Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2017 г. N 18АП-16240/16

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба возвращена, жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Челябинск

12 января 2017 г.

Дело N А76-6812/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 января 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Востокметаллургмонтаж-1" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.11.2016 по делу N А76-6812/2016 (судья Гусев А.Г.).

Администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Востокметаллургмонтаж-1" (далее - общество "Востокметаллургмонтаж-1", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 6-426 от 26.04.2004 за период с 01.11.2012 по 31.12.2015 в размере 288 546 руб. 49 коп., пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 11.12.2015 по 01.03.2016 в размере 23 660 руб. 82 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.11.2016 (резолютивная часть от 27.10.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность в сумме 258 804 руб. 74 коп., неустойка в сумме 21 222 руб. 03 коп. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.

С указанным решением суда в части взыскания неустойки не согласилось общество "Востокметаллургмонтаж-1" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить и пересмотреть сумму взысканной государственной пошлины по иску.

Податель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции пришел к неверному выводу о возникновении у общества "Востокметаллургмонтаж-1" обязательств арендатора по договору аренды земельного участка N 6-426 от 26.04.2004 с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, являющимся объектом аренды по данному договору, и дал неверную оценку доводу ответчика о том, что письмом Правительства Свердловской области от 22.11.2014 договор аренды N 6-426 от 26.04.2004 признан недействующим. Судом не исследовано обстоятельство оформления прав на указанный земельный участок обществом с ограниченной ответственностью "ЮнитСтрой", у которого ответчиком приобретено недвижимое имущество, расположенное на участке, не установлен порядок определения арендной платы, в частности, возможность её определения по результатам торгов, не учтено, что ответчик не заключал с Администрацией договора N 6-426 от 26.04.2004, в силу чего предусмотренное договором условие о неустойке применено к ответчику быть не может. Апеллянт указывает, что ответчик предпринимал добросовестные действия по заключению договора аренды земельного участка с Администрацией, в силу чего суд необоснованно возложил на ответчика обязанности арендатора земельного участка по недействующему договору.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Альбатрос-С" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 6-426 от 26.04.2004 (л.д. 14-16), в соответствии с п.п. 1.1., 1.2. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на пятнадцать лет земельный участок площадью 3 647 кв.м, расположенный на землях поселений по ул. Хрустальная г. Екатеринбурга, Октябрьского административного района, для строительства торгово-сервисного центра. Кадастровый номер земельного участка 66:41:0602008:0025.

Согласно п. 2.1. указанного договора аренды арендная плата по настоящему договору, ее ежегодный размер, условия и сроки внесения определены в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки внесения платы не установлены договором (п. 2.2. договора аренды).

Годовой размер арендной платы на все последующие годы действия договора (приложение N 1) подлежит пересмотру на основании федеральных, областных и городских нормативных актов (п. 2.3. договора аренды).

В п. 4.2.1. договора аренды арендатору предписано завершить строительство объекта в срок до 01.12.2006.

В силу п. 6.2. договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пеня в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки. Прекращение договора не освобождает арендатора от уплаты задолженностей по платежам и соответствующих штрафных санкций.

Срок действия договора установлен с месяца, следующего за месяцем предоставления права аренды земельного участка, а именно с 01.01.2004 по 31.12.2018 (п. 9.1. договора аренды).

Земельный участок площадью 3 647 кв.м, расположенный на землях поселений по ул. Хрустальная г. Екатеринбурга, Октябрьского административного района, для строительства торгово-сервисного центра, передан арендатору по акту обследования и передачи в аренду земельного участка от 20.01.2004 (л.д. 17-18).

Дополнительным соглашением N 1 от 11.01.2007 к договору аренды земельного участка N 6-426 от 26.04.2004 стороны продлили срок строительства объекта до 01.08.2007 (л.д. 19).

Дополнительным соглашением N 2 от 31.10.2007 к договору аренды земельного участка N 6-426 от 26.04.2004 (л.д. 20-22) стороны изложили в новой редакции в том числе п.п. 2.1., 2.4., 6.1. договора, установив, что размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "Город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора (пункт 2.1.). Арендная плата по договору вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежеквартально, равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год (пункт 2.4.). В случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа (пункт 6.1.).

