Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2017 г. N 09АП-62699/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25 апреля 2017 г. N Ф05-3867/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

18 января 2017 г.

Дело N А40-60304/16

Резолютивная часть постановления объявлена 11.01.2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 18.01.2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В., судей Александровой Г.С., Солоповой А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ОМЕГА-СЕРВИС" на решение Арбитражного суда города Москвы от 25.11.2016, по делу N А40-60304/16 (41-524), принятое судьей Березовой О.А.

по иску ООО "ОМЕГА-СЕРВИС" (ОГРН 1047713023445) к Департаменту городского имущества города Москвы,

Управлению Росреестра по Москве 3-и лица - Правительство Москвы, Москомархитектура, о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, о признании договора действующим, об обязании восстановить регистрационную запись в ЕГРП,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Дьяченко А.Н. по выписке из протокола N 13 от 11.2015;

от ответчика: от Управления Росреестра по Москве Велиев М.Н. оглы;

от иных лиц не явились, извещены;

от третьего лица: от Москомархитектуры Кинчевский В.Г. по доверенности от 21.09.2015; от иных лиц не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ООО "ОМЕГА-СЕРВИС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды земельного участка от 11.06.2003 N М-02-020336, оформленный уведомлением от 25.06.2015 N ДГИ-И-28914/15, признании договора аренды действующим и обязании Управление Росреестра по Москве восстановить в ЕГРП запись от 04.10.2006 N 77-77-14/011/2006-216 о государственной регистрации аренды.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:02:0003003:23 площадью 3 000 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Стандартная, вл. 9, - на основании договора аренды от 11.06.2003 N М-02-020336, в течение всего периода действия договора аренды истец добросовестно исполнял свои обязанности по договору, своевременно уплачивая арендную плату. В целях освоения земельного участка истец проводил геологические изыскания, прокладывал коммуникации, разработал проект строительства, в 2013 году получил свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства, в 2014 году - положительное заключение экспертизы проекта, подана заявка в Мосгосстройнадзор для получения разрешения на строительство. Нарушение срока реализации инвестиционного проекта и строительства многоэтажного гаража-стоянки обусловлено объективными причинами, а именно длительностью согласительных и разрешительных процедур, проводимых государственными органами.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.11.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "ОМЕГА-СЕРВИС" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 25.11.2016, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель Управления Росреестра по Москве против доводов апелляционной жалобы возражал. Просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель Москомархитектуры против доводов апелляционной жалобы возражал. Просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 11.06.2003 Москомзем в качестве арендодателя и истец в качестве арендатора заключили договор аренды земельного участка N М-02-020336, по которому истцу сроком на 49 лет предоставлен в аренду для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации многоэтажного гаража-стоянки земельный участок с кадастровым номером 77:02:0003003:23 площадью 3 000 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Стандартная, вл. 9.

Разделом 4 договора "Особые условия договора" установлено, что арендатор в течение 2-х месяцев с момента учетной регистрации договора в Москомземе обязан по техническому заданию Москомзема выполнить специальные геодезические работы по выносу границ земельного участка на местности и представить отчет в Москомзем, разработать проектную документацию на строительство многоэтажного гаража-стоянки в соответствии с исходно-разрешительной документацией (ИРД) от 30.08.2002 N 055-31/1045 и представить ее в Москомзем, начать строительство в срок до 30.06.2004 и закончить его в срок до 30.06.2005 (срок окончания строительства уточняется проектом).

В п. 6.1 договора арендодателю предоставлено право расторгнуть договор досрочно в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе в случае неосвоения или неиспользования участка в течение 2-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией.

Сторонами 24.03.2006 подписано дополнительное соглашение к договору, которым стороны изменили ряд условий, в том числе раздел 4 "Особые условия договора", установив срок окончания строительства до 31.12.2006.

04.05.2011 сторонами подписано очередное дополнительное соглашение к договору, согласно которому арендатор обязан оформить разрешение на производство строительных работ в срок до 31.12.2011 и завершить строительство в сроки, установленные проектом организации строительства, согласованным в установленном порядке Мосгосэкспертизой в составе проектной документации.

В уведомлении от 25.06.2015 N ДГИ-И-28914/15 Департамент городского имущества города Москвы уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) в связи с тем, что разрешение на строительство истцом не получено в течение 5-ти лет со дня заключения договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Так, п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, под которым признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что наряду с указанными в п. 1 ст. 46 случаями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование).

Кроме того, в соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в следующих случаях:

1) существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка;

2) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Как установлено судом, договор аренды земельного участка в первоначальной своей редакции предусматривал срок окончания строительства - до 30.06.2005 (с возможностью уточнения этого срока проектом организации строительства).

В указанный срок объект истцом не построен, дополнительным соглашением от 24.03.2006 срок окончания строительства продлен до 31.12.2006.

Объект истцом не построен и в этот срок, дополнительным соглашением от 04.05.2011 установлен срок получения истцом разрешения на производство строительных работ (до 31.12.2011).

