Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2017 г. N 17АП-12756/16

г. Пермь

20 января 2017 г.

Дело N А60-16981/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2017 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 20 января 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жуковой Т.М.,

судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Яковлевой Ю.В.,

при участии:

от истца - Администрации городского округа Краснотурьинск: не явились,

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Знак" (ООО "Знак"): Пашкина В.В. (паспорт, доверенность от 12.07.2016)

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании дело N А60-16981/2016

по иску Администрации городского округа Краснотурьинск

к ООО "Знак" (ОГРН 1056602760940, ИНН 6658211851)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,

установил:

Администрация городского округа Краснотурьинск (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "Знак" (далее - ответчик) (с учётом принятого судом первой инстанции в порядке ст.49 АПК РФ уточнения) о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2016 по 30.04.2016 в сумме 614 366 руб. 79 коп., пени в размере 70 091 руб. 12 коп., начисленных за период с 11.03.2016 по 06.07.2016, с продолжением их начисления с 07.07.2016 на сумму основного долга в размере 0,1% за каждый день просрочки по день фактической оплаты суммы долга Кроме того, истец просит взыскать с ответчика судебные расходы в размере 55 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07 июля 2016 года (с учётом дополнительного решения от 22 июля 2016 года) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что применение при расчёте арендной платы ставки в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка является неправомерным. По мнению ответчика при расчёте арендной платы подлежала применению ставка в размере 1,6%, в соответствии с п.65 Ставок арендной платы, утверждённых Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП. Считает, что применённая истцом ставка арендной платы не соответствует правовому режиму арендуемого ответчиком земельного участка, установленному Правилами землепользования и застройки. Вместе с тем, ответчик указывает на то, что не был надлежащим образом извещён о месте и времени судебного заседания.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведённые в отзыве на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 октября 2016 года суд апелляционной инстанции перешёл к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

ООО "Знак" представлен отзыв на исковое заявление, в котором ответчик возражает против удовлетворения исковых требований.

Администрацией городского округа Краснотурьинск в суд апелляционной инстанции в порядке ст.49 АПК РФ заявлено письменное ходатайство об уточнении размера исковых требований в части взыскания задолженности по пени (п.2 просительной части искового заявления). Просит взыскать с ответчика пени по договору аренды за период с 11.03.2016 по 06.06.2016 в размере 2238 руб. 09 коп.

В соответствии с ч.1 ст.49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Поскольку настоящее дело рассматривается судом апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, уточнения размера иска приняты судом на основании ч.1 ст.49 АПК РФ, поскольку не противоречат закону и не нарушают права других лиц.

В порядке ст.49 АПК РФ Администрацией городского округа Краснотурьинск заявлено об уточнении исковых требований: истец просит взыскать с общества "Знак" задолженность по договору аренды за период с 01.01.2016 по 26.10.2016 в размере 78 918 руб. 45 коп., пени по договору за период с 11.03.2016 по 26.10.2016 в размере 11 268 руб. 83 коп., продолжить начисление пени в размере 0,1% на сумму основного долга, начиная с 27.10.2016 по день фактической уплаты суммы долга; судебные расходы в размере 55 руб.

Уточнения размера иска приняты судом на основании ч.1 ст.49 АПК РФ.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 ноября 2016 года и от 30 ноября 2016 года судебное разбирательство по делу N А60-16981/2016 было отложено.

В порядке ст.49 АПК РФ в суд апелляционной инстанции поступило письменное заявление Администрации городского округа Краснотурьинск об уточнении размера исковых требований, в котором истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в размере 127 219 руб. 32 коп., пени за период с 11.03.2016 по 15.12.2016 в размере 16 168 руб. 90 коп. с последующим начислением пени в размере 0,1% на сумму основного долга в размере 127 219 руб. 32 коп. за каждый день просрочки, начиная с 16.12.2016 по день фактической уплаты суммы долга. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика судебные расходы в размере 55 руб.

Уточнения размера иска приняты судом на основании ч.1 ст.49 АПК РФ.

ООО "Знак" заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции и удовлетворено на основании п.2 ст.268 АПК РФ.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2016 года судебное разбирательство по делу N А60-16981/2016 отложено, рассмотрение дела назначено на 18.01.2017 на 13 час. 30 мин.

ООО "Знак" представлен отзыв относительно заявленного истцом уточнения исковых требований, в котором ответчик указывает, что арендные платежи за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 ответчиком оплачены, истцом не учтены при уточнении исковых требований. Отмечает, что задолженность общества перед Администрацией по договору аренды земельного участка от 28.05.2016 N 26/1 отсутствует, что подтверждается расчётом суммы задолженности и пени.

Также ответчиком заявлены ходатайства о приобщении письменных доказательств. Ходатайства рассмотрены судом апелляционной инстанции и удовлетворены на основании п.2 ст.268 АПК РФ.