Переданный в аренду земельный участок прошел государственный кадастровый учет 07.10.2004 с присвоением ему кадастрового номера 66:41:0602008:25. Разрешенное использование - для строительства торгово-сервисного центра с медпунктом. Кадастровая стоимость - 50 500 811,34 руб. (кадастровый паспорт земельного участка от 05.09.2016 N 66/301/16-677157, л.д. 72-75).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.04.2015 N 66/001/013/2015-7377 (л.д. 23-24) и от 10.06.2015 N 66/001/018/2015-3850 (л.д. 25) обществу "Востокметаллургмонтаж-1" на праве общей долевой собственности в размере 3/8 доли принадлежит нежилое помещение (в лит. А), площадью 203,3 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0602011:1367, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Хрустальная, д. 35а, и на праве единоличной собственности - нежилое помещение площадью 102 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0602011:1368, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Хрустальная, д. 35а, в лит. А.

Ссылаясь на то, что названные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0602008:0025, площадью 3 647 кв.м, ранее переданном по договору аренды земельного участка N 6-426 от 26.04.2004 для строительства торгово-сервисного центра, что с момента приобретения на них права собственности к обществу "Востокметаллургмонтаж-1" перешли права и обязанности арендатора по данному договору пропорционально площади объектов недвижимости от общей площади недвижимости, расположенной на земельном участке, однако обществом допущена просрочка уплаты арендной платы за период с 01.11.2012 по 31.12.2015 в размере 288 546 руб. 49 коп., Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по договору аренды земельного участка. Требования удовлетворены судом частично с учетом применения по заявлению общества срока исковой давности за период с ноября 2012 года по февраль 2013 года и перерасчета размера задолженности по регулируемым ставкам арендной платы.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой ответчиком части, оценив доводы его апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Альбатрос-С" (арендатор) был оформлен договор аренды земельного участка N 6-426 от 26.04.2004 (л.д. 14-16) с учетом дополнительного соглашения N 1 от 11.01.2007 (л.д. 19) и N 2 от 31.10.2007 (л.д. 20-22), по условиям которого обществу "Альбатрос-С" в аренду сроком на пятнадцать лет - с 01.01.2004 по 31.12.2018 был передан земельный участок площадью 3 647 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0602008:0025, расположенный на землях поселений по ул. Хрустальная г. Екатеринбурга, Октябрьского административного района, для строительства торгово-сервисного центра.

Действительность и заключенность указанного договора сторонами в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не оспаривались (ч. 31 ст. 70 АПК РФ).

Общество "Востокметаллургмонтаж-1" на праве общей долевой собственности в размере 3/8 доли принадлежит нежилое помещение (в лит. А), площадью 203,3 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0602011:1367, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Хрустальная, д. 35а, и на праве единоличной собственности - нежилое помещение площадью 102 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0602011:1368, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Хрустальная, д. 35а, в лит. А, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.04.2015 N 66/001/013/2015-7377 (л.д. 23-24) и от 10.06.2015 N 66/001/018/2015-3850 (л.д. 25).

Факт размещения указанных объектов недвижимости на предоставленном обществу с ограниченной ответственностью "Альбатрос-С" в аренду по договору N 6-426 от 26.04.2004 земельном участке площадью 3 647 кв.м с кадастровым номером 66:41:0602008:0025, а равно обстоятельство их отчуждения обществом "Альбатрос-С" как застройщиком данного земельного участка после завершения их строительства ответчиком также не оспаривались (ч. 31 ст. 70 АПК РФ).

Доказательства оформления между Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Альбатрос-С", а также между Администрацией и обществом "Востокметаллургмонтаж-1" нового договора аренды земельного участка для эксплуатации построенных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, не представлены.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу изложенных правовых норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно п. 14 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности общества "Востокметаллургмонтаж-1" на нежилое помещение (в лит. А), площадью 203,3 кв.м (24.01.2012) и нежилое помещение площадью 102 кв.м (20.06.2011) к данному обществу в порядке цессии в силу закона перешли права и обязанности арендатора земельного участка площадью 3 647 кв.м с кадастровым номером 66:41:0602008:0025 по договору аренды земельного участка N 6-426 от 26.04.2004 пропорционально площади приобретенных объектов недвижимости от общей площади недвижимости, расположенной на земельном участке.

