Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2017 г. N 15АП-20706/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: дело направлено на новое рассмотрение, исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции отменено

город Ростов-на-Дону

13 января 2017 г.

Дело N А32-35241/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 января 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Глазуновой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Невретдиновым А.А.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2016 (резолютивная часть) по делу N А32-35241/2016 (судья Данько М.М.) по иску администрации города Сочи

к ответчику жилищно-строительному некоммерческому товариществу "Ручеек"

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к жилищно-строительному некоммерческому товариществу "Ручеек" (далее - ответчик, товарищество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 272 029 руб. 62 коп. и неустойки в размере 18 955 руб. 29 коп. за период с 01.07.2015 по 31.03.2016, о расторжении договора аренды земельного участка от 16.09.2018 N 4900004788 с кадастровым номером 23:49:000000:14 общей площадью 6 954 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Городской. В исковом заявлении заявлено требование о принятии обеспечительных мер.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением товариществом обязательств по договору аренды земельного участка в части внесения платежей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2016 (резолютивная часть) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 272 029 руб. 62 коп. задолженности, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В доход федерального бюджета с ответчика взыскана госпошлина в размере 7 890 руб. 64 коп.

Не согласившись с принятым решением, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы основаны на том, что спорный договор заключен во исполнение решения Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 29.08.2008 по делу N А2-1921/08.

Оснований для вызова сторон в судебное заседание не установлено.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, во исполнение решения Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 29.08.2008 по делу N А2-1921/08 между администрацией (арендодатель) и товариществом (арендатор) заключен договор аренды от 16.09.2018 N 4900004788 (л.д. 7).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять земельный участок общей площадью 6 954 кв.м. с кадастровым номером 23:49:000000:14, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Городской, для проектирования и строительства одноквартирных жилых домов. Участок расположен в зоне жилой застройки по генплану города Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-а.

Пунктом 5.2.8 договора установлено обязательство арендатора по своевременному внесению арендной платы без выставления счетов арендодателем.

В приложении к договору указан расчет арендной платы (л.д. 16).

Договор зарегистрирован в органе государственной регистрации 07.11.2008 номер регистрации 23-23-50/062/2008-569, подписан уполномоченными лицами, имеются оттиски мокрых печатей, о фальсификации договора сторонами не заявлено.

Сторонами договора заключено дополнительное соглашение от 16.10.2014 N 1 (л.д. 13).

В редакции дополнительного соглашения пунктом 1.1 договора администрация и товарищество согласовали передачу того же земельного участка с видом разрешенного использования "для размещения одноквартирных жилых домов" в территориальной зоне Ж2. Участок расположен в районе массового и активного развития оползней, в зоне санитарного разрыва вдоль железнодорожной магистрали, участок Северо-Кавказской железной дороги, в зоне охраны лечебно-оздоровительных объектов.

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 11.08.2017 (пункт 1.2 дополнительного соглашения).

Согласно пункту 1.3 дополнительного соглашения исчисление арендной платы установлено с 11.08.2014 по 11.08.2017. Размер годовой арендной платы изменен, составляет 335 453 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 24.09.2014 N 3/5/ОЗ-2014.

В редакции дополнительного соглашения пунктом 3.3 договора определен порядок внесения платежей: до истечения десятого числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал до 10 ноября текущего года.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в органе государственной регистрации 12.12.2014 номер регистрации 23-23-50/340/2014-522, подписано уполномоченными лицами, имеются оттиски мокрых печатей, о фальсификации сторонами не заявлено.

Ненадлежащее исполнение товариществом обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения администрации с иском.

К возникшим между сторонами договорным правоотношениям подлежат применению общие нормы обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34 и 60 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальному отраслевому законодательству.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

С учетом положений статей 606, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

Суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В преамбуле договора указано, что договор заключен на основании решения Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 29.08.2008 по делу N А2-1921/08.

Срок действия договора установлен с момента государственной регистрации по 09.09.2013 (пункт 2.1 договора).

В пункте 2.4 договора указано, что в случае продолжения пользования арендатором земельным участком, при отсутствии письменных возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом пунктом 8.3 договора установлено, что срок действия договора прекращается по истечении срока, сказанного в пункте 2.1, договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

Дополнительное соглашение заключено между сторонами 16.10.2014.

Акт приема-передачи земельного участка в суд не представлен.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРП от 24.03.2016 N 90-16478104 (л.д. 20). В графе ограничения (обременения) права собственности администрации указано право аренды товарищества, сроком с 07.11.2008 по 11.08.2017.

Согласно кадастровому паспорту 28.05.2015 N 2343/12/15-590347 (л.д. 22) земельный участок с кадастровым номером 23:49:000000:14 общей площадью 6 954 кв.м. состоит из трех частей: кадастровый номер 23:49:0203002:16 общей площадью 585 кв.м., кадастровый номер 23:49:0203001:24 общей площадью 6 341 кв.м., кадастровый номер 23:49:0203002:17 общей площадью 28 кв.м. В графе сведений об обременениях земельного участка указано временное обременение правом товарищества.

Исходя из совокупности указанных обстоятельств суд апелляционной инстанции делает вывод о действительности спорного договора и дополнительного соглашения, считает договор пролонгированным до 11.08.2017.

Истцом представлена претензия от 23.11.2015 с требованием о погашении задолженности, адресованная ответчику, направленная Департаментом имущественных отношений города Сочи в адрес товарищества почтовым отправлением N 35406187059804 (л.д. 31-35) и претензия от 03.12.2015 с номером почтового отправления N 35406187024062 (л.д. 36-40).

Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Таким образом, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 272 029 руб. 62 коп. за период с 01.07.2015 по 31.03.2016 обоснованы.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 01.07.2015 по 31.03.2016 в размере 18 955 руб. 29 коп.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.

В соответствии с положениями статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с положениями статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как следует из пункта 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойку из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В материалы дела истцом представлен расчет суммы задолженности за спорный период и неустойки (л.д. 29).

С учетом определенной суммой задолженности, подлежит удовлетворению требование о взыскании неустойки за период с 01.07.2015 по 31.03.2016 в размере 18 955 руб. 29 коп.

Суд апелляционной инстанции полагает подлежащим удовлетворению требование о расторжении спорного договора по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями. Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что товариществом допущены существенные нарушения договора, выраженные в невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Ответчиком доказательств внесения арендных платежей не представлено. Судом первой инстанции направлено ответчику определение о принятии искового заявления к производству по юридическому адресу (номер почтового отправления N 35093196141356), возвращенное за истечением срока хранения с указанием на отсутствие адреса. Иных адресов ответчика материалы дела не содержат, следовательно, ответчик считается извещенным о судебном разбирательстве надлежащим образом. Определение о принятии заявления к производству опубликовано 11.10.2016.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2016 по делу N А32-35241/2016 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.

В указанной части принять по делу новый судебный акт.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Иск удовлетворить.

Взыскать с жилищно-строительного некоммерческого товарищества "Ручеек" (ИНН 2320125820, ОГРН 1042311708625) в пользу администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) задолженность по арендной плате в размере 272 029 рублей 62 копеек и неустойку в сумме 18 955 рублей 29 копеек за период с 01.07.2015 по 31.03.2016.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.09.2018 N 4900004788 с кадастровым номером 23:49:000000:14 общей площадью 6 954 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Городской, заключенный между жилищно-строительным некоммерческим товариществом "Ручеек" и администрацией города Сочи".

Взыскать с жилищно-строительного некоммерческого товарищества "Ручеек" (ИНН 2320125820, ОГРН 1042311708625) в доход федерального бюджета 14 820 рублей по иску и 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Судья

И.Н. Глазунова