Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2017 г. N 04АП-5860/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о расторжении договора аренды в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Чита

17 января 2017 г.

Дело N А19-9835/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2017 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей: Сидоренко В.А., Ткаченко Э.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СИБИРСКАЯ КОМПАНИЯ МОЛОЧНЫХ ПРОДУКТОВ" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 сентября 2016 года по делу N А19-9835/2016 по исковому заявлению федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ" (ОГРН 1033801008218, ИНН 3808013278; 664003, область Иркутская, город Иркутск, улица Карла Маркса, дом 1) к обществу с ограниченной ответственностью "СИБИРСКАЯ КОМПАНИЯ МОЛОЧНЫХ ПРОДУКТОВ" (ОГРН 1033801748749, ИНН 3812042320; область Иркутская, город Иркутск, улица Улан-Баторская, 4), третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (ОГРН 1103850013772, ИНН 3808214087, место нахождения: 664025, Иркутская область, город Иркутск, улица Российская, дом 17) о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды,

(суд первой инстанции - Е.Ф. Капустенская),

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ" (далее - истец, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СИБИРСКАЯ КОМПАНИЯ МОЛОЧНЫХ ПРОДУКТОВ" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 28.04.1997 г., о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 28.04.1997 г. за период с октября 2014 г. по май 2016 г. в размере 500 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.09.2014 г. по 01.06.2016 г. в размере 50 000 рублей.

Определением от 25.07.2016 г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (далее - третье лицо, управление).

Решением Арбитражного суда Иркутской области исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИБИРСКАЯ КОМПАНИЯ МОЛОЧНЫХ ПРОДУКТОВ" (ОГРН 1033801748749, ИНН 3812042320; ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК, УЛИЦА УЛАН-БАТОРСКАЯ, 4) в пользу ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ" (ОГРН 1033801008218, ИНН 3808013278; 664003, ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК, УЛИЦА КАРЛА МАРКСА, ДОМ 1) 4 651 418 руб. 85 коп. - основного долга, 502 852 руб. 93 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, 20 000 руб. - судебных расходов по оплате государственной пошлины, в остальной части заявленные исковые требования оставлены без рассмотрения. Взыскана с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИБИРСКАЯ КОМПАНИЯ МОЛОЧНЫХ ПРОДУКТОВ" (ОГРН 1033801748749, ИНН 3812042320; ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК, УЛИЦА УЛАН-БАТОРСКАЯ, 4) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственная пошлина в сумме 28 771 рублей.

В обосновании суд первой инстанции указал, что материалами дела подтверждается наличие задолженности по договору аренды, которая подлежит взысканию частично в пределах соблюдения претензионного порядка. С учетом наличия задолженности обоснованным является и начисление процентов, взыскание которых подлежит в пределах соблюдения претензионного порядка. В остальной части требования подлежат оставлению без рассмотрения. Оснований для снижения процентов в порядке ст.333 ГК РФ суд первой инстанции не усмотрел, так как ставка рефинансирования ЦБ РФ не является чрезмерно высокой. В отношении требования о расторжении договора суд первой инстанции также пришел к выводу о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Иркутской области от 16.09.2016 года по делу А19-9835/2016 - отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ФГБОУВО "Иркутский государственный университет" - отказать.

Полагает, что расчет задолженности неверный, так как у ответчика нет сведений об увеличении арендной платы 01.08.2015 года. Данное обстоятельство явственно свидетельствует о неправильном расчете задолженности по оплате арендной платы, возникшее на стороне ответчика. При таких обстоятельствах считает необходимым предложить истцу представить доказательства получения ответчиком Приказа от 20.07.2015 N 462 и Приказа от 22.07.2015 N 467.