Указанное позволяет апелляционной коллегии признать необоснованными доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии у общества "Востокметаллургмонтаж-1" обязательств арендатора по договору аренды земельного участка N 6-426 от 26.04.2004 в силу их противоречия вышеизложенным правовым нормам, разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и выводам апелляционного суда.

Ссылки апеллянта на письмо Правительства Свердловской области от 22.11.2014, которым договор аренды N 6-426 от 26.04.2004 признан недействующим, несостоятельны, так как основания прекращения действия договора аренды установлены в ст.ст. 450, 610, 619, 620 ГК РФ и п.п. 5.1.4., 8.1., 8.2. договора аренды земельного участка N 6-426 от 26.04.2004, и сторонами не представлено в дело доказательств реализации арендодателем и арендатором одного из предусмотренных оснований для расторжения договора.

Срок действия договора аренды земельного участка не истек.

При таких обстоятельствах апелляционный суд договор аренды земельного участка N 6-426 от 26.04.2004 является действующим и, вопреки доводам апеллянта, влечет для ответчика правовые последствия как арендатора земельного участка.

Доводы апеллянта о том, что судом не исследовано обстоятельство оформления прав на указанный земельный участок обществом с ограниченной ответственностью "ЮнитСтрой", у которого ответчиком приобретено недвижимое имущество, расположенное на участке, что ответчик предпринимал добросовестные действия по заключению договора аренды земельного участка с Администрацией и что ответчик не заключал с Администрацией договора N 6-426 от 26.04.2004, подлежат отклонению, поскольку не опровергают вышеизложенные выводы суда о возникновении у общества "Востокметаллургмонтаж-1" прав и обязательств арендатора по договору аренды земельного участка N 6-426 от 26.04.2004 в силу закона с момента с момента государственной регистрации права собственности общества на нежилое помещение (в лит. А), площадью 203,3 кв.м (24.01.2012) и нежилое помещение площадью 102 кв.м (20.06.2011).

Ссылка апеллянта на неустановление порядка определения арендной платы, в частности, возможности её определения по результатам торгов, несостоятельна, так как противоречит материалам дела, в частности п. 2.1. указанного договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 2 от 31.10.2007 (л.д. 20-22), в котором определено, что размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "Город Екатеринбург", то есть является регулируемым, что не противоречит п. 1 ст. 424 ГК РФ.

Согласно п. 6.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 2 от 31.10.2007 (л.д. 20-22) в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке, требуемая ст. 331 ГК РФ, соблюдена.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.

Поскольку из материалов дела усматривается и судом первой инстанции установлен факт просрочки исполнения обществом денежного обязательства по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка N 6-426 от 26.04.2004 за период с 11.03.2013 по 31.12.2015 (с учетом срока исковой давности, примененного судом по заявлению ответчика), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых и фактических оснований для взыскания с ответчика договорной неустойки.

Довод апеллянта о двойном взыскании с ответчика договорной неустойки в размере 21 222,03 руб. за период с 01.11.2012 по 11.11.2013 и с 11.12.2015 по 01.03.2016 противоречит резолютивной части обжалуемого судебного акта, в которой указано на взыскание с ответчика в пользу истца неустойки только в размере 21 222,03 руб., а в мотивировочной части указано, что неустойка взыскивается за период с 11.12.2015 по 01.03.2016, что согласуется с заявленными Администрацией требованиями.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и перерасчета взысканной судом с ответчика государственной пошлины по иску не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

В порядке пп. 3, 12 п. 1 ст. 333.21, ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с излишней уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе обществу из федерального бюджета подлежит возврату 4 600 рублей 54 копейки, уплаченных платежным поручением от 28.11.2016 N 5264.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.11.2016 по делу N А76-6812/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Востокметаллургмонтаж-1" - без удовлетворения.

Возвратить закрытому акционерному обществу "Востокметаллургмонтаж-1" из федерального бюджета 4 600 рублей 54 копейки государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина