Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2016 г. N 09АП-40336/16

г. Москва

30 декабря 2016 г.

Дело N А40-183641/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солоповой А.А.

судей Савенкова О.В., Веклича Б.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "СЕРВИС ПЛЮС"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 15 июля 2016 года

по делу N А40-183641/2015, принятое судьей Ю.А. Скачковой

по иску общества с ограниченной ответственностью "СЕРВИС ПЛЮС"

(ОГРН 5067746900821, 125047, г. Москва, ул. 4-я Тверская-Ямская, 8/9, оф.2)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, 125009, г. Москва, Газетный пер., 1/12)

обществу с ограниченной ответственностью "АБН-КОНСАЛТ"

(ОГРН 1027707004225, 127473, г. Москва, ул. Краснопролетарская, 16, стр. 2, под.5)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

признании отчета недостоверным

при участии в судебном заседании:

от истца - Коростелев С.А. (по доверенности от 10.10.2016) от ответчика - Яшкин А.В. (по доверенности от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СЕРВИС ПЛЮС" (далее - ООО "СЕРВИС ПЛЮС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "СЕРВИС ПЛЮС" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 4-ая Тверская-Ямская улица, дом 8/9, с кадастровым номером 77:01:0004011:5726, общей площадью 95,1 кв.м. (подвал, пом. II, комн. 1, 3, 5), путем принятия пунктов 3.1., 3.4 указанного договора в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 6 872 136 (шесть миллионов восемьсот семьдесят две тысячи сто тридцать шесть) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 04 сентября 2015 г. N ДО-04-09-2015-3, выполненного ООО "Граунд". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется",

"3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 343 606 (трехсот сорока трех тысяч шестисот шести) рублей 80 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта",

признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки в размере 12 068 000 руб., указанной в проекте договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, улица 4-ая Тверская-Ямская, дом 8/9, с кадастровым номером 77:01:0004011:5726, общей площадью 95, 1 кв.м. (подвал, пом II, комн. 1, 3, 5)

(с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда первой инстанции от 22.04.2016 в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт" (далее - ООО "АБН-Консалт").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 июля 2016 года в иске ООО "СЕРВИС ПЛЮС" об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, улица 4-ая Тверская-Ямская, дом 8/9, с кадастровым номером 77:01:0004011:5726, общей площадью 95, 1 кв.м. (подвал, пом II, комн. 1, 3, 5), в редакции ООО "СЕРВИС ПЛЮС", признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки в размере 12 068 000 руб., указанной в проекте договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, улица 4-ая Тверская-Ямская, дом 8/9, с кадастровым номером 77:01:0004011:5726, общей площадью 95, 1 кв.м. (подвал, пом II, комн. 1, 3, 5) отказано.

Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "СЕРВИС ПЛЮС" объекта недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, улица 4-ая Тверская-Ямская, дом 8/9, с кадастровым номером 77:01:0004011:5726, общей площадью 95, 1 кв.м. (подвал, пом II, комн. 1, 3, 5), приняв пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) Департамента городского имущества города Москвы:

"3.1. Цена Объекта составляет 12 068 000 руб. 00 коп. (двенадцать миллионов шестьдесят восемь тысяч ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 23.07.2015 г N 773Г/1093, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 27.07.2015 N 1628/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

"3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 603 400 (шестьсот три тысячи четыреста) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.".

Не согласившись с принятым решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, исковые требования с учетом изменения предмета исковых требований удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика - Департамента городского имущества города Москвы, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих деле лиц, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Требования предъявлены в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Исковые требования мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном указанным Законом, предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной.

Судом установлено, что 11.07.2007 между Департаментом имущества г. Москвы (арендодатель) (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы) и ООО "СЕРВИС ПЛЮС" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого фонда общей площадью 100,1 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, 4-я Тверская-Ямская ул., д. 8/9, сроком с 01.06.2007 по 31.05.2012.

Согласно Справке Центрального ТБТИ от 31.08.2012 N 1178 площадь помещения II (ком. 1, 3, 5), расположенного в подвале здания по адресу: 4-я Тверская-Ямская ул., д. 8/9, составляет 95,1 кв.м., по данным технического учета по состоянию на дату 30.11.1995 площадь данного объекта составляла 100,1 кв.м., изменение площади произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации (разрешение на произведенную перепланировку в ТБТИ предъявлено).

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается свидетельством о внесении в реестр субъектов малого предпринимательства Москвы N 7701-192043 от 07.05.2007.

16.06.2015 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества (вх. N 33-5-18887/15-(0)-0).