Считает, что договором аренды предусмотрены единственные календарные периоды - ежемесячные периоды внесения арендной платы. Таким образом, согласно Дополнительного соглашения от 28.04.2014 года, арендная плата может увеличиваться на уровень инфляции, установленный в месяце, предшествующем месяцу принятия арендатором решения об увеличении размера арендной платы. Согласно официальным данным ФС Государственной статистики, уровень инфляции в июне 2015 года (в месяце, предшествующем месяцу увеличения арендной платы) составил только 0,19%. Если предположить, что истец уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы, произошедшего на основании Приказа от 20.07.2015 года N 462 и Приказа от 22.07.2015 года N 467, и размер арендной платы увеличился, то он должен был быть увеличен только на 0,19%, что составляет 1140 рублей (рассчитывается от размера арендной платы в 600 000 рублей).

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами, требование о взыскании которых заявлено истцом, явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства, следовательно, размер данных процентов подлежит снижению.

На апелляционную жалобу общества поступил отзыв учреждения, в котором оно соглашается с выводами суда первой инстанции, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 29.11.2016.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Учреждение просило о рассмотрении дела в его отсутствие.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования "ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ" (на момент заключения договора именуемое Иркутский государственный университет) и обществом с ограниченной ответственностью "СИБИРСКАЯ КОМПАНИЯ МОЛОЧНЫХ ПРОДУКТОВ" (на момент заключения договора именуемое ООО "Бриг ЛТД") заключен договор аренды нежилого помещения б/н от 28.04.1997 г., в соответствии с условиями которого, арендодатель передал по акту приема-передачи от 29.04.1997 г., а арендатор принял во временное пользование нежилое 2-х этажное здание, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 4, общей площадью 3 695, 1 кв.м. в соответствии с данными технического паспорта БТИ, с целью его использования для достижения уставных целей и других видов деятельности, разрешенных законом (п. 1.1., п. 1.3. договора).

Пунктом 1.4. договора установлено, что срок аренды составляет 5 лет, в связи с чем, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 30.04.1997 г.

В соответствии с пунктами 2.2., 3.2. договора аренды, арендатор обязался содержать помещение и прилегающую к нему территорию в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии, не производить перепланировок и переоборудования используемых помещений без письменного разрешения арендодателя, своевременно и в полном объеме перечислять на счет арендодателя не позднее 25 числа оплачиваемого месяца арендную плату.

Пунктом 3.1. договора установлено, что за пользование указанным в пункте 1.1. настоящего договора зданием арендатор оплачивает арендодателю арендную плату, которая включает в себя оплату всех коммунальных услуг по арендуемому зданию согласно счетов снабжающих организаций, выставляемых с даты вступления в действие настоящего договора.

В соответствии с п. 3.3. договора, размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, за исключением случая, когда размер арендной платы увеличивается в связи с централизованным увеличением тарифов коммунальных платежей. При этом в части коммунальных платежей будут действовать положения п. 3.2. настоящего договора. Условием к изменению части арендной платы, не являющейся коммунальными платежами, служит изменение уровня инфляции (устанавливаемое на основании официальных данных ГКС об уровне инфляции) и деноминации.

Впоследствии, дополнительным соглашением от 01.12.2004 г. срок действия договора установлен с 28.04.1997 г. по 27.04.2020 г.

Дополнительным соглашением б/н от 28.04.2014 г., подписанным сторонами, размер арендной платы с 01.08.2014 г. установлен в размере 600 000 руб. в месяц, в том числе НДС - 91 525 руб. 42 коп. Коммунальные платежи (электроэнергия, тепловая энергия, водоснабжение, отведение сточных вод, вывоз мусора) не включены в размере арендной платы, в связи с чем, подлежат возмещению арендатором дополнительно. Также определен порядок изменения арендной платы, в соответствии с которым, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в год на величину уровня инфляции за прошедший календарный период согласно данных Федеральной службы государственной статистики. Стороны пришли к соглашению, что одностороннее изменение размера арендной платы оформляется приказом уполномоченного лица арендодателя, при этом, размер арендной платы считается измененным с даты, указанной в приказе.

Дополнительное соглашение б/н от 28.04.2014 г. к договору аренды нежилого помещения б/н от 28.04.1997 г. зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 02.10.2014 г. за N 38-38-01/189/2014-188.

