Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2017 г. N 15АП-20490/16

Требование: о признании незаконным отказа в регистрации в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

25 января 2017 г.

дело N А53-25874/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 января 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смотровой Н.Н.,

судей Соловьевой М.В., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Харатян А.А.,

при участии:

от заявителя: представитель Чепурная Г.А. по доверенности от 23.12.2016, паспорт;

от заинтересованного лица: представитель Соловьева Н.Ю. по доверенности от 09.01.2017, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 10.11.2016 по делу N А53-25874/2016,

по заявлению индивидуального предпринимателя Давиденко Зинаиды Васильевны,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

об обжаловании отказа в государственной регистрации перехода права собственности,

принятое судьей Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Давиденко Зинаида Васильевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным отказа в регистрации прав на недвижимое имущество и об обязании произвести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество: на здание - помещение 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14 в здании столовой, литер А, инвентарный номер 4580, кадастровый номер 61:10:0060101:3624, площадью 171,4 кв.м, расположенное по адресу: Ростовская область, Егорлыкский район, х. Кавлерский, ул. Ленина, 25.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.11.2016 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление подало в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что основанием для отказа в государственной регистрации объектов недвижимости предпринимателя являлись отсутствие заявления продавца о проведении государственной регистрации его права и перехода права к покупателю, отсутствие правоустанавливающих документов, свидетельствующих о возникновении права собственности продавца на объекты недвижимого имущества, отсутствие передаточного акта объекта недвижимости, расхождение в площади объекта. Соблюдение управлением требований федерального закона не может характеризовать действия Управления как незаконные.

Предприниматель представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.

Представитель управления в судебном заседании поддержал жалобы по доводам, изложенным в ней, просил решение отменить и отказать в удовлетворении требований предпринимателя.

Представитель предпринимателя в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации Кавалерского сельсовета Егорлыкского района Ростовской области от 15 мая 1964 года N 9, колхозом "им. Кирова" было построено здание столовой, общей площадью 258 кв.м, литер А, по адресу: Ростовская область, Егорлыкский район, х. Кавалерский, ул. Ленина 25, что подтверждается техническим паспортом N 2004-1041-Н.

Объект строился хозяйственным способом колхозом "им. Кирова", который позднее был реорганизован в сельскохозяйственный производственный кооператив "им. Кирова", что подтверждает архивная справка о реорганизации организации N 366.

Исходя из справки о балансовой стоимости столовой от 30 октября 2000 года, Здание столовой принадлежало сельскохозяйственному производственному кооперативу "им. Кирова".

25 ноября 2002 года между сельскохозяйственным производственным кооперативом "им. Кирова" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Давиденко Занаиды Васильевны (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 001, в соответствии с которым на основании решения собрания кредиторов от 10.01.2003 продавец продает, а покупатель покупает здание столовой, площадью 171,4 кв.м.

Недвижимое имущество, являющееся предметом данного договора купли-продажи, площадью 171,4 кв.м имеет кадастровый номер 61:10:0060101:4728, что подтверждается кадастровым паспортом на помещение от 19 мая 2016 года N 61/001/16-451443.

Установленная по результатам оценки, цена на здание столовой, являющегося предметом договора, составляет 99 000 рублей (пункт 2.1 договора).

Право собственности на здание столовой переходит от продавца к покупателю с момента соответствующей государственной регистрации перехода такого права(пункт 3.1 договора).

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации в установленном порядке (пункт 6.1 договора).

Оплата подтверждена квитанциями к приходному кассовому ордеру от 27.11.2002 N 1913 и от 28.11.2002 N 195.

24.06.2014 предприниматель обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание столовой, расположенного по адресу: Ростовская область, Егорлыкский район, х. Кавалерский, ул. Ленина 25.

04.03.2016 Управлением приостановлена государственная регистрация спорного объекта ввиду необходимости представления дополнительной информации, о чем свидетельствует уведомление о приостановлении N 61/014/001/2016-290.

В удовлетворении заявления предпринимателю регистрирующим органом 30.06.2016 было отказано. Согласно Сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61/014/001/2016-290 основанием для отказа перехода права собственности явилось отсутствие зарегистрированного права собственности на спорный объекта за продавцом - СПК "им.Кирова", отсутствует заявление продавца на регистрацию перехода права. Не представлена передаточный акт в подтверждение передачи спорного объекта покупателю - индивидуальному предпринимателю Давиденко Зинаиде Васильевне, при этом договор не содержит условия о его силе как передаточного акта. Кроме того, исходя их представленных документов на регистрацию права, установлено расхождение площади помещения. Так, согласно сведений ГКН и кадастрового паспорта от 29.06.2016 N 61/001/16-623336, площадь "столовой" составляет 258 кв.м, в договоре купли-продажи от 25.1.2002 N 001, площадь здания "Столовой" составляет 171,4 кв.м.

Реализуя указанные положения действующего законодательства, полагая, что указанный отказ не соответствует нормам действующего законодательства, а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашёл достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Для удовлетворения такого требования необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие таких действий (бездействия), решений закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (статьи 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно Гражданскому кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности подлежит обжалованию в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (разъяснениям, изложенные в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее -Постановление N 10/22).

В силу статьи 13 Закона N 122-ФЗ при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства, отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий.

В силу статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен статьей 17 Закона N 122-ФЗ, является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.

Пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ, в силу абзаца 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Таким образом, вывод управления о наличии оснований к отказу в регистрации может быть опровергнут при анализе пакета поданных на государственную регистрацию перехода права собственности документов.

В соответствии с п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Поскольку при рассмотрении дел в порядке, определенном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию соответствия оспариваемых действий закону возлагается на соответствующее заинтересованное лицо, заявителю в настоящем деле достаточно доказать представление документов, соответствующих требованиям указанных выше норм права.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела усматривается, что в качестве одного из оснований отказа в регистрации права собственности, управление указало на неподтвержденность права собственности сельскохозяйственного производственного кооператива "им. Кирова" на здание "Столовая".

При этом Управлением не учтено, что предприниматель владеет спорным имуществом на основании договора купли-продажи, продавец по которому впоследствии ликвидирован. Данная сделка является действительной сделкой и исполнена сторонами.

Оплата приобретенного имущества произведена покупателем в полном объеме, по акту приема-передачи указанное в договоре купли-продажи имущество передано покупателю.

Таким образом, материалы дела подтверждают надлежащее исполнение сторонами по договору купли-продажи принятых на себя обязательств - продавцом обязанности по передаче имущества, покупателем - обязанности по оплате.

При таких обстоятельствах отсутствие государственной регистрации права сельскохозяйственного производственного кооператива "им. Кирова" на спорное имущество в настоящем случае не влияет на законность перехода права собственности на него к заявителю.