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка заключался с истцом на основании протокола конкурсной комиссии по подбору инвесторов на право заключения инвестиционных контрактов по строительству гаражей-стоянок от 02.04.2003 N ИК-02/04-03 и инвестиционного контракта на реализацию проекта гаражного строительства, заключенного истцом (инвестором) и Правительством Москвы (администрацией).

В п. 2.2 ст. 2 инвестиционного контракта устанавливался срок ввода в эксплуатацию гаража-стоянки - 3-й квартал 2004 года, при этом в ст. 2 указано, что земельный участок свободен от имущественных обязательств, на участке имеются 23 металлических боксовых гаража, которые инвестор (истец) обязан снести за свой счет, у инвестора имеется разработанная исходно-разрешительная документация от 30.08.2002 N 055-31/1045-2002.

Из ст. 4 контракта следует, что работы проводятся в 3 этапа; в п. 4.1 контракта установлена продолжительность первого этапа, на котором инвестор в том числе получает разрешение на производство строительных работ, - не более 6-ти месяцев с даты подписания контракта сторонами; в п. 4.2 контракта указано, что на втором этапе инвестор производит строительно-монтажные, пуско-наладочные и иные работы, необходимые для ввода в эксплуатацию объекта, датой окончания этапа является дата утверждения акта приемочной комиссией по приемке объектов в эксплуатацию, в пределах нормативных сроков строительства и не позднее срока, указанного в п. 2.2 контракта (3-й квартал 2004 года).

В соответствии с п. 5.2.1 инвестиционного контракта инвестор обязан обеспечить реализацию инвестиционного проекта в полном объеме и сдачу объекта приемочной комиссии по приемке объектов в эксплуатацию в сроки, установленные контрактом, а в п. 9.3 контракта администрации предоставлено право отказаться от исполнения обязательств и расторгнуть контракт в одностороннем порядке в случае невыполнения инвестором сроков реализации по п. 4.1, 4.2 и обязательств по п. 5.2, предупредив об этом инвестора письменно за месяц до расторжения контракта.

Сторонами инвестиционного контракта 04.05.2011 подписано дополнительное соглашение к нему, в соответствии с которым срок выполнения работ по первому этапу продлен до 31.12.2011, срок выполнения работ по второму этапу определяется в соответствии с проектом организации строительства, датой окончания первого этапа является дата выдачи Мосгосстройнадзором разрешения на строительство, но не позднее 31.12.2011, датой окончания второго этапа является дата выдачи разрешения Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию.

В п. 2.2 контракта срок ввода объекта в эксплуатацию продлен до 31.12.2011.

26.08.2013 сторонами инвестиционного контракта подписано дополнительное соглашение N 2, в соответствии с которым срок выполнения работ по первому этапу продлен до 31.12.2013, срок выполнения работ по второму этапу определяется в соответствии с проектом организации строительства, датой окончания первого этапа является дата выдачи Мосгосстройнадзором разрешения на строительство, но не позднее 31.12.2013, датой окончания второго этапа является дата выдачи разрешения Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию.

В п. 2.2 контракта срок ввода объекта в эксплуатацию продлен до 31.12.2013. При этом сторонами изменена редакция п. 9.3, администрации предоставлено право в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке отказаться от исполнения контракта в случае нарушения инвестором срока выполнения работ по первому этапу более чем на 1 месяц и в случае нарушения инвестором срока выполнения работ по второму этапу.

Градостроительно-земельная комиссия города Москвы на заседании 07.05.2015 приняла решение прекратить реализацию инвестиционного проекта по строительству многоэтажного гаража-стоянки по адресу: г. Москва, ул. Стандартная, вл. 9, - с направлением инвестору уведомления об отказе от договора аренды.

Как установлено судом, по истечении 5-ти лет со дня заключения сторонами договора аренды земельного участка разрешение на строительство истцом не получено. Не получено разрешение на строительство и по состоянию на дату судебного разбирательства. При этом заявление о выдаче разрешения на строительство подано истцом в Мосгосстройнадзор только 14.08.2014.

Между тем, договором аренды и инвестиционным контрактом (с учетом дополнительных соглашений к ним) установлен срок ввода объекта в эксплуатацию - до 31.12.2013.

Из материалов дела усматривается, что исходно-разрешительная документация у истца имелась по состоянию на дату заключения договора аренды земельного участка (ИРД имеется в деле, указана в п. 4.3 договора аренды, в ст. 2 инвестиционного контракта).

Также в материалах дела имеется акт разрешенного использования от 03.12.2008 N А-6624/01, выданный Москомархитектурой и утвержденный распоряжением Правительства Москвы от 23.03.2009 N 486-РП, которым предусмотрено строительство объекта истца на арендованном им земельном участке.

Приказом от 16.11.2010 N 1914 Москомархитектура утвердила и градостроительный план земельного участка, в котором в качестве одного из основных видов разрешенного использования указано "многоэтажные и подземные гаражи", максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 99 %.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта не обусловлено действиями (бездействием) органов исполнительной власти города Москвы.

Истцом не представлено доказательств уважительности пропуска срока подачи заявления о выдаче разрешения на строительство, следовательно, у ответчика были все основания для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.11.2016 по делу N А40-60304/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.А. Солопова Г.С. Александрова