В соответствии с приказом от 20.07.2015 г. N 462, приказом ректора от 22.07.2015 г. N 467 с 01.08.2015 г. арендная плата учетом ее увеличения на уровень инфляции - 11, 36 % установлена в размере 668 160 руб. в месяц, в том числе НДС 18 % - 101 922 руб. 71 коп.

Как указывает истец в уточненном иске, в период действия договора аренды нежилого помещения б/н от 28.04.1997 г. ответчик свои обязательства по оплате арендной платы за пользование помещением и коммунальным платежам не исполнял надлежащим образом, в связи с чем, у него образовалась задолженность перед истцом за с октября 2014 г. по июль 2016 г. в размере 8 821 726 руб. 10 коп., в том числе: по арендной плате - 8 509 769 руб. 84 коп., по коммунальным платежам - 311 956 руб. 26 коп.

Истец неоднократно в адрес ответчика направлял претензионные письма (исх. N 09- 15-1764 от 06.10.2015 г., исх. N 09-15-94 от 01.02.2016 г.) с требованиями погашения задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в установленные в претензиях сроки, однако, претензии истца были оставлены ответчиком без удовлетворения, мер по погашению задолженности до настоящего времени принято ответчиком не было.

Кроме того, помимо нарушения ответчиком сроков оплаты арендной платы и коммунальных платежей, истцом установлено, что ответчиком нарушаются требования пожарной безопасности на арендуемом объекте. Так, в ходе проведения проверки соблюдения порядка использования арендованного по договору от 28.04.1997 г. имущества выявлен факт осуществления арендатором перепланировок помещений без соответствующих разрешений арендодателя. Также в соответствии с распоряжением N 166 от 05.04.2016 г. а период с 28.04.2016 г. по 04.05.2016 г. Отделом надзорной деятельности и профилактической работы г. Иркутска Управления надзорной деятельности Главного управления МЧС России по Иркутской области проведена внеплановая выездная проверка соблюдения федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования "Иркутский государственный университет" на объекте недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск. ул. Улан-Баторская, 4, требований пожарной безопасности, по результатам которой составлен акт проверки N 166 от 10.05.2016 г., вынесено предписание по устранению нарушений требований пожарной безопасности N 166/1/1 от 10.05.2016 г. Указанные в акте проверки N 166 от 10.05.2016 г. нарушения вызваны изменением ответчиком объемно-планировочных решений помещений. При этом, со стороны истца ответчику неоднократно направлялись требования о приведении помещений в соответствии с Технически паспортом, однако требования истца до настоящего времени также оставлены ответчиком без внимания.

Указанные выше обстоятельства, а именно: наличие задолженности у ответчика перед истцом по арендной плате и коммунальным платежам, а также нарушение ответчиком требований пожарной безопасности в связи с осуществления арендатором перепланировок помещений послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящими исковыми требованиями о взыскании с ООО "СИБИРСКАЯ КОМПАНИЯ МОЛОЧНЫХ ПРОДУКТОВ" в пользу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ" задолженности по договору аренды от 28.04.1997 г. за период с октября 2014 г. по июль 2016 г. в размере 8 821 726 руб. 10 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.09.2014 г. по 31.07.2016 г. в размере 627 971 руб. 03 коп., судебных расходов в виде уплаченной госпошлины в размере 20 000 руб., о расторжении договора аренды нежилого помещения от 28.04.1997 г. (с учетом уточненных требований).

Решением Арбитражного суда Иркутской области требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В порядке п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как правильно указывает суд первой инстанции, отношения между сторонами возникли на основании договора аренды нежилого помещения б/н от 28.04.1997 г., в соответствии с которым, истец предоставил ответчику по акту приема-передачи объект недвижимости - нежилое 2-х этажное здание, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 4,общей площадью 3695, 1 кв.м., а ответчик принял его и обязался своевременно оплачивать арендную плату и коммунальные платежи за пользование помещением.

