Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2017 г. N 18АП-16255/16

Требование: о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции отменено

г. Челябинск

13 января 2017 г.

Дело N А76-21494/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 января 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям Администрации Нагайбакского муниципального района Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.11.2016 по делу N А76-21494/2016 (судья Четвертакова Е.С.).

Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Нагайбакского муниципального района Челябинской области (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к главе крестьянского фермерского хозяйства Батраеву Александру Ильичу (далее - ответчик, глава КФХ Батраев А.И.) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2005 N 33 (л.д. 3).

Решением суда первой инстанции от 17.11.2016 (резолютивная часть объявлена 16.11.2016) в удовлетворении исковых требований истцу отказано (л.д. 53-55).

С указанным решением не согласилось Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе её податель просил решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права (л.д. 58-59).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что в расчете арендной платы (приложение N 1 к договору) стороны согласовали внесение годовой арендной платы в срок до 15 ноября текущего года. Учитывая обстоятельства наличия задолженности по арендной плате за 2014 и 2015 годы, апеллянт полагает правомерным требование о расторжении договора аренды земельного участка.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между отделом экономики, управления муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации района (арендодатель) и главой КФХ Батраевым А.И. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 28.10.2005 N 33 (л.д. 8-9), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения: пашня, кадастровый номер 74:15:0611001:0023, местоположение: Челябинская область, Нагайбакский район, территория Куликовского сельского поселения в 6,5 км. на восток от п. Астафьевский, для ведения крестьянского фермерского хозяйства в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемых к настоящему договору и являющихся его неотъемлемой частью, общей площадью 246,5 га (п. 1.1 договора).

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды с 08.07.2005 по 07.07.2054.

Размер арендной платы за участок составляет: в размере земельного налога (сумма указана в приложении) (п. 3.1 договора).

Арендная плата вносится арендатором путем перечисления на счет истца (п. 3.2 договора).

Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка. Расчет арендной платы определен в приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 3.3 договора).

В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к их порче, при не внесении арендной платы более 2-х сроков подряд, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушения других условий договора.

Договор может быть расторгнут по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством (п. 6.2 договора).

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается передаточным актом (л.д. 9 оборот).

В приложении N 1 к договору сторонами согласован расчет годовой арендной платы, которая составляет 71 053 руб. 96 коп. Арендная плата вносится до 15 ноября текущего года (л.д. 11).

В соответствии с распоряжением от 08.04.2015 N 123-р арендодатель переименован в Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Нагайбакского муниципального района Челябинской области (л.д. 22).

Истец, ссылаясь на указанные обстоятельства и положения ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности 28.10.2005 N 33, полагая, что ответчиком ненадлежащим образом выполнены обязательства по внесению арендных платежей.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, исходил из отсутствия оснований для расторжения договора.

Указанные выводы суда следует признать неверными в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.

Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям гл. 34 ГК РФ.

Наличие между сторонами договорных отношений по указанному договору аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 названного Кодекса).

В силу п. 1 ст. 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По смыслу ст. 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1).

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", применительно к п. 9 ст. 22 ЗК РФ обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы, как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к их порче, при не внесении арендной платы более 2-х сроков подряд, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушения других условий договора.

Из материалов дела усматривается, что с момента заключения договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендных платежи, на момент рассмотрения спора арбитражным судом первой инстанции имелась просрочка исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы в течение двух платежных периодов: 2014 и 2015 годы.

Данные обстоятельства подтверждаются вступившими в силу судебными актами: решением суда Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2015 по делу N А76-13146/2015 и решением суда Арбитражного суда Челябинской области от 20.04.2016 по делу N А76-4098/2016.

Статьей 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанная выше норма не предусматривает необходимость совпадения предмета заявленных требований для определения преюдициального характера судебного акта. При этом свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Под обстоятельствами, которые могут быть установленными, следует понимать обстоятельства, имеющие правовое значение. Правовое значение обстоятельств выявляется и устанавливается в результате правовой оценки доказательств их существования и смысла. Обстоятельства, существование и правовое значение которых установлено с соблюдением установленного законодательством порядка, в случаях, предусмотренных законом, не нуждаются в повторном доказывании и должны приниматься, как доказанные.

Обстоятельства наличия задолженности по арендной плате у ответчика в течение двух платежных периодов, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам N А76-13146/2015 и N А76-4098/2016 в силу ст. 69 АПК РФ не требуют дополнительного доказывания.

Между тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что при рассмотрении настоящего иска в суде первой инстанции истцом об указанных обстоятельствах не было заявлено, что привело к принятию неправильного решения.

Как разъяснено в п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В данном случае истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 23.12.2014 о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

Повторное предупреждение о необходимости исполнении обязательств из договора аренды ответчиком (претензия, л.д. 15) датировано 18.11.2015.

В свою очередь, предложение ответчика расторгнуть договор (письмо от 12.07.2016) вручено ответчику 15.07.2016 (л.д. 17, оборотная сторона).

По смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

То есть, законом прямо предусмотрена необходимость совершения арендодателем действий, направленных на урегулирование спора в досудебном порядке, на создание условий, при которых путём правомерного воздействия на арендатора может быть исключено применение в дальнейшем крайней меры ответственности в виде досрочного прекращения договорных правоотношений (расторжение договора).

В соответствии с п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В абз. 2 п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Суд апелляционной инстанции установил, что арендная плата за 2014 год была погашена 15.12.2015, то есть после срока установленного сторонами в приложении N 1 к договору (до 15 ноября текущего года) и лишь после вынесения арбитражным судом судебного акта о взыскании с Главы КФХ Батраева А.И. в пользу Управления денежных средств в размере 62 694 руб. 74 коп.

Доказательств внесения арендной платы за 2015 год, на момент рассмотрения настоящего иска, в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено.

Тем самым, имеются основания для расторжения договора аренды от применительно к положениям п. 4 ст. 619 ГК РФ и п. 4.1.1 договора.

В настоящем случае ответчиком существенно нарушены сроки внесения арендной платы (то есть нарушения, влекущие для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора - подп. 1 п. 2 ст. 450 указанного Кодекса).

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о правомерности заявленных требований и необходимости их удовлетворения, что влечет отмену обжалуемого судебного акта по основаниям (п.п. 3 п. 1 ст. 270 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.11.2016 по делу N А76-21494/2016 отменить.

Исковые требования Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Нагайбакского муниципального района Челябинской области удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 28.10.2005 N 33, заключенный между отделом экономики управления муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Нагайбакского муниципального района и индивидуальным предпринимателем Батраевым Александром Ильичем.

Взыскать с главы крестьянско-фермерского хозяйства Батраева Александра Ильича в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску, 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, всего 9 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.Ю. Соколова Л. А. Суспицина