателем признается новый арендатор.

В статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право должника перевести долг с согласия кредитора на другое лицо. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.

Согласно статье 389 ГК РФ уступка требования должна быть совершена в той же форме, что и сделка, на которой основана такая уступка.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из смысла приведенных норм следует, что в названном соглашении также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание.

Договор N 1 о передаче (уступке) прав и обязанностей от 12.02.2014 по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вышеуказанным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации соответствует.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обстоятельств существенного нарушения кооперативом договора уступки обществом в апелляционной жалобе не приведено. Мотивы и ожидания общества, которыми оно руководствовалось при заключении договора цессии, находятся лишь на подступах к этому договору и не могут составлять его цель. Несоответствие представлений общества о последствиях заключения договора уступки последующему фактическому поведению цессионария не может расцениваться ни как существенное нарушение договора уступки кооперативом, ни как существенное изменение обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иным обстоятельствам, изложенным истцом в исковом заявлении, судом первой инстанции дана надлежащая оценка как обстоятельствам, приводимым истцом в подтверждение нарушения договора аренды, а не договора уступки, а потому не могущим служить основанием для расторжения спорного договора уступки.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необоснованности заявленных требований. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемых в арбитражных судах, при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, уплачивается государственная пошлина в размере 6 000 рублей. При подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной, надзорной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов - 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера;

Таким образом, госпошлина, подлежавшая уплате по апелляционной жалобе, составляет 3 000 рублей. По чеку-ордеру от 30.11.2016 общество с ограниченной ответственностью "Веста-Д" государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2 000 рублей. Недоплаченная государственная пошлина в размере 1 000 рублей подлежит взысканию с ООО "Веста-Д" в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.11.2016 по делу N А53-22689/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Веста-Д" (ИНН 6154077283, ОГРН 1026102581548) в доход федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

И.Н. Глазунова М.В. Ильина