Арендная плата по договору аренды нежилого помещения б/н от 28.04.1997 г. с 01.08.2014 г. составляла 600 000 руб. в месяц, в том числе НДС - 91 525 руб. 42 коп. (п. 3 дополнительного соглашения от 28.04.2014 г., том 1 л.д. 77); с 01.08.2015 г. - 668 160 руб. в месяц, в том числе НДС 18 % - 101 922 руб. 71 коп. (приказ от 20.07.2015 г. N 462, приказ от 22.07.2015 г. N 467 с учетом ее увеличения на уровень инфляции - 11, 36 %).

Оплата за коммунальные услуги (электроэнергия, тепловая энергия, водоснабжение, отведение сточных вод, вывоз мусора) производится ответчиком дополнительно к арендной плате согласно счетов снабжающих организаций.

Согласно п. 3.2. договора аренды нежилого помещения б/н от 28.04.1997 г., арендную плату и коммунальные платежи арендатор обязан перечислять на счет арендодателя не позднее 25 числа оплачиваемого месяца.

Составленный истцом расчет задолженности по арендной плате и коммунальным платежам свидетельствует о том, что ответчиком арендная плата и коммунальные платежи за период с октября 2014 г. по июль 2015 г. не вносились в полном объеме, задолженность составила сумму 8 821 726 руб. 10 коп., в том числе по арендной плате - 8 509 769 руб. 84 коп., по коммунальным платежам - 311 956 руб. 26 коп.

Расчет задолженности по арендной плате и коммунальным платежам произведен истцом на основании п. 3.1. договора аренды от 28.04.1997 г. в редакции дополнительного соглашения от 28.04.2014 г., с учетом уровня инфляции, примененного к расчету арендной платы с 01.08.2015 г. на основании приказов от 20.07.2015 г. N 462, от 22.07.2015 г. N 467, при этом, приказ от 22.07.2015 г. исх. N 467 был получен ответчиком 30.07.2015 г., о чем свидетельствует подпись в представленной в материалы дела копии приказа. Расчет истца суд находит правомерным и обоснованным, предусмотренным установленным сторонами порядком изменения арендной платы в одностороннем порядке, изложенным в дополнительном соглашении от 28.04.2014 г., подписанном сторонами без возражений, в частности, ответчиком с проставлением печати Общества и зарегистрированном в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Иркутской области 02.10.2014 г.

Кроме того, задолженность ответчика по арендной плате за период 2015 г. подтверждается представленным в материалы дела актом сверки взаимных расчетов, подписанным обеими сторонами, в том числе новым генеральным директором Общества Холковым С.П. с проставлением его печати, что свидетельствует о признании ответчиком размеров арендной платы, установленных порядком изменения арендной платы в одностороннем порядке. Также, ранее предыдущим генеральным директором Общества направляясь в адрес истца письма (исх. 258 от 12.10.2015 г., исх. N 04 от 20.01.2016 г.), в которых сообщалось о тяжелом финансовом состоянии Общества, гарантировалась оплата задолженности в рассрочку, при этом, размер арендной платы ответчиком не оспаривался.

Таким образом, суд первой инстанции правильно отклонил доводы ответчика о неверном начислении арендной платы. Кроме того, апелляционный суд из материалов дела усматривает, что копии приказа N 467 от 22.07.2015 г. (т.1 л.д.82) имеется отметка о получении 30.07.2015 г. копий приказов 462 и 467. Подпись, внешне соответствующая подписи И.Б.Костылева (т.1 л.д.78) ответчиком не оспорена. Соответствующие доводы апелляционной жалобы в связи с указанным отклоняются.

