Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2017 г. N 05АП-9697/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 мая 2017 г. N Ф03-1312/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

16 января 2017 г.

Дело N А51-13911/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 11 января 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Т.А. Аппаковой, Д.А. Глебова,

при ведении протокола помощником судьи Е.Ю. Федосенко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-9697/2016

на решение от 26.10.2016

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-13911/2016 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН2536097608, ОГРН1032501280602)

к обществу с ограниченной ответственностью "Новая Волна Синема" (ИНН2540068800, ОГРН1032501277742)

о внесении изменений в договор аренды,

при участии:

от истца: Клеменчук М.С. по доверенности от 30.12.2016 N 28/1-8272 сроком действия до 31.12.2017, удостоверение;

от ответчика: Неупокоев А.И. по доверенности от 13.10.2016 сроком действия на три года, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Управление Муниципальной собственности г.Владивостока (далее по тексту - истец, УМС г. Владивостока) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью "Новая Волна Синема" (далее общество, ООО "Новая Волна Синема", ответчик) о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 14.12.1999 N 01-04825-004-Н- АР-1984-00 в части возложения на арендатора обязанности ежемесячно уплачивать арендную плату в сумме 554 078 рубля 74 копейки.

Решением от 26.10.2016 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование жалобы отмечает, что суд первой инстанции необоснованно указал, что рост ставок арендной платы за аналогичное имущество не относятся к числу упомянутых в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора. Обращает внимание на существенную разницу между согласованным сторонами договора размером арендной платы и размером арендной платы, рассчитанным по Методике расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152, что влечёт ущерб в виде недополучения бюджетом значительного объема денежных средств и нарушение прав жителей Владивостокского городского округа. Указывает, что в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений, полагает, что со стороны арендатора имеет место злоупотребление правом.

В канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) приобщен к материалам дела. В своем отзыве ответчик считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возражал.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что муниципальному образованию г. Владивосток на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 3 317,7 кв.м, расположенные по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 111 (этаж: цокольный, подвальный, антресоль, 1, 2, межэтажное помещение под зрительным залом), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 19.05.2011 сделана запись о регистрации права N 25-25-01/023/2011-424.

На основании договора от 18.07.1994 N 1, зарегистрированного 18.11.1999 в учреждении юстиции "Приморский краевой регистрационный центр", часть указанных нежилых была передана МУП "Кинотеатр "Москва" на праве хозяйственного ведения.

В отношении части указанных нежилых помещений общей площадью 1 079,2 кв.м между МУП "Кинотеатр "Москва" (арендодателем) и ООО "Новая Волна Синема" (арендатором) заключен договор N б/н аренды недвижимого имущества сроком действия с 14.12.1999 по 13.12.2049 в целях организации и обеспечения деятельности киноконцертного и развлекательного комплекса.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 14.12.1999 N б/н, размер ежемесячной арендной платы устанавливается в сумме, эквивалентной 100 (ста) долларам США, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, без учета НДС. Арендная плата не может быть увеличена в связи с изменением цен, тарифов, коэффициентов инфляции и пр.

Между УМС г. Владивостока и ООО "Новая Волна Синема" подписано дополнительное соглашение от 27.02.2001 к договору аренды от 14.12.1999 N б/н, в соответствии с которым арендодателем по данному договору стало выступать УМС г. Владивостока.

Письмом от 20.03.2003 N 12/2-2-955 УМС г. Владивостока уведомило ООО "Новая Волна Синема" о том, что в связи с формированием реестра договоров аренды муниципального имущества г. Владивостока договору аренды присвоен новый номер 01-04825-004-Н-АР-1984-00.

22.04.2016 истец направил в адрес ответчика предложение исх. N 28/6-2937 о внесении изменений в договор, в соответствии с которым размер арендной платы составляет 554 078 рублей 74 копеек в месяц, с приложением дополнительного соглашения.

В обоснование необходимости увеличения размера арендной платы Управление указывает, что 09.02.2016 в администрацию г. Владивостока поступило представление прокурора г. Владивостока о принятии мер к устранению нарушений в отношении муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 1079,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 111, в том числе о сдаче указанного имущества в аренду по заниженной ставке арендной платы, не отвечающей уровню цен, сложившемуся на рынке недвижимости в г. Владивостоке, не являющейся среднерыночной.

В связи с неподписанием ответчиком направленного дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, истец, ссылаясь на положения статей 450 - 453 ГК РФ, обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По общему правилу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

На основании пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Так, договор аренды от 14.12.1999 аренды N 01-04825-004-Н-АР-1984-00 заключён сторонами по обоюдному согласию, учитывая принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ), стороны самостоятельно определили его условия, в том числе указали на невозможность увеличения размера арендной платы в связи с изменением цен, тарифов, коэффициентов инфляции и пр. (пункт 3.1 договора аренды).

Тем самым, поскольку в пункте 3.1 договора арендная плата установлена в твёрдом размере и не содержит механизма ее исчисления, а обстоятельство утверждения органом местного самоуправления методики расчета арендной платы, базовых коэффициентов, на основании которых осуществляется расчет размера арендной платы, в качестве основания для изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в договоре не предусмотрено, то изменения условий договора должны оформляться отдельным соглашением, подписываемым сторонами.

С учетом разъяснений пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" (далее - постановление N 73) и по смыслу положений абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что плата по договору аренды в отношении спорного имущества не является регулируемой.

Данное обстоятельство находит своё подтверждение также в сложившейся практике правоотношений сторон спора - несмотря на возможность изменения условий договора по соглашению сторон, на протяжении шестнадцати лет его действия, размер арендной платы не изменялся.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, вопреки указанной норме процессуального права истцом не представлено доказательств изменения сторонами договора его условий в части размера арендной платы, как и доказательств согласования сторонами возможности применения к договору аренды правил Методики расчёта арендной платы.

В пункте 20 постановления N 73 разъяснено, что если публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования путём принятия соответствующего нормативно-правового акта, то положения такого акта применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В связи с этим, поскольку стороны спорного договора аренды в момент его заключения не предусмотрели возможность применения к их правоотношениям муниципальных правовых актов, регулирующих вопросы аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Владивостока, то последующее установление методики расчета и коэффициентов, его составляющих, не влечет автоматического изменения размера арендной платы.

При таких обстоятельствах оснований для применения при расчёте арендной платы действующих актов аналогичного содержания, в частности, вышеупомянутой Методики, у управления не имелось.

Довод жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно указал, что рост ставок арендной платы за аналогичное имущество не относятся к числу упомянутых в статье 451 ГК РФ обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора, коллегией отклоняется, поскольку сами по себе инфляционные процессы, увеличение цен и тарифов не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Нежелание арендатора распространять на арендные правоотношения положений Методики, вопреки мнению апеллянта, не может быть расценено в качестве злоупотребления правом, учитывая закреплённый в статье 421 ГК РФ принцип свободы договора, в то время как получение муниципальным образованием дохода от сдачи имущества в аренду согласно условиям ране заключенного договора, сохраняющего свое действие при отсутствии расторжения по тем или иным основаниям, не признанного недействительным в установленном порядке, само по себе не свидетельствует о причинении арендатором ущерба бюджету муниципалитета.

С учётом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба управления удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.10.2016 по делу N А51-13911/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Т.А. Аппакова Д.А. Глебов