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 12.08.2015 направил в адрес общества проект договора купли-продажи нежилого помещения, с установлением цены (на основании Отчета ООО "АБН-Консалт" об оценке рыночной стоимости N 773Г/1093 от 23.07.2015) продаваемого имущества общей площадью 95,1 кв.м. (подвал пом. II, комн. 1,3,5) по адресу: г. Москва, 4-я Тверская-Ямская ул., д. 8/9, с кадастровым номером 77:01:0004011:5726) в размере 12 068 000 руб. (пункт 3.1 проекта).

При этом, достоверность Отчета ООО "АБН-Консалт" об оценке рыночной стоимости N 773Г/1093 от 23.07.2015 подтверждена экспертным заключением Некоммерческого партнерства СРО "СВОД" N 1628/С-15 от 27.07.2015.

Истец, посчитав цену объекта завышенной и не соответствующей реальной стоимости выкупаемого помещения, направил ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижности, в соответствии с которым предложил ответчику заключить договор на иных условиях, установив цену имущества в размере 6 872 136 руб. (без НДС) (пункт 3.1), ежеквартальный платеж по договору в размере 343 606 руб. 80 коп. (пункт 3.4). При этом, в подтверждение цены объекта, указанной в протоколе разногласий, истец представил Отчет ООО "ГРАУНД" N ДО-04-09-2015-3 об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Письмом от 14.09.2015 N 33-5-18887/15-90)-2 Департамент городского имущества города Москвы отказал истцу в заключении договора на предложенных истцом в протоколе разногласий условиях.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) устанавливаются следующие критерии, при соответствии которым субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), которые согласно части 2 статьи 10 данного Закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Материалами дела подтверждено, что истец отвечает критериям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство истца о проведении по делу судебной оценочной экспертизы, как необоснованного в соответствии положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда первой инстанции от 22.04.2016 истцу было предложено представить замечания на Отчет ООО "АБН-Консалт" об оценке рыночной стоимости N 773Г/1093 от 23.07.2015, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 16.06.2015 составляет 12 068 руб. без учета НДС.

Некоммерческим партнерством СРО "СВОД" была проведена экспертиза Отчета ООО "АБН-Консалт" N 773Г/1093 от 23.07.2015, согласно которому установлено, что при проведении исследования эксперт ООО "АБН-Консалт" руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.

Экспертиза отчета об оценке, проведенная в соответствии с требованиями статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является единственным доказательством соответствия отчета предъявляем к нему требованиям.

При наличии положительного экспертного заключения Некоммерческого партнерства СРО "СВОД" N 1628/С-15 от 27.07.2015, учитывая отсутствие доказательств, свидетельствующих о несоответствии Отчета ООО "АБН-Консалт" N 773Г/1093 от 23.07.2015 закону, основания полагать, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества, определенная Отчетом ООО "АБН-Консалт" N 773Г/1093 от 23.07.2015, является недостоверной, у суда отсутствуют.

В указанной связи, представленный истцом Отчет ООО "ГРАУНД" об оценке рыночной стоимости спорного имущества N ДО-04-09-2015-3 обоснованно не принят судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства по делу, учитывая, что оценка выполнена ООО "ГРАУНД" по состоянию на 04.09.2015, тогда как дата обращения истца за выкупом - 16.06.2015, что не соответствует требованиям статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца о признании Отчета ООО "АБН-Консалт" от 23.07.2015 N 773Г/1093 недостоверным, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г Москва, улица 4-ая Тверская-Ямская, дом 8/9, с кадастровым номером 77:01:0004011:5726, общей площадью 95, 1 кв.м. (подвал, пом II, комн. 1, 3, 5), в редакции истца.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи недвижимости общей площадью 95,1 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. 4-я Тверская-Ямская д. 8/9, (подвал, пом II, комн. 1, 3, 5), подлежит заключению в редакции ответчика согласно проекту договора купли-продажи, направленного ответчиком в адрес истца письмом "О подписании договора купли-продажи" от 07.08.2015N 33-5-18887/15-/1/0.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемого решения от 15 июля 2016 года судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции в нарушение статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необоснованно отказано истцу в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы в виде иной независимой оценки для проверки достоверности и подлинности отчета ООО "АБН-Консалт" об оценке рыночной стоимости от 23 июля 2015 года N 773Г/1093, отклоняется судом апелляционной инстанции, как необоснованный в соответствии с положениями данной нормы процессуального закона, учитывая положения статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при принятии решения судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда от 15 июля 2016 года.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 июля 2016 года по делу N А40-183641/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.А. Солопова

Судьи

О.В. Савенков Б.С. Веклич