Также отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что применение процента инфляции должно было применяться только за один месяц в размере 0,19%, как не соответствующие смыслу п.3.3 договора аренды, который устанавливает изменение арендной платы не чаще одного раза в год на величину уровня инфляции за прошедший календарный период, то есть, за прошедший год, а не за прошедший месяц.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Суд первой инстанции посчитал обоснованным удовлетворить требования истца в части взыскания арендной платы и коммунальных платежей за период с октября 2014 г. по январь 2016 г. включительно в размере 4 651 418 руб. 85 коп., в том числе по арендной плате - 4 500 809 руб. 84 коп., по коммунальным платежам - 150 609 руб. 01 коп. в связи с соблюдением истцом в отношении данной задолженности претензионного порядка, установленного ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Федеральным законом от 02.03.2016 N 47-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" (далее - Закон N 47-ФЗ) в названный Кодекс внесены изменения. Названный Закон вступил в силу с 01.06.2016 г.

С учетом указанных изменений частью 5 статьи 4 названного Кодекса предусмотрено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 126 АПК РФ к исковому заявлению, среди иных документов, предусмотренных статьей 126 АПК РФ, прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, с 01.06.2016 г. обязательным условием для рассмотрения дела в суде является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором и за исключением названных в части 5 статьи 4 Кодекса дел.

Как правильно указывает суд первой инстанции, в данном случае исковое заявление учреждения поступило в арбитражный суд первой инстанции 20.06.2016 г., то есть после вступления в силу Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации". К исковому заявлению истцом в подтверждение соблюдения обязательного досудебного претензионного порядка приложены претензии исх. N 09-15-1764 от 06.10.2015 г. об оплате долга по состоянию на 30.09.2015 г. в размере 3 564 542 руб. 48 коп. (том 1 л.д. 83), исх. N 09-15-94 от 01.02.2016 г. об оплате долга по состоянию на 31.01.2016 г. в размере 4 651 418 руб. 85 коп. (том 1 л.д. 85).

Таким образом, учитывая наличие в материалах дела претензии исх. N 09-15-94 от 01.02.2016 г. об оплате долга по состоянию на 31.01.2016 г. в размере 4 651 418 руб. 85 коп., в том числе по арендной плате - 4 500 809 руб. 84 коп., по коммунальным платежам - 150 609 руб. 01 коп., суд первой инстанции правильно нашел требования истца подлежащими удовлетворению в указанных размерах в связи с соблюдением претензионного порядка в части названной суммы, иного им не доказано, претензии об оплате долга на более позднюю дату истцом к иску не представлено (ст. 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, несоблюдение ответчиком обязательного претензионного порядка, установленного ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в остальной части требование о взыскании основного долга по арендной плате и коммунальным платежам правильно оставил без рассмотрения в силу п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

В соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлены документы, подтверждающие полное и своевременное возмещение арендной платы и платы за коммунальные услуги, в связи с чем, на дату принятия решения задолженность ответчика составляет 4 651 418 руб. 85 коп., в том числе по арендной плате - 4 500 809 руб. 84 коп., по коммунальным платежам - 150 609 руб. 01 коп.

Пунктом 4.1. договора аренды нежилого помещения б/н от 28.04.1997 г. предусмотрено, что в случае просрочки уплаты арендатором арендной платы в установленные сроки арендатор вправе истребовать проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которой на должника возлагается обязанность уплатить проценты на сумму этих средств.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 31.12.2014 г.) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

С 01.06.2015 г. действует новая редакция статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой размер процентов определяется существующими в месте нахождения кредитора опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Проценты за пользование чужими денежным средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Как правильно указывает суд первой инстанции, в связи с изложенными нормами закона, согласно уточненному расчету, произведенному истцом, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму задолженности по арендной плате, а также сумму задолженности по коммунальным платежам за период с 26.09.2014 г. по 31.07.2016 г., с определением размера процентов исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации - 8, 25 % за период до 01.06.2015 г., а также в соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в новой редакции за период с 01.06.2015 г. по 31.07.2016 г., составил 627 971 руб. 03 коп.

Учитывая, что истцом соблюден претензионный порядок только в части требования о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам по состоянию на январь 2016 г., суд первой инстанции правильно нашел правовые основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными за период с 26.09.2014 г. по 31.07.2016 г. от сумм задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с октября 2014 г. по январь 2016 г., а также от сумм задолженности по коммунальным платежам, образовавшейся за период с октября 2014 г. по январь 2016 г.

