Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2017 г. N 12АП-13593/16

г. Саратов

19 января 2017 г.

Дело N А57-16527/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Никольского С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Зиновьевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Иванова Владимира Ивановича на решение Арбитражного суда Саратовской области от 21 октября 2016 года по делу N А57-16527/2016 (судья Ванина И.Н.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Иванова Владимира Ивановича, г. Саратов, (ОГРНИП 304645019100187, ИНН 645200669343)

к администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, (ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя ответчика Идиатуллиной Эльмиры Искандеровной, действующей по доверенности от 30 марта 2016 года,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Иванов Владимир Иванович (далее по тексту - ИП Иванов В.И., истец) с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее по тексту - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N Ар-16-411/ф-3 от 16.05.2016.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21 октября 2016 года в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Иванова Владимира Ивановича отказано.

ИП Иванов В.И., не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применением судом норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Апеллянт, ссылаясь на положения статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что срок договора аренды устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных законом. По мнению заявителя, ответчиком не представлено доказательств наличия установленных законом ограничений для заключения договора аренды на срок, выбранный арендатором.

Администрация муниципального образования "Город Саратов" в нарушении статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу не представила.

В судебном заседании представитель ИП Иванова В.И. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя ИП Иванова В.И. изучив и исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Иванову В.И. на праве собственности принадлежит объект недвижимости - здание (мини-магазин), площадью 18,9 кв.м., расположенный по адресу г. Саратов, ул. им. Рахова угол ул. им. Челюскинцев, б/н.

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.03.2016 N 64/217/4001/2016-467 (л.д. 44).

04 апреля 2016 года Иванов В.И. обратился к Главе Администрации МО "Город Саратов" с заявлением о приобретении права аренды на земельный участок площадью 22 кв.м, с кадастровым номером 64:48:030454:68, сроком на 49 лет, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности, приложив необходимый пакет документов.

По результатам рассмотрения вышеуказанного заявления, администрацией муниципального образования "Город Саратов" направлен Иванову В.И. для подписания договор аренды земельного участка N Ар-16-411/ф-3 от 16.05.2016, который со стороны Иванова В.И. подписан с протоколом разногласий от 27.05.2016 в части пункта 2.1., устанавливающим срок действия договора на три года (л.д. 13).

22 июня 2016 года администрация муниципального образования "Город Саратов" отклонила протокол разногласий в редакции арендатора, оформив это протоколом согласования разногласий к договору аренды земельного участка N Ар-16-411/Ф-З от 16.05.2016, в котором указала, что согласованная редакция - это редакция арендодателя, то есть сроком на три года, как по тексту договора.

Ответчик от согласования разногласий отказался, что послужило основанием для обращения истца с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, в части срока его действия.

Отказывая в иске, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 420, 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пришёл к выводу, что определение срока аренды земельного участка в рамках предельного в каждом конкретном случае является правом собственника земельного участка, а пункт 2.1 договора аренды в редакции муниципального образования "Город Саратов" не противоречит действующему законодательству.

Отменяя обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Возможность защиты нарушенных прав посредством предъявления подобных требований и самостоятельного определения судом подлежащих применению по делу норм права следует из положений пунктов 3, постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно указанному пункту, в соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Как установлено судом и следует из заявления истца, направленного в администрацию муниципального образования "Город Саратов", о предоставлении земельного участка без проведения торгов, Иванов В.И., являясь собственником нежилого здания (мини-магазин), просил предоставить в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 22 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, угол ул. им. Рахова и ул. им. Челюскинцев, кадастровый номер 64:48:030454:68.

В силу части 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

На основании положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку Иванов В.И. является собственником объекта недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, то в силу вышеназванных норм Земельного кодекса Российской Федерации администрация муниципального образования "Город Саратов" является стороной, обязанной заключить договор аренды земельного участка по заявлению собственника объекта недвижимости.

Договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий (в случае недостижения сторонами согласия по условиям договора) либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. При этом с одной стороны истец не лишен возможности корректировать требования (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а ответчик может представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований (в том числе и измененных истцом). Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

При заключении договора аренды земельного участка между сторонами возникли разногласия относительно установления срока его действия.

Так, в заявлении о приобретении права аренды на земельный участок Иванов В.И. указал срок предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду 49 лет, однако, направляя в адрес истца договор аренды, администрация в пункте 2.1. определила срок действия договора - три года.

