Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2017 г. N 10АП-17364/16

г. Москва

18 января 2017 г.

Дело N А41-30682/16

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания Зачиняевой Е.Н.,

при участии в заседании:

от истца, индивидуального предпринимателя Михайлова Андрея Борисовича (ИНН: 501900257572, ОГРН: 304501933800037): Мягкова Е.В. - представитель по доверенности N 7 от 01.06.2016,

от ответчиков:

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира (ИНН: 5019005019, ОГРН: 1025002512050): Карасева О.М. - представитель по доверенности от 09.01.2017,

от Администрации городского округа Кашира (ИНН: 5019008901, ОГРН: 1025002514085): Карасева О.М. - представитель по доверенности от 09.01.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира на решение Арбитражного суда Московской области от 20 октября 2016 года по делу N А41-30682/16, по иску индивидуального предпринимателя Михайлова Андрея Борисовича к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира, Администрации городского округа Кашира об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Михайлов Андрей Борисович (далее - ИП Михайлов А.Б.) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском (с учётом принятых судом уточнений) к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира (далее - Комитет), Администрации городского округа Кашира (далее - Администрация) об урегулировании разногласий путем обязания заключить договоры купли-продажи арендуемых нежилых помещений, изложив их условия в представленной редакции (т. 1 л.д. 4-10, т. 6 л.д. 284-298).

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.10.2016 по делу N А41-30682/2016 требования ИП Михайлова А.Б. удовлетворены в полном объеме (т. 1 л.д. 212-222).

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушением норм материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель ответчиков поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ИП Михайлов А.Б. арендует у Администрации Каширского муниципального района Московской области следующие объекты недвижимого имущества:

- 1. нежилое помещение с кадастровым номером 50:37:0000000:7893 общей площадью 73.5 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, город Кашира, улица Садовая, дом 35 -договор аренды N 7 от 15.03.2003 года;

- 2. нежилое помещение с кадастровым номером 50:37:0000000:7208 общей площадью 97.7 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, город Кашира, улица Московская, дом 4 -договор аренды N 38 от 01.04.2004 года;

- 3. нежилое помещение с кадастровым номером 50:37:0000000:7891 общей площадью 1 17.2 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, город Кашира, улица Садовая, дом 4/1 - договор аренды N 2 от 15.01.2004 года;

- 4. нежилое помещение с кадастровым номером 50:37:0000000:7903 общей площадью 156.1 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, город Кашира, улица Садовая, дом 22, корпус I -договор аренды N 59 от 15.08.2005 года. Вышеперечисленное имущество из владения и пользования заявителя не выбывало с момента заключения договоров аренды.

31.01.2013 заявитель обратился в Администрацию Каширского муниципального района Московской области с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение нежилого помещения с кадастровым номером 50:37:0000000:7903 общей площадью 156.1 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Садовая, дом 22, корпус 1, в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

22.02.2013 Комитет по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района на обращение заявителя от 31.01.2013 дал ответ исх. N 238/7 о том, что вопрос об отчуждении арендуемого заявителем нежилого помещения будет рассмотрен после регистрации недвижимого имущества в регистрирующем органе. 21.06.2013 заявитель обратился в Администрацию Каширского муниципального района Московской области с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение нежилого помещения с кадастровым номером 50:37:0000000:7208 общей площадью 97.7 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Московская, дом 4, в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

05.07.2013 Комитет по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района на обращение заявителя от 21.06.2013 года дал ответ исх. N 1271/7 о том, что вопрос об отчуждении арендуемого заявителем нежилого помещения будет рассмотрен после регистрации недвижимого имущества в регистрирующем органе.

05.02.2014 заявитель повторно обратился в Администрацию Каширского муниципального района Московской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения с кадастровым номером 50:37:0000000:7903 общей площадью 156.1 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Садовая, дом 22, корпус 1.

04.03.2014 Комитет по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района на обращение заявителя от 05.02.2014 дат ответ исх. N 138/7 о том, что вопрос об отчуждении арендуемого заявителем нежилого помещения будет рассмотрен после регистрации недвижимого имущества в регистрирующем органе. 24.12.2014 заявитель повторно обратился в Администрацию Каширского муниципального района Московской области с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение всех вышеуказанных арендуемых объектов недвижимого имущества.

14.01.2015 Комитет по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района на обращения заявителя от 24.12.2014 дал ответы исх. N N 2275/7, 2274/7, 2276/7, 2271/7 о том, что вопрос об отчуждении арендуемых заявителем нежилых помещений будет рассмотрен после регистрации недвижимого имущества в регистрирующем органе. О принятом решении заявителю будет сообщено дополнительно.

08.02.2016 заявитель в очередной раз обратился в Администрацию Каширского муниципального района Московской области с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанных арендуемых объектов недвижимого имущества.

04.03.2016 Комитет по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района на обращения Заявителя от 08.02.2016 дал ответы исх. N N 320/7, 322/7, 319/7, 321/7, согласно которым вышепоименованные нежилые помещения включены в Прогнозный план приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Кашира Московской области, в 2016 году. При этом Администрация сообщила, что проект договора купли-продажи будет направлен заявителю после проведения оценки рыночной стоимости арендуемых помещений.

Из искового заявления следует, что в связи с дальнейшим бездействием Администрации заявитель 13.04.2016 самостоятельно направил в Администрацию городского округа Кашира Московской области проекты договоров купли-продажи арендуемых им на протяжении более 12 лет помещений с приложением отчетов об оценке их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Комитетом по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района были направлены проекты договоров с определением рыночной стоимости выкупаемого имущества согласно отчетов об оценке их рыночной стоимости, проведенных Комитетом.

В связи с недостигнутым сторонами договора соглашением по отдельным его условиям, истец обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает, что оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе об отчуждении имущества исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В силу п.п. 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица (в том числе об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истец отвечает критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Определением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2016, по ходатайству истца, судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Коломенский центр оценки и экспертизы", эксперту- Немому Сергею Борисовичу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:37:0000000:7893 общей площадью 73,5 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Садовая, дом 35, по состоянию на 24.12.2014 года;

- определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:37:0000000:7208 общей площадью 97.7 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Московская, дом 4, по состоянию на 21.06.2013 года;

- определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:37:0000000:7891 общей площадью 117,2 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Садовая, дом 4/1, по состоянию на 24.12.2014 года;

- определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:37:0000000:7903 общей площадью 156,1 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Садовая, дом 22, корпус 1, по состоянию на 31.01.2013 года.

Согласно выводам заключения экспертизы N 165/2016 от 20.09.2016, N 165/1/2016 от 20.09.2016, N 165/2/2016 от 20.09.2016, N 165/3/2016 от 20.09.2016, проведенной ООО "Коломенский центр оценки и экспертизы", экспертом Немой С.Б., по вопросам, указанным в определении суда от 18.08.2016, даны следующие ответы:

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:37:0000000:7893 общей площадью 73,5 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Садовая, дом 35, по состоянию на 24.12.2014 составит, без учета НДС, округленно до целых рублей - 1 252 293 руб.;

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:37:0000000:7208 общей площадью 97.7 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Московская, дом 4, по состоянию на 21.06.2013 составит, без учета НДС, округленно до целых рублей - 1 625 142 руб.;

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:37:0000000:7891 общей площадью 117,2 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Садовая, дом 4/1, по состоянию на 24.12.2014 составит, без учета НДС, округленно до целых рублей - 2 020 880 руб.;

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:37:0000000:7903 общей площадью 156,1 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Садовая, дом 22, корпус 1, по состоянию на 31.01.2013 составит, без учета НДС, округленно до целых рублей - 3 497 889 руб.

Экспертные заключения оформлены в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в них отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертные заключения являются ясными и полными, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертных заключениях содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключения мотивированы, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами.

Выводы, изложенные в экспертных заключениях, ответчиками документально не опровергнуты (ст. 65 АПК РФ).

О назначении повторной экспертизы ответчики не заявили.

Таким образом, заключения экспертизы в силу ст. 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ обоснованно приняты судом первой инстанции в качестве надлежащих доказательств по делу и оценены наряду с другими доказательствами (ст. 71 АПК РФ).

Согласно поступившим в материалы дела экспертным заключениям, истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования. Суд принял уточненные исковые требования.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности" арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении иска.

Доводы заявителя о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Из материалов дела следует, что начиная с января 2013 года истец неоднократно в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обращался в Администрацию с заявлением о реализации права на приобретение арендуемых помещений.

Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора подтверждено представленными в материалы дела письмами, в которых истец просил Администрацию заключить договор купли-продажи спорных нежилых помещений и к которым приложил проекты договоров (т. 2 л.д. 98-130).

Не направление истцом в досудебном порядке предложения ответчикам о заключении договоров по цене, определенной уже в ходе искового производства по результатам проведенной судебной экспертизы, не может служить основанием для оставления искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка урегулирования спора, поскольку исковое заявление принято к производству с соблюдением такого порядка.

То обстоятельство, что в ходе судебного разбирательства истец согласился со стоимостью имущества, определенного судебной экспертизой, и в связи с этим уточнил исковые требования, не означает, как ошибочно полагает заявитель, что истцом одновременно изменены предмет и основание иска. В данном случае истец только уточнил предмет иска, а обстоятельства, на которых истец основывал свои требования, остались неизменными. Поэтому нарушений статьи 49 АПК РФ суд апелляционной инстанции не усматривает.

Довод заявителя о том, что в нарушение требований законодательства эксперт, подготовивший по заказу Комитета отчет об оценке спорного имущества, не был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, подлежит отклонению.

Принятое судом решение на права и обязанности оценщика по отношению к сторонам не влияет. Проверка достоверности и подлинности отчета оценщика, представленного Комитетом, к предмету рассмотрения по данному делу не относятся (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Ссылка ответчика на то, что ИП Михайлов А.Б. отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства только с 01.08.2016, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что преимущественное право может быть реализовано при условии, что сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Доводы заявителя о том, что судом не учтено наличие за истцом задолженности по арендной плате, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку первоначально с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества истец обратился 31.01.2013, а не 08.02.2016, как указывает Комитет. Материалами дела подтверждается, что на момент обращения истца с заявлением задолженность по арендной плате отсутствовала.

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20 октября 2016 года по делу N А41-30682/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

Л.Н. Иванова Н.С. Юдина