Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2017 г. N 12АП-14687/16

г. Саратов

23 января 2017 г.

Дело N А57-20537/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Жевак И.И., Никольского С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Долженко Е.Д.,

при участии в судебном заседании представителей:

- общества с ограниченной ответственностью "Лисаро" - Идиатуллиной Э.И., действующей на основании доверенности от 10.08.2016,

- комитета по управлению имуществом г. Саратова - Кузнецова А.Е., действующего на основании доверенности от 25.02.2016,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лисаро" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 ноября 2016 года по делу N А57-20537/2016, принятое судьёй Ваниной И.Н.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лисаро", г. Саратов, (ОГРН 1026402657456, ИНН 6452000060), к администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003), третье лицо: комитет по управлению имуществом г. Саратова, г. Саратов, (ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860), об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью "Лисаро" и администрацией муниципального образования "Город Саратов", при заключении договора аренды земельного участка от 27 мая 2016 года N Ар-16-456/Ю-3,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Лисаро" (далее по тексту - истец, ООО "Лисаро") с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее по тексту - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью "Лисаро" и администрацией муниципального образования "Город Саратов", при заключении договора аренды земельного участка от 27 мая 2016 года N Ар-16-456/Ю-3, - принять пункт 2.1 договора в редакции арендатора:

"Договор заключён сроком на сорок девять лет".

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 ноября 2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Истец, не согласившись с данным решением, обратился с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, согласно доводам, которой просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Ответчик, в нарушение положений статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2016 года, отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебное заседание не прибыл, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещён надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и третьего лица - комитета по управлению имуществом г. Саратова, исследовав материалы дела, на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как подтверждено имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 16.08.2006 N 64-64-01/189/2006-310 (лист дела 54 тома 1), ООО "Лисаро" на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое здание - магазина, общей площадью 127,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Жуковского Н.Е., б/н.

В связи с чем, 27.10.2015, ООО "Лисаро" обратилось к главе администрации МО "Город Саратов" с заявлением о приобретении права аренды на земельный участок площадью 98 кв.м с кадастровым номером 64:48:030212:5, расположенный по адресу расположения принадлежащего ему объекта недвижимости, приложив необходимый пакет документов с указанием срока действия договора аренды - 49 лет.

По результатам рассмотрения вышеуказанного заявления, администрацией муниципального образования "Город Саратов" ООО "Лисаро" направлен для подписания договор аренды земельного участка от 27.05.2016 N Ар-16-456/Ю-3, с установлением в пункте 2.1 договора срока его заключения на три года.

Истец, не согласившись с вышеуказанным пунктом договора, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 16.06.2016 в редакции пункта 2.1 договора: "Договор заключён сроком на сорок девять лет".

Ответчик от согласования разногласий отказался, что послужило основанием обращения истца с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, в части срока его действия.

Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 420, 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее по тексту - ГК РФ, Закон N 178-ФЗ), пришёл к выводу о принадлежности собственнику земельного участка права определения срока аренды земельного участка в рамках предельного в каждом конкретном случае, в связи с чем, признал пункт 2.1 договора аренды в редакции муниципального образования "Город Саратов" не противоречащим действующему законодательству и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции полагает вышеуказанный вывод арбитражного суда первой инстанции ошибочным, постановленным при неправильном применении норм права, регулирующих спорные правоотношения, исходя из следующего.

Возможность защиты нарушенных прав посредством предъявления подобных требований и самостоятельного определения судом подлежащих применению по делу норм права следует из положений пунктов 3, постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно указанному пункту, в соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд, в силу части 1 статьи 168 АПК РФ, определяет, какие нормы права следует применить к спорным обстоятельствам.

Как установлено судом и следует из заявления истца, направленного в администрацию муниципального образования "Город Саратов", о предоставлении земельного участка без проведения торгов, ООО "Лисаро" просило предоставить в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 98 кв.м с кадастровым номером 64:48:030212:5, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание.

В силу части 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Земельный кодекс РФ), граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

На основании положений статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса РФ.

В силу вышеназванных норм земельного законодательства, с учётом принадлежности ООО "Лисаро" на праве собственности объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, администрация муниципального образования "Город Саратов" является стороной, обязанной заключить договор аренды земельного участка по заявлению собственника объекта недвижимости.

Абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий (в случае недостижения сторонами согласия по условиям договора) либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. При этом с одной стороны истец не лишен возможности корректировать требования (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а ответчик может представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований (в том числе и измененных истцом). Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Рассмотрение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определённости в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных сторонами.

При заключении договора аренды земельного участка между сторонами возникли разногласия относительно установления срока его действия.

Так, в заявлении о приобретении права аренды на земельный участок ООО "Лисаро" указало срок предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду - 49 лет, администрация, в свою очередь, направляя в адрес истца договор аренды в пункте 2.1 определила срок его действия - три года.

Гражданский кодекс Российской Федерации в качестве основных начал гражданского законодательства закрепляет равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Правоотношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются нормами земельного, гражданского законодательства, а также иными нормативными актами федеральных органов и органов местного самоуправления в рамках их компетенции.

Согласно статье 28 Закона N 178-ФЗ, в редакции Федерального закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ, по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Из подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ следует, что в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду собственнику объекта недвижимости, договор аренды такого земельного участка заключается на срок до 49 лет.

При этом пунктом 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок договора аренды устанавливается по выбору арендатора с учётом ограничений, установленных пунктом 8 указанной нормы.

Таким образом, исходя из совокупного толкования положений статьи 28 Закона N 178-ФЗ, статей 22, 34 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, и положений статьи 39.8 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей после 01.03.2015, срок договора аренды земельного участка, на котором расположено принадлежащее арендатору недвижимое имущество, устанавливается по его выбору с учётом ограничений, предусмотренных законом.

В этой связи, вывод суда первой инстанции о том, что орган местного самоуправления, уполномоченный по распоряжению испрашиваемым земельным участком, обладает правом по своему усмотрению определять срок предоставления в аренду земельного участка, является ошибочным.

Волеизъявление истца - собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на испрашиваемом земельном участке, свидетельствует о том, что им избран максимальный срок аренды (49 лет), предусмотренный законом.

Ответчик, в сою очередь, в нарушение требований статей 65, 67, 68 АПК РФ, доказательств наличия каких-либо ограничений, препятствующих заключению договора на максимальный срок, как и доказательств, свидетельствующих о резервировании испрашиваемого земельного участка для государственных или муниципальных нужд на какой-либо срок, в материалы дела не представил, соответственно, не доказал обоснованность установления срока аренды три года.

С учётом вышеизложенных обстоятельств, апелляционный суд считает, что условия пункта 2.1 договора в редакции истца согласуются с требованиями норм гражданского и земельного законодательства, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении исковых требований, в силу чего, обжалуемый судебный акт подлежит отмене на основании положений пункта 2 статьи 270 АПК РФ, как принятый при неправильном применении норм материального права.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределены судебной коллегией в соответствии с правилами, установленными статьи 110 АПК РФ, и отнесены на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Саратовской области от 16 ноября 2016 года по делу N А57-20537/2016 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лисаро", - удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Лисаро" и администрацией муниципального образования "Город Саратов", при заключении договора аренды земельного участка от 27 мая 2016 года N Ар-16-456/Ю-3, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:

"Договор заключён сроком на сорок девять лет".

Взыскать с администрации муниципального образования "город Саратов" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лисаро" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела:

- в суде первой инстанции в размере 6 000 рублей;

- в суде апелляционной инстанции в сумме 3 000 рублей.

Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительные листы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

судьи

И.И. Жевак С.В. Никольский