Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2017 г. N 09АП-63813/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18 апреля 2017 г. N Ф05-4356/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

18 января 2017 г.

Дело N А40-84312/16

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Трубицына,

судей Д.Н. Садиковой, Н.В. Юрковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда года Москвы от "10" октября 2016 года по делу N А40-84312/16, принятое судьёй Масловым С.В., по иску ООО "Гестия М" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Архипов А.В. (генеральный директор, протокол N 3-2015 от 30.11.2015),

от ответчика - Кастальская Г.С. (доверенность от 09.01.2017),

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласия по заключению договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, улица Мусы Джалиля, дом 38, корпус 1.

Решением Арбитражного суда города Москвы от "10" октября 2016 года суд урегулировал разногласия, возникшие между ООО "ГЕСТИЯ М" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, улица Мусы Джалиля, дом 38, корпус 1 (этаж 1, пом. N 1, комн. 1-8, общей площадью 55,0 кв. м, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта недвижимости составляет 6 036 000 рублей".

При этом суд пришел к выводу, что истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 11.04.2012, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66. Выкупную стоимость помещения суд определил на основании заключения эксперта.

С решением не согласился ответчик и подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным. Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, а судом первой инстанции не дана оценка представленному Департаментом отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта, выполненному на дату обращения истца с заявлением о выкупе.

Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, урегулировать разногласия по цене, определенной ответчиком.

Истец по доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены решения от 10 октября 2016 года и удовлетворения жалобы.

Из материалов дела следует, что 12.02.2008 Департаментом имущества города Москвы и ООО "Гестия М" заключен договор аренды N 06-00100/08 на нежилое помещение общей площадью 55 кв. м, расположенное на 1 этаже по адресу: Москва, улица Мусы Джалиля, дом 38, корпус 1, сроком с 06.02.2006 до 06.02.2011.

Указанный договор заключен на основании договора аренды N 06-00128/01 от 20.03.2001 и зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службой по городу Москве. Дополнительным соглашением от 04.07.2011 срок договора аренды изменен и установлен сторонами по 30.06.2015.

15.12.2015 истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендованного имущества в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

12.02.2015 сопроводительным письмом N 335-117867/15-(2) ответчик направил в адрес истца для подписания договор купли-продажи арендуемого имущества. Согласно пункту 3.1. проекта договора цена выкупаемого имущества составляет 7 069 000 рублей, которая определена отчетом ООО "АБН-Консалт" от 11.01.2016 N 138-15Б/89 об оценке рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.

Истец, не согласившись со стоимостью объекта, обратился в ООО "НормаВэст". По результатам оценки рыночной стоимости указанного помещения, оценка определена по состоянию на "15" декабря 2015 года, составлен отчет N 1120103-Н от 01.03.2016, согласно которому стоимость вышеуказанного помещения составила 4 534 000 рублей.

Истцом 09.03.2016 в адрес ответчика направлено заявление (вх.N 33-5-117867/15(3) от 09.03.2016), в котором ООО "Гестия М" выражает согласие на приобретение арендованного имущества с учетом разногласий по пункту 3.1. проекта договора купли-продажи недвижимости за цену 4 534 000 рублей. ООО "Гестия М" был подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий.

15.03.2016 ответчиком предоставлен ответ N 33-5-117867/15-(0)-1 о несогласии с предложенной в протоколе разногласий ценой выкупа арендуемого помещения.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд определением от 05.09.2016 назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения.

В соответствии с экспертным заключением, рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 15.12.2015, без учета НДС, составляет 6 036 000 рублей.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд перовой инстанции обоснованно определением от 05.09.2016 назначил судебную экспертизу.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом был проведен анализ возможности определения стоимости по помещениям различного назначения в городе Москве по состоянию на декабрь 2015 года. При этом экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом

В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом, а именно корректировка на торг, корректировка на удаленность от метро, корректировка на общую площадь, этаж расположения.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, эффективного валового дохода, чистого операционного дохода, производился расчет среднерыночной ставки аренды, определялись потери от недоиспользования, производился расчет восстановительной стоимости здания, расчет прибыли предпринимателя, расчет затрат на капитальный ремонт, расчет резерва на замещение, а также расчет рыночной стоимости исследуемого объекта ив рамках доходного подхода, при это экспертом, проводилась корректировка стоимости объектов по фактору "удаленности от метро", корректировка на площадь, корректировка на изменение цен в строительстве.

Итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует средней величине стоимости, определенной при применении сравнительного и доходного подходов.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, и Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

С учетом особенностей характера заявленных требований, изложенные выше доводы ответчика не опровергают вывод эксперта и иных имеющихся в материалах дела доказательств относительно рыночной стоимости спорной недвижимости.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

Нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "10" октября 2016 года по делу N А40-84312/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Трубицын

Судьи

Д.Н. Садикова Н.В. Юркова