Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2017 г. N 16АП-2317/15

г. Ессентуки

16 января 2017 г.

Дело N А63-6981/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2017 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сомова Е.Г.,

судей: Бейтуганова З.А., Годило Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чуденцовой О.Ч.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2016 по делу N А63-6981/2014 (судья Сиротин И.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Леко" (г. Невинномысск, ОГРН 1022603630807) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (г. Невинномысск, ОГРН 1022603625186), третье лицо: администрация города Невинномысска, г. Невинномысск, об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества,

при участии в судебном заседании:

от ООО "Леко": Багирова Р.М. по доверенности от 01.07.2014 N 1, Булахова Р.В. по доверенности от 13.07.2015 N 1,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края: Титовой С.С. по доверенности от 05.10.2016 N 3976/27,

от администрации города Невинномысска: Титовой С.С. по доверенности от 21.11.2016 N 78-01,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Леко" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - комитет), третье лицо: администрация города Невинномысска (далее - администрация) об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты по договору N 76 от 30.06.2013 купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 102,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Бульвар Мира, 30, на сумму 2 513 956 руб. 96 коп.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015, заявленные требования удовлетворены частично, суд обязал комитет произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты обществом по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества N 76 от 30.06.2013 на сумму 2 033 988 руб. 42 коп.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.12.2015 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении решением суда от 11.10.2016 принят отказ истца от требования об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества на сумму 479 968 руб. 54 коп., производство по делу в данной части прекращено. Исковые требования удовлетворены частично, суд обязал комитет произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты обществом по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества N 76 от 30.06.2013 на сумму 2 033 988 руб. 42 коп. Суд исходил из того, что перепланировка и произведение неотделимых улучшений спорного помещения была произведена с согласия комитета, следовательно, общество имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений спорного имущества в счет оплаты приобретаемого имущества.

В апелляционной жалобе комитет просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать. В жалобе приведены доводы о том, что цена договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2013 N 76 составляет 5 630 000 руб., условиями договора не предусмотрены случаи и условия, согласно которым может изменяться цена после его подписания. Вывод суда о том, что последним сроком заключения договора купли-продажи спорного помещения являлся 30.06.2013, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", вступившим в законную силу с 01.07.2013, срок действия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ продлен до 01.07.2015. Обществом не представлено доказательств того, что неотделимые улучшения произведены с согласия собственника имущества, а также доказательств, подтверждающих, что работы, указанные в сметах могут считаться неотделимыми улучшениями, а не отделочными либо связанными со специфическими потребностями арендатора работами.

Согласно представленному отзыву общество считает доводы апелляционной жалобы необоснованными, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 25.11.2016 на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель комитета и администрации доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным, просил решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

Представители общества с доводами жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.

Проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение от 11.10.2016 подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований, а апелляционная жалоба - удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании распоряжения комитета от 18.07.2000 N 276 между обществом (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.07.2000, по условиям которого арендатору во временное пользование были предоставлены нежилые помещения, расположенные в г. Невинномысске, бульвар Мира, 30, встроенное, 1 этаж, площадью 104, 3 кв. м., кадастровый номер 26:16:000000:0000:10500/185:1001, для использования по назначению - закусочная. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. Срок действия договора определен до 31.12.2003. Дополнительным соглашением от 09.08.2005 срок действия договора продлен до 30.12.2005.

30.06.2013 на основании постановления администрации города Невинномысска от 26.06.2013 N 1991 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N 76 (далее - договор купли-продажи), по условиям которого покупатель за 5 630 тыс. рублей с рассрочкой платежа приобрел в собственность у продавца нежилое помещение (номера на поэтажном плане 28-37, 47) с кадастровым номером 26:16:04 0804:3465 площадью 102,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Невинномысск, бульвар Мира 30. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 17.08.2013.

По акту приема-передачи от 22.07.2013 имущество передано покупателю без претензий. За обществом зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.08.2013 N 281776.

В период действия договора аренды общество произвело перепланировку и капитальный ремонт арендуемого имущества, в результате чего площадь арендуемых помещений стала 102,5 кв. м.

12.03.2014 общество обратилось в комитет с заявлением произвести зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений в счет оплаты приобретаемого имущества по договору купли-продажи. Комитет отказал обществу в удовлетворении заявления о зачете стоимости неотделимых улучшений ранее арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества (письмо от 02.04.2014 N 1796).

Общество, полагая, что перепланировка и капитальный ремонт недвижимого имущества были произведены с согласия комитета и, учитывая, что в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.08 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2013) общество имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного имущества, обратилось в арбитражный суд с иском.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Удовлетворяя требования в части обязания комитета произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества N 76 от 30.06.2013 на сумму 2 033 988 руб. 42 коп., суд первой инстанции пришел к выводу о согласии арендодателя на проведение неотделимых улучшений спорного имущества, что подтверждается разрешением на выполнение перепланировки кафе от 16.09.2008 N 129, выданным Управлением ЖКХ, архитектуры, градостроительства, транспорта и связи администрации города Невинномысска, разрешениями на выполнение перепланировки, выданными Управлением архитектуры и градостроительства, от 03.07.2012 N 52 и от 12.07.2012 N 59; доверенностью от 02.04.2012 N 2019/27, выданной комитетом представителю общества (Шульга С.И.) на представление интересов комитета в МУП "Архитектурно-планировочное бюро" г. Невинномысск по вопросу, связанному с перепланировкой нежилых помещений N28, 30, 31, 33, 37, расположенных по адресу: г. Невинномысск, бульвар Мира, 30, с правом получения и сдачи документов, подачи и подписи необходимых заявлений, а также совершению всех действий и формальностей, связанных с выполнением поручения.

При этом суд принял во внимание заключение эксперта от 29.06.2016 (т.3 л.д. 48-128), согласно выводам которого обществом были выполнены неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму 2 033 988 руб. 42 коп. на 26.06.2013 (дату отчета об оценке рыночной стоимости спорного имущества).

Суд также учел, что на момент заключения договора купли-продажи действовал Закон N 159-ФЗ от 22.007.2008, в котором срок действия преимущественного права выкупа нежилых помещений ограничивался сроком до 01.07.2013, следовательно, общество имело возможность заключить договор только до 30.06.2013.

Суд апелляционной инстанции с данными выводами суда не согласен в связи со следующим.

В силу п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, лицо, заявляющее о зачете стоимости неотделимых улучшений, должно доказать факт улучшения им арендованного имущества за счет собственных средств, выполнение этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений, действительную стоимость произведенных улучшений, выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Из материалов дела следует, что разрешения на выполнение перепланировки кафе от 16.09.2008 N 129, разрешение на выполнение перепланировки от 03.07.2012 N 52 и от 12.07.2012 N 59 выданы комитету, а не обществу.

В обоснование своих требований общество представило договор подряда на выполнение проектных работ N 247.2008 от 16.09.2008 (т. 1 л.д.9-10), договор подряда N 090.ПСД.2012 от 09.04.2012 (т. 1 л.д. 14-15), проектную документацию перепланировки нежилых помещения с устройством летней площадки кафе "ЛАДА" по ул. Мира, 30 в г. Невинномысске (т. 1 л.д. 21-29), договор на капитальный ремонт нежилого помещения и прилегающей территории от 04.04.2011 N 041101, акты о приемке выполненных работ за апрель-май 2011 года, смету N 1 от 04.04.2011 (локальная смета), справку о стоимости выполненных работ и затрат от 27.05.2011, согласно которым стоимость выполненных работ по улучшению спорного имущества составила 2 513 956 руб. 96 коп. (т. 1 л.д. 66-114).

Вместе с тем из материалов дела не следует, что указанные документы были согласованы с арендодателем и что арендодатель согласовал обществу производство конкретных видов работ и их стоимость.

Таким образом, истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что общество согласовало с арендодателем в установленном законом порядке объем и стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Фактически предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащих зачету в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, а представляет собой размер произведенных затрат.

Доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, не представлено.

При этом в период с момента выполнения спорных работ (2011 год) до марта 2014 года (письмо общества N 5 о зачете стоимости неотделимых улучшений, т.1 л.д. 115-116) общество не предъявляло арендодателю требование о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы.

При подписании договора купли-продажи N 76 от 30.06.2013 с указанием цены договора в размере 5 630 000 руб. общество не заявляло претензий относительно стоимости спорного объекта, правом на подписание протокола разногласий к договору, на урегулирование преддоговорного спора в судебном порядке не воспользовалось.

Согласно п. 6.1 договора купли-продажи изменение договора возможно по взаимному соглашению сторон до государственной регистрации перехода права собственности на объект.

Таким образом, договором стороны не предусмотрели случаи и условия, согласно которым может изменяться цена после его подписания.

С учетом этого суд апелляционной инстанции считает, что предъявление обществом требований о зачете стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты по договору купли-продажи по существу направлено на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи от 30.06.2013 в части согласованной ими без разногласий цены.

Вывод суда о том, что последним сроком заключения договора купли-продажи спорного помещения являлся 30.06.2013, является ошибочным, поскольку Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", вступившим в законную силу с 01.07.2013, срок действия Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ продлен до 01.07.2015, следовательно, у общества имелась возможность выкупить спорное имущество по цене с учетом стоимости неотделимых улучшений.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или процессуального права.

Учитывая, что допущенные судом нарушения привели к принятию неправильного решения, суд апелляционной инстанции считает решение от 11.10.2016 в части удовлетворения исковых требований незаконным и необоснованным, а поэтому подлежащим отмене с принятием в данной части нового судебного акта.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца, но взысканию с него не подлежит, поскольку уплачена им при обращении в суд с иском.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2016 по делу N А63-6981/2014 в части удовлетворения исковых требований отменить, принять в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

З.А. Бейтуганов Н.Н. Годило