Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2017 г. N 01АП-8274/16

Требование: о расторжении договора аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

17 января 2017 г.

Дело N А11-5835/2016

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Большаковой О.А., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Неряхиной К.Э.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Уваровой Алевтины Александровны на решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.09.2016 по делу N А11-5835/2016, принятое судьей Беловым А.А., по иску государственного бюджетного учреждения "Управление административными зданиями администрации Владимирской области" (ОГРН 1033302009256) к индивидуальному предпринимателю Уваровой Алевтине Александровне (г.Владимир), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Т2 Мобайл", о взыскании 558 482 руб. 09 коп., расторжении договора аренды, обязании освободить помещения,

без участия представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства,

установил:

государственное бюджетное учреждение "Управление административными

зданиями администрации Владимирской области" (далее - ГБУ "УАЗО", истец) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Уваровой Алевтине Александровне (далее - ИП Уварова А.А., ответчик) о расторжении договора аренды государственного недвижимого имущества от 27.08.2015 N 116, заключенного между государственным бюджетным учреждением "Управление административными зданиями администрации Владимирской области" и ИП Уваровой А.А. и обязании ИП Уваровой А.А. освободить и сдать в освобожденном виде по передаточному акту помещения первого этажа NN 28, 28а, 29, 29а, 30, 31, 33, 33а, 33б, 33в, 35, 35а, 35б, помещения второго этажа N 23 и подвала NN 23, 24 25, расположенные по адресу: г. Владимир, ул. Большая Московская, д. 19, в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением арбитражного суда от 25.08.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Т2 Мобайл" (далее - ООО "Т2 Мобайл").

Решением от 23.09.2016 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ИП Уварова А.А. обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Оспаривая законность вынесенного судебного акта, заявитель указывает, что согласно пункту 3.2.6 договора аренды от 27.08.2016 N 116 предусмотрено, что ИП Уварова А.А. обязуется не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав. Доказательств сдачи части помещения в субаренду истцом не представлено.

Считает, что акт проверки ГБУ "УАЗО" нельзя считать допустимым доказательством факта сдачи арендуемых помещений в субаренду, т.к. акт составлен единолично и не содержит привязки к адресу сдаваемых в аренду помещений по договору от 27.08.2016 N 116.

Поясняет, что представленный агентский договор, заключенный между ИП Уваровой А.А. и ООО "Т2 Мобайл" на ведение деятельности по продаже сотовых аппаратов, пакетных услуг связи на арендуемой территории за счет и от имени ИП Уваровой А.А., к субаренде никакого отношения не имеет и не нарушает пункт 3.2.6 договора аренды, поскольку агентский договор по законодательству Российской Федерации не может повлиять на наличие обременений на арендуемые помещения.

В отзыве на апелляционную жалобу ГБУ "УАЗО" указывает, что при вынесении решения суд правильно определил обстоятельства имеющие значение для дела, всесторонне и полно их исследовал, правильно применил нормы материального права. Выводы, изложенные судом в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.08.2015 года между ГБУ "УАЗО" (арендодателем) и ИП Уваровой А.А. (арендатором) был заключен договор N 116 аренды государственного недвижимого имущества (объект культурного наследия), закрепленного за государственным бюджетным учреждением на праве оперативного управления, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение государственное недвижимое имущество, находящееся в собственности Владимирской области: помещения первого этажа NN 28, 28а, 29, 29а, 30, 31, 33, 33а, 33б, 33в, 35, 35а, 35б, помещения второго этажа N 23 и подвала NN 23, 24 25, расположенные по адресу: г. Владимир, ул. Большая Московская, д. 19, "Здание Торговых рядов. Гостиный двор", являющиеся памятником федерального значения, для торговли (пункт 1.1. договора).

Срок действия договора установлен с 27.08.2015 по 26.08.2018.

В соответствии с пунктом 4.1 указанного договора и приложением N 3 к договору арендная плата установлена в размере 263 030 руб. 04 коп. в месяц (с учетом НДС).

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что оплата производится арендатором в полном объеме на расчетный счет истца не позднее пятого числа текущего месяца.