В порядке, предусмотренном п.2 ч.3 ст.18 АПК РФ, произведена замена судьи Виноградовой Л.Ф. на судью Семенова В.В.

В судебном заседании 18.01.2017 представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражает.

В судебное заседание истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явился, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, что в соответствии со ст.156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Оценив в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 28.05.2013 между Администрацией городского округа Краснотурьинск (арендодатель) и ООО "Знак" (арендатор) заключен договор N 26/2 аренды земельного участка, площадью 18910 кв.м, кадастровый номер 66:50:0801012:10, категория земель- земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Свердловская область, город Краснотурьинск, поселок Рудничный, ул. Нагорная, д. 23 под административные здания (п.п.1.1.-1.2 договора).

Земельный участок передан по акту приема-передачи в аренду земельного участка 22.04.2013 (приложение N 2 к договору аренды).

Срок действия договора установлен с 22.04.2013 по 21.04.2062 (п. 2.1 договора аренды).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.07.2013, за N 06/014/2013-18).

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРП от 04.07.2016 N 66/001/084/2016-608, от 05.07.2016 NN 66/001/084/2016-6063 и 66/001/084/2016-6073 ООО "ЗНАК" по настоящее время является собственником нежилого помещения-здание холодного цеха площадью 373 кв.м, нежилого помещения- здание "Красный уголок" площадью 234,5 кв.м, здания материального склада площадью 306,8 кв.м, здания гаража площадью 711,7 кв.м, здания механического цеха площадью 264,7 кв.м, здания конторы площадью 328,9 кв.м, расположенных по адресу: Свердловская область, город Краснотурьинск, поселок Рудничный, ул. Нагорная, д. 23.

Согласно п.3.2 договора размер арендной платы (расчет) установлен в приложении N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

По условиям договора арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, в течение которого будет осуществляться использование земельного участка (п.3.3. договора аренды).

В соответствии с п.3.5 договора размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, по договору аренды, за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в размере 127 219 руб. 32 коп.

На основании решения Свердловского областного суда от 16.08.2016 по делу N 3а-311/2016 установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 5 796 104 руб. 10 коп., которая подлежит применению в расчете арендной платы за спорный период, что не оспаривается истцом.

У сторон при определении размера арендной платы возникли разногласия в отношении применения ставки арендной платы.

По мнению истца ставка арендной платы должна быть применена за спорный период - 5% для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки (п.67 постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области").

По мнению ответчика ставка арендной платы должна быть применена за спорный период - 1,6% для земельных участков под складами и базами (п.66 постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП).

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке.

В силу п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды.

В соответствии с п.1.2 договора участок предоставляется с разрешенным использованием - административные здания.

Согласно кадастровым выпискам о земельном участке с кадастровым номером 66:50:0801012:10 от 21.03.2013 и 21.01.2016 в качестве вида разрешенного использования указано использование под административные здания.

Установив разрешенный вид использования спорного земельного участка в соответствии с данными кадастрового учета и условиями договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности применения истцом при определении размера арендной платы ставки арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки (п.66) в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка, за период с 01.01.2016 по 29.04.2016.

Исходя из расчета арендной платы, произведенного судом апелляционной инстанции, арендная плата за период с 01.01.2016 по 29.04.2016 составляет 95 018 руб. 10 коп.

Вместе с тем, как следует из письма филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области от 25.11.2016 N 2.5-06/2016-16406, 26.04.2016 в Филиал поступило заявление ООО "Знак" об осуществлении ГКУ изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 66:50:0801012:10 в соответствии с прилагаемыми документами (договором аренды земельного участка от 28.05.2013 N 26/1, декларации об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:50:0801012:10 от 25.04.2016 на вид разрешенного использования "объекты коммунально-складского назначения, не требующие организации санитарно-защитной зоны", заключения управления по архитектуре, градостроительству и землепользованию Администрации городского округа Краснотурьинск Свердловской области от 11.04.2016 N 08-05/308 о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка) в связи с изменением вида разрешенного использования, предусмотренного зонированием территории.

В соответствии с п. 18 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 N 42 "Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости" принятием органом кадастрового учета указанных решений является внесение в Реестр соответствующих сведений Внесение сведений в Реестр или изменение содержащихся в Реестре сведений подтверждается подписанием внесенных сведений простой электронной подписью уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета, принявшего соответствующее решение, с указанием его фамилии и инициалов, даты и времени (с точностью до минуты) внесения (изменения) в Реестр соответствующих сведений.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в ГКН новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя).

29.04.2016 Филиалом в соответствии со ст. 23 17 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ было принято решение об осуществлении ГКУ изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:50:0801012:10, в связи с чем, вид разрешенного использования земельного участка был изменен на вид разрешенного использования "объекты коммунально-складского назначения, не требующие организации санитарно-защитной зоны".

