Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2017 г. N 18АП-16679/16

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка, в связи с просрочкой исполнения обязательств

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Челябинск

16 января 2017 г.

Дело N А76-23401/2016

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гаврилова Сергея Геннадьевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.12.2016 по делу N А76-23401/2016, рассмотренному в порядке упрощенного судопроизводства (судья Четвертакова Е.С.).

Муниципальное образование "город Снежинск" в лице муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" (далее - Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гаврилову Сергею Геннадьевичу (далее - ИП Гаврилов С.Г., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:40:0101059:7 в размере 27 527 руб. 34 коп.; пени, начисленных ответчику в период с 17.11.2015 по 09.09.2016 в размере 8 203 руб. 15 коп. в связи с несвоевременным внесением арендной платы; пени из расчета 0,1 % от размера задолженности по арендной плате в сумме 27 527 руб. 34 коп. за каждый день просрочки исполнения данного обязательства, начиная с 09.09.2016 по день фактического исполнения.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.12.2016 (мотивированное решение от 12.12.2016) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласился предприниматель Гаврилов С.Г. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Ссылается на то, что арендная плата в размере, указанном в ежегодно направляемых арендодателем арендатору уведомлениях, оплачена ответчиком в полном объеме и задолженности арендатор не имеет. Увеличение арендодателем с 12.11.2015 арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка является необоснованным, поскольку арендная плата изменена арендодателем в одностороннем порядке и за период, уже оплаченный ответчиком. Изменение арендодателем арендной платы в одностороннем порядке за предшествующий период является незаконным, поскольку размер арендной платы за землю является регулируемым, и изменение методики расчета арендной платы допускается только на будущий период, что нарушает права ответчика как добросовестного плательщика арендной платы.

Комитет представил письменные возражения по апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сириус-С" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.06.2008 N 31-2008 (л.д. 16-19), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:40:0101059:0007, местоположение: установлено относительно ориентира, адрес ориентира: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Строителей, 26, в целях эксплуатации здания ресторана, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 3 544,52 кв.м (п. 1.1 договора аренды).

На участке расположены следующие объекты недвижимости: здание ресторана площадью 374,35 кв.м, административное здание с закусочной для персонала для персонала площадью 170,38 кв.м, хозяйственный блок площадью 55,29 кв.м, проходная площадью 27,19 кв.м (п. 1.2 договора).

В связи с тем, что арендатор вступил в права владения и пользования участком до подписания договора, акт приема-передачи участка не составляется, арендатор претензий по поводу качественных характеристик и состояния участка к арендодателю не имеет (п. 1.3 договора).

Арендная плата вносится путем оплаты в любом банке с указанием в графе "назначение платежа" и "арендная плата за землю", а также номер и дату договора аренды. Арендная плата вносится арендатором равными долями в срок до 15 сентября и 15 ноября каждого года (п. 3.2 договора).

Исполнением обязательства по внесению арендной платы является зачисление денежных средств на расчетный счет (п. 3.3 договора).

Арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, согласованных в

договоре, арендную плату (п. 4.4.3 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора).

Срок аренды устанавливается с 22.01.2008 по 22.01.2057 (п. 2.1 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 74:40:0101059:0007 был учтен в государственном кадастре недвижимости 30.11.2007, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания, о чем свидетельствуют кадастровые паспорта от 11.02.2008 N 40/08-01-0139, от 25.08.2016 N 7400/101/16-709355 (л.д. 23-29, 31-37).

Гаврилов С.Г. приобрел права собственника с 05.10.2009 на здание досугового комплекса (предприятия общественного питания) площадью 782,1 кв.м, административное здание с закусочной для персонала для персонала площадью 264 кв.м, хозяйственный блок площадью 47,5 кв.м, проходная площадью 15,8 кв.м, ограждение участка протяжённостью 168,9300 м, расположенных на спорном земельном участке, расположенном по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Строителей, д. 26, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 38-45).

На основании соглашения о смене арендатора в договоре аренды земельного участка от 02.06.2008 N 31-2008, права арендатора перешли от общества с ограниченной ответственностью "Сириус-С" к Гаврилову С.Г. Соглашение подписано обществом с ограниченной ответственностью "Сириус-С", Гавриловым С.Г. и комитетом, зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 26.01.2010 (л.д. 49).

Арендная плата вносится арендатором равными долями в срок до 15 сентября и 15 ноября каждого года (3.1 соглашения).

Арендодатель направил арендатору уведомление от 13.03.2015 N К-07/817 (л.д. 66), согласно которому арендная плата за 2015 год составила 27 966 руб. 27 коп.

Платежным поручением от 24.06.2015 N 41 арендатор внес арендную плату в указанном размере (л.д. 68).

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка согласно приказу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 N 263-П арендодатель произвел перерасчет арендной платы за период с 12.11.2015 по 31.12.2015, в связи с чем 25.05.2016 направил в адрес арендатора уведомление от 12.05.2016 N К-8-09/1846 (л.д. 69-70).

Ответчик, не согласившись с перерасчетом за 2015 г., направил письмо от 31.05.2016 с требованием разъяснить изменение арендной платы (л.д. 71).