Гражданский кодекс Российской Федерации в качестве основных начал гражданского законодательства закрепляет равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правоотношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются нормами земельного, гражданского законодательства, а также иными нормативными актами федеральных органов и органов местного самоуправления в рамках их компетенции.

Согласно статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (в редакции Федерального закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ) "О приватизации государственного и муниципального имущества" по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Из подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду собственнику объекта недвижимости, договор аренды такого земельного участка заключается на срок до 49 лет.

При этом пунктом 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок договора аренды устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, установленных пунктом 8 указанной нормы.

Таким образом, системный анализ положений статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статей 22, 34 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015, и положений статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей после 01.03.2015, позволяет сделать вывод, что срок договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных законом.

В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что орган местного самоуправления, уполномоченный по распоряжению испрашиваемым земельным участком, обладает правом по своему усмотрению определять срок предоставления в аренду земельного участка, ошибочен.

В силу пункта 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) субъективные права могут быть ограничены по известным и достаточно весомым основаниям.

Публичные интересы, перечисленные в статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, могут оправдывать правовые ограничения прав и свобод, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату, цели одной рациональной организации деятельности органов власти не могут служить основанием для ограничения прав и свобод.

Из этого общего правила, во всяком случае, следует, что любые ограничения прав должны быть обоснованы ссылкой на конкретные основания, которые не могут быть иными, чем те, которые указаны в статье 55 Конституции Российской Федерации.

Публичный собственник в любом случае не может пользоваться земельным участком, занятым строением. Он несет лишь бремя собственника, которое может быть в той или иной части переложено на иное лицо на основании договора.

Механизм действия ограничения относительного права одной стороны влечет возникновение прав, юридических возможностей (расширении сферы свободы) или конкретных благ у другой стороны. В этих правах, возможностях и благах обнаруживается социальная ценность, выраженная в ограничении права. В рассматриваемом случае расширяется сфера усмотрения публичного органа в отношении земельного участка, так как никто не имеет на этот участок частного права. Участок изъят из хозяйственной эксплуатации публичного органа, следовательно, его право лишено интереса, все его усмотрение сводится к произвольным действиям, заведомо находящимся в конфликте с истинным публичным интересом, поскольку наносит вред правопорядку в целом.

Волеизъявление истца - собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на испрашиваемом земельном участке, свидетельствует о том, что им избран максимальный срок аренды, предусмотренный законом. Доказательств того, что имеются какие-либо ограничения, препятствующие заключению договора на максимальный срок 49 лет, администрацией муниципального образования "Город Саратов" не приведено, в материалах дела таких доказательств не имеется.

В соответствии с положениями статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом. Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Изучением материалов дела установлено, что администрация муниципального образования "Город Саратов", будучи лицом, надлежащим образом извещенным о возбужденном судебном процессе, не обеспечила явку своего представителя ни в предварительное судебное заседание, назначенное на 07.09.2016, ни в судебное заседание, назначенное на 10.10.2016, в котором судом первой инстанции был объявлен перерыв до 14.10.2016, не представила отзыв на исковое заявление, равно как не обеспечила явку своего представителя в судебное заседание в суд апелляционной инстанции и не представила письменный отзыв на апелляционную жалобу.

В нарушение требований процессуального закона администрация муниципального образования "Город Саратов" не представила относимых и допустимых доказательств, препятствующих заключению договора аренды на максимальный срок 49 лет, не представила доказательств, свидетельствующих о резервировании испрашиваемого земельного участка для государственных или муниципальных нужд на какой-либо срок, а, следовательно, не доказала обоснованность установления срока аренды три года.

Апелляционный суд считает, что условия пункта 2.1 договора в редакции истца согласуются с требованиями норм гражданского и земельного законодательства.

Судебная коллегия пришла к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

В связи с отменой решения суда первой инстанции судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Расходы апеллянта по уплаченной государственной пошлине за рассмотрение дела апелляционной жалобы подлежат взысканию с истца в размере 3000 руб. в связи с удовлетворением апелляционной жалобы в полном объеме.

Руководствуясь 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 21 октября 2016 года по делу N А57-16527/2016 отменить. Принять новый судебный акт.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Ивановым Владимиром Ивановичем и администрацией муниципального образования "город Саратов", при заключении договора аренды земельного участка от 16.05.2016 N Ар-16-411/Ф-3, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

"Договор заключён сроком на сорок девять лет".

Взыскать с администрации муниципального образования "город Саратов" в пользу индивидуального предпринимателя Иванова Владимира Ивановича судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

О.А. Дубровина С.В. Никольский