Судом первой инстанции произведен перерасчет процентов за период с 25.01.2016 г. по 31.07.2016 г. от сумм взысканной судом задолженности по арендной плате(4 500 809 руб. 84 коп),, за период с 30.01.2016 г. по 31.07.2016 г. от сумм задолженности по коммунальным платежам(150 609 руб. 01 коп.), при этом, за период с 26.09.2014 г. по январь 2016 г. принят приведенный расчет процентов истца, что составило в общей сумме 502 852 руб. 93 коп. процентов.

Апелляционный суд ошибок в таком перерасчете не усматривает, о наличии таких в апелляционной жалобе не указано.

Таким образом, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме составляет 502 852 руб. 93 коп. за период с 26.09.2014 г. по 31.07.2016 г., в остальной части требование о взыскании процентов подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Относительно ходатайства о снижении суммы неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ в связи с ее несоразмерностью нарушенному обязательству суд первой инстанции правильно указал следующее.

Согласно п.1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В рассматриваемом деле истцом не заявлено требование о взыскании неустойки, истец просит взыскать сумму процентов за просрочку оплаты арендной платы.

Согласно п.6 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Согласно п.48 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. N 7, к размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются (пункт 6 статьи 395 ГК РФ).

Исходя из приведенных норм права и разъяснений, заявленные ко взысканию проценты могут быть уменьшены судом в случае установления в договоре или законе иного размера процентов, чем установлен в п.1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку сумма процентов исчислена за период с 26.09.2014 г. по 31.05.2015 г. с применением ставки рефинансирования ЦБ РФ - 8, 25 %, за период с 01.06.2015 г. по 31.07.2016 г. с применением однократной средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, проценты не являются чрезмерно высокими, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявление ответчика о снижении данной суммы не подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции ходатайство о снижении процентов оставлено без внимания, отклоняются, как не соответствующие судебному акту. Судом первой инстанции мотивы отклонения ходатайства приведены, апелляционный суд с ними согласен.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно посчитал заявленные требования правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в части в размере 4 651 418 руб. 85 коп. за период с сентября 2014 г. по январь 2016 г. включительно (как по арендной плате, так и по коммунальным платежам) - основного долга, 502 852 руб. 93 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами в силу ст.ст. 309, 310, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в остальной части требования о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами обоснованно оставлены без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Относительно требования о расторжении договора аренды нежилого помещения б/н от 28.04.1997 г. суд первой инстанции правильно указывает следующее.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть по требованию одной из сторон расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны, на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основаниями для расторжения договора аренды нежилого помещения б/н от 28.04.1997 г. истец устно указал наличие у ответчика не погашенной суммы арендной платы, осуществление ответчиком перепланировки нежилых помещений, возведение им самовольных построек в виде сооружений, примыкающих к переданному в аренду зданию (летние веранды). При этом, в исковом заявлении в качестве основания для расторжения договора истец ссылался на осуществление истцом перепланировок помещений, на нарушение условий пожарной безопасности. Однако, истцом не представлено доказательств направления ответчику предложения о расторжении договора аренды нежилого помещения б/н от 28.04.1997 г., следовательно, требования п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ истцом не исполнены.

В представленной истцом в материалы дела претензии от 01.07.2014 г. исх. N 09-15-671 (том 1 л.д. 100) не содержится конкретного предложения ответчику о расторжении договора аренды нежилого помещения б/н от 28.04.1997 г., истец в названной претензии сообщил ответчику о нарушении последним условий договора аренды в части осуществления им перепланировок помещений, в связи с чем, просит в срок до 07.07.2014 г. представить разрешительную документацию на проведение перепланировок и переоборудования помещений и возведение временных сборно-разборных сооружений (летние веранды). При этом, доказательств направления претензии от 01.07.2014 г. исх. N 09-15-671 в адрес ответчика истцом не представлено.

В представленной в материалы дела претензии от 09.07.2014 г. исх. N 09-15-721 (том 1 л.д. 101) также не содержится предложения ответчику о расторжении договора аренды нежилого помещения б/н от 28.04.1997 г., истец вновь указывает на незаконное возведение арендатором сооружений, примыкающих к переданному во временное пользование зданию (летние веранды), просит произвести их демонтаж в срок до 08.08.2014 г., сообщил, что в случае неисполнения требования в указанный срок предлагает расторгнуть договор аренды б/н от 28.04.1997 г. Настоящее претензионное письмо от 09.07.2014 г. исх. N 09-15-721 ответчиком получено не было, возвращено по истечению срока хранения.

Однако, доказательств того, что имелась данное возведение летних веранд и доказательства того, что не было устранено данное нарушение с июля 2015 г. до настоящего времени, не представлено. Кроме того, данное основание расторжения договора в иске не упомянуто.

В претензии исх. N 09-15-257 от 12.02.2015 г. (том 1 л.д. 102) истец вновь обращается к ответчику с требованием за собственные средства и в разумный срок привести здание, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 4 в соответствие с данными технического паспорта. Доказательств направления претензии не представлено.

В материалах дела также имеется претензия от 13.05.2016 г. исх. N 09-15-720 (том 1 л.д. 103), адресованная действующему в настоящее время генеральному директору ООО "Сибирская компания молочных продуктов" Холкову С.П. с доказательством получения ее Титовым С.В., в которой истец сослался на нарушение ответчиком условий пожарной безопасности, которые отражены в акте проверки N 166 от 10.05.2016 г. при проведении сотрудниками отдела надзорной деятельности Главного управления МЧС России по Иркутской области выездной проверки, в связи с чем, просил ответчика устранить нарушения пожарной безопасности, устранить произведенные без согласования с арендодателем перепланировки и привести помещения в соответствие с Технически паспортом в срок до 20.06.2016 г., указал, что в случае неисполнения данного требования будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилого помещения от 28.04.1997 г. Однако, несмотря на получение названной претензии Титовым С.В., доказательств наличия полномочий у данного лица на получение такого рода корреспонденции, истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что конкретного предложения о расторжении договора (тем более, по основаниям, заявленным в иске) предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ, истцом в адрес ответчика не направлялось. Перечисленные выше претензии следует рассматривать как предупреждения, предусмотренные ст. 619 ГК РФ.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя возлагается обязанность до направления предложения о расторжении договора по п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ (и до последующего предъявления иска о досрочном расторжении договора) надлежащим образом вручить стороне предупреждение об исполнении обязательств в разумные сроки, после чего при неисполнении обязательства в разумные сроки, направляется предложение о расторжении договора (ст.452 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела истец представил предложение о расторжении договора от 05.09.2016 г. исх. N 09-15-1258 с доказательством получения его ответчиком 05.09.2016 г., в котором сообщил, что ввиду неисполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы и возмещению коммунальных платежей, а также нарушений условий использования переданного в аренду помещения в течение длительного периода, предлагает расторгнуть договор аренды б/н от 28.04.1997 г. с 12.09.2016 г. Однако, предложение о расторжении договора вручено ответчику 05.09.2016 г., в то время как исковое заявление поступило 20.06.2016 г.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание дату вручения истцом ответчику предложения о расторжении договора (05.09.2016 г.), суд первой инстанции правильно посчитал, что она не может являться надлежащим доказательством соблюдения претензионного досудебного порядка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что не представление истцом доказательства исполнения требований ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка, установленного законом, в связи с чем, имеются основания для оставления искового заявления о расторжении договора аренды нежилого помещения б/н от 28.04.1997 г. без рассмотрения.

В апелляционной жалобе самостоятельных доводов по этим выводам суда первой инстанции не приведено, отсутствуют какие-либо доводы и в отзыве на апелляционную жалобу.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 сентября 2016 года по делу N А19-9835/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

В.А.Сидоренко Э.В.Ткаченко