В ответ комитет направил предпринимателю письмо от 09.06.2016, в котором указал, что арендная плата была изменена в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка со ссылкой на п. 3.5 договора (л.д.72)

Ссылаясь на то, что обязанность по оплате арендной платы за период с 12.11.2015 по 31.12.2015 исполнена арендатором не в полном объеме, без учета изменения кадастровой стоимости земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя требования истца в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по оплате арендной платы за указанный истцом период, поскольку оплата арендной платы произведена ответчиком без учета изменения с 12.11.2015 кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком (с учетом соглашения о смене арендатора, л.д. 49) на основании договора от 02.06.2008 N 31-2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:40:0101059:0007, местоположение: установлено относительно ориентира, адрес ориентира: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Строителей, 26 (л.д. 16-19), возникли обязательственные отношения по аренде указанного земельного участка.

Ответчиком в соответствии с уведомлением N К-7-09/817 от 13.03.2015, направленным в его адрес Комитетом (л.д. 66), была оплачена арендная плата, указанная в уведомлении за период с 01.01.2015 по 31.12.2015, что следует из платежного поручения N 41 от 24.06.2015.

Расчет арендной платы, как следует из названного уведомления, произведен согласно методике, установленной Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов", и исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:40:0101059:0007 в размере 932 2090 рублей, внесенной в государственный кадастр недвижимости на основании решения Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2013 по делу NА76-18159/2013 (л.д. 56, 61).

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 N 263-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" утверждены результаты массовой кадастровой оценки земель, в том числе спорного земельного участка, в соответствии с которым размер кадастровой стоимости участка составил 7 685 582 руб. 72 коп., в связи с чем арендатор был уведомлен о необходимости оплаты арендной платы за период с 12.11.2015 по 31.12.2015, исходя из новой кадастровой стоимости земельного участка.

На основании п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В силу п. 19 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.08.2016 N 74/001/022/2016-39053 (л.д. 38) спорный земельный участок зарегистрированных правообладателей не имеет, то есть относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Поскольку указанный земельный участок относится к категории публичных земель, то с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой, а потому арендатор обязан уплатить арендодателю плату за пользование земельным участком, исходя из таковой цены.

В силу п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно ст. 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, среди прочего утверждение результатов определения кадастровой стоимости и опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости, а также внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Согласно ст. 24.17 того же Закона утверждение результатов определения кадастровой стоимости производится в течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости, а еще в течение пяти дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости направляются заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке

По смыслу п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" нормативные правовые акты - это акты, содержащие правовые нормы (правила поведения), рассчитанные на неоднократное применение и влекущие юридические последствия для неопределенного круга лиц, либо нормы, которыми вводятся в действие, изменяются или отменяются действующие правовые нормы.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.02.2010 N 165-О, нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они во взаимосвязи с нормами статей 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации порождают правовые последствия для граждан и их объединений как налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен федеральным законодателем для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах в Налоговом кодексе Российской Федерации. Вместе с тем для целей, не связанных с налогообложением и сборами, указанные нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации действуют во времени в общем порядке, который определяется, в частности, статьей 15 (часть 3) Конституции Российской Федерации и статьей 8 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации".

Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" закон субъекта Российской Федерации вступает в силу после его официального опубликования.

Таким образом, с учетом изложенных нормативных положений, учитывая, что Приказ Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 N 263-П был опубликован в газете "Южноуральская панорама" N 161/1 от 12.11.2015, новый показатель кадастровой стоимости для целей исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, применяется с 12.11.2015.

При этом такая обязанность наступает у арендатора с момента опубликования нормативного акта об утверждении результатов массовой кадастровой оценки земель, независимо ни от заключения дополнительного соглашения к договору, ни от уведомления арендодателя об изменении размера арендной платы.

В силу этого, направление Комитетом предпринимателю уведомление N К-8-09/1846 от 12.05.2016 о новом расчете арендной платы за период 12.11.2015-31.12.2015 не влияет на обязанность ответчика как арендатора оплачивать арендную плату в нормативно установленном размере с момента официальной публикации акта об утверждении кадастровой стоимости земельного участка, и вопреки доводам апеллянта, не свидетельствует о возникновении у него такой обязанности за предыдущий период, равно как и не свидетельствует об изменении арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, поскольку кадастровая стоимость была утверждена не арендодателем, а уполномоченным органом власти субъекта Российской Федерации. Поскольку Приказ Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 N 263-П был публично обнародован в установленном законом порядке, ответчик был обязан оплачивать арендную плату, исходя из измененного размера кадастровой стоимости, в качестве нормативно установленной цены.

При изложенных обстоятельствах то обстоятельство, что арендная плата в данном случае является регулируемой ценой, не опровергает, а напротив, подтверждает выводы суда первой инстанции о наличии обязанности ответчика оплатить арендную плату за период с 12.11.2015 по 31.12.2015 в нормативно установленном размере.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о нарушении прав ответчика как добросовестного плательщика арендной платы и недопустимости перерасчета арендной платы за предыдущий период подлежат отклонению как основанные на неправильном применении норм материального права.

Поскольку доказательств оплаты арендной платы за заявленный период ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика арендной платы и в соответствующей части договорной пени.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.12.2016 по делу N А76-23401/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гаврилова Сергея Геннадьевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Судья

Г.Н. Богдановская