Соответствующие сведения были внесены в ГКН 29.04.2016.

Таки образом, суд апелляционной инстанции полагает необходимым исчислять арендную плату за период с 30.04.2016 по 31.12.2016, исходя из ставки арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, для земельных участков под складами и базами в размере 1,6% (п.66), поскольку указанная ставка соответствует в указанный период как виду разрешенного использования в ГКН, так и фактическому использованию земельного участка.

Исходя из расчета арендной платы, произведенного судом апелляционной инстанции, арендная плата за период с 30.04.2016 по 31.12.2016 составляет 62 331 руб. 87 коп.

Следовательно, за спорный период с 01.01.2016 по 31.12.2016 арендная плата составляет 157 349 руб. 97 коп. (95 018 руб. 10 коп. + 62 331 руб. 87 коп.).

Вместе с тем, ответчик в счет арендной платы перечислил 195 210 руб. 03 коп. в 2016 году (платежные поручения N 15 от 15.03.2016 на сумму 48 133,99 руб., N 26 от 14.04.2016 на сумму 16 044,66 руб., N 31 от 05.05.2016 на сумму 16 579,48 руб., N 44 от 07.06.2016 на сумму 16 044,66 руб., N 2 от 12.07.2016 на сумму 16 579,48 руб., ;17 от 10.08.2016 на сумму 16 579,48 руб., N 19 от 02.09.2016 на сумму 16 044,66 руб., N 27 от 06.10.2016 на сумму 16 579,48 руб., N59 от 16.12.2016 на сумму 16 044,66 руб., N60 от 16.12.2016 на сумму 16 579,48 руб.).

Таким образом, у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате в виде основного долга за спорный период и имеется переплата в размере 37 860 руб. 06 коп. (195 210 руб. 03 коп. - 157 349 руб. 97 коп.), в связи с чем, в удовлетворении требования в указанной части следует отказать.

Также, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 11.03.2016 по 15.12.2016 в размере 16 168 руб. 90 коп. с последующим начислением пени в размере 0,1% на сумму основного долга в размере 127 219 руб. 32 коп. за каждый день просрочки, начиная с 16.12.2016 по день фактической уплаты суммы долга.

Согласно расчету неустойки, произведенному ответчиком и проверенному судом апелляционной инстанции, сумма пени за период с 11.03.2016 по 15.12.2016 составила 5167 руб. 40 коп.

Поскольку у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате в виде основного долга за спорный период и имеется переплата, в удовлетворении требования о взыскании с ответчика пени за спорный период следует отказать.

Также, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов в размере 55 руб. Поскольку в удовлетворении требований истцу отказано, в удовлетворении требования в указанной части следует отказать на основании ст.ст.106,110,112 АПК РФ.

С учетом изложенного, отклоняются доводы истца о том, что за весь спорный период необходимо применять ставку 5% для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки (п.67 постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП), а также доводы ответчика о том, что за весь спорный период необходимо применять ставку 1,6% для земельных участков под складами и базами (п.66 постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП).

В силу ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, как и п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Право на одностороннее изменение размера арендной платы в связи с применением иного значения ставки арендной платы, установленного для другого вида разрешенного использования земельного участка, по сравнению с согласованным в договоре, у истца в период с 01.01.2016 по 29.04.2016 отсутствовало, поскольку ни договором, ни сведениями ГКН иной вид разрешенного использования не был предусмотрен.

Однако, 29.04.2016 сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка были внесены в ГКН.

Следовательно, с 29.04.2016 п.1.2 договора мог быть изменен в соответствии с установленным видом разрешенного использования, внесенным в ГКН, и фактическим использованием.

В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, с учетом конкретных обстоятельств дела, считает, что арендная плата подлежит определению, исходя из установленного вида разрешенного использования и условий договора, который был подписан без разногласий, а также исходя из того, что арендатор в установленном законом порядке вид разрешенного использования не изменял до 29.04.2016, поэтому суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости применения ставки 5% от кадастровой стоимости в период с 01.01.2016 по 29.04.2016, и ставки 1,6% от кадастровой стоимости за период после внесения сведений в ГКН об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:50:0801012:10, то есть с 30.04.2016 по 31.12.2016.

При таких обстоятельствах, Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 июля 2016 года подлежит отмене на основании ч.3 п.1 ст.270 АПК РФ.

Госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы подлежит взысканию с истца на основании ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 июля 2016 года по делу N А60-16981/2016 (с учётом дополнительного решения от 22 июля 2016 года) отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Администрации городского округа Краснотурьинск в пользу общества с ограниченной ответственностью "Знак" (ОГРН 1056602760940, ИНН 6658211851) 3000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.М. Жукова

Судьи

В.Ю. Дюкин В.В. Семенов