Арендуемое имущество было передано истцом ответчику по передаточному акту 27.08.2015.

Согласно пункту 3.2.6. договора аренды от 27.08.2015 N 116 арендатор обязался не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (субаренда, залог, внесение права аренды арендуемого имущества или его участи в уставный капитал юридических лиц и др.) без письменного согласия арендодателя и департамента.

16.03.2016 ГБУ "УАЗО" проведен осмотр арендуемых ответчиком нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владимир, ул. Большая Московская, д. 19, в ходе которого установлено, что ИП Уваровой А.А. без согласия собственника и арендодателя в субаренду переданы нежилые помещения N N 28, 28а,, 29а, 30, 31 общей площадью 93, 5 кв. м. На момент проверки данные помещения занимало ООО "Т2 Мобайл" (торговля мобильными телефонами).

Кроме того, ИП Уварова А.А. не произвела оплату за аренду нежилых помещений в размере 558 482 руб. 09 коп. за период с марта по апрель 2016 года.

Уведомлением от 25.04.2016 N УАЗО-989-01/07 истец сообщил о необходимости в срок до 10.05.2016 исполнения обязательства в части погашения задолженности по арендной плате и устранения нарушений по незаконной передаче имущества третьим лицам с предложением о расторжении договора аренды.

Невыполнение указанных требований послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта нахождения в арендуемых помещениях сторонней организации и отсутствия возврата истцу данных помещений.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, только с согласия арендодателя.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Факт наличия задолженности по арендной плате в сумме 588 482 руб. 09 коп. (более чем за два периода) на момент обращения истца в арбитражный суд с иском подтвержден материалами дела, и ответчиком не оспорен.

Указанная задолженность погашена в ходе судебного разбирательства.

Наряду с этим, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Кроме того, согласно пункту 3.2.6. договора аренды от 27.08.2015 N 116 арендатор обязался не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (субаренда, залог, внесение права аренды арендуемого имущества или его участи в уставный капитал юридических лиц и др.) без письменного согласия арендодателя и департамента.

В обоснование своих требований истец сослался на нарушение ответчиком условий договора, а именно, на сдачу помещений в субаренду без письменного согласования с арендодателем. Данное обстоятельство подтверждается актами обследования от 16.03.2016, 30.03.2016, фотоматериалами, согласно которым арендуемые ответчиком помещения находятся в пользовании ООО "Т2 Мобайл", кассовым чеком от 21.09.2016 на продажу товаров в спорных помещениях последним.

В опровержение заявленных требований, ответчик сослался на то, что он не передавал арендованные помещения в субаренду, а заключил агентский договор.

Согласно пункту 2.1 агентского договора от 01.03.2016 N 718МВ, заключенному между ООО "Т2 Мобайл" (Принципал) и ИП Уваровой А.А. (Агент), Принципал поручает, а Агент принимает на себя за вознаграждение обязательства осуществлять в порядке, предусмотренном инструкциями, Руководствами и Стандартами Принципала, в ЦПО и ММ, согласованных сторонами действий по заключению договоров об оказании услуг связи с Абонентами, осуществлению реализации карт оплаты/дубликатов Sim-карт Абонентам, осуществлению иных сервисных операций по обслуживанию Абонентов.

Проанализировав условия договора, представленные в дело доказательства, суд первой инстанции правильно оценил изложенные обстоятельства как нарушение пункта 3.2.6 договора аренды и статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. За получением согласия арендатор в ГБУ "УАЗО" не обращался.

Факт нахождения на арендованных площадях другого лица с ведением им торговых операций и получения прибыли является по существу скрытой формой субаренды.

Таким образом, предоставление арендатором без согласия арендодателя арендованных помещений для размещения в них третьих лиц следует рассматривать как обременение сданного в аренду имущества, что согласно положениям статей 450, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах, оценив и исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования о расторжении договора аренды и освобождении занимаемых помещений.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права в рассматриваемой ситуации судом апелляционной инстанции не установлено.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.09.2016 по делу N А11-5835/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Уваровой Алевтины Александровны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

О.А. Большакова Е.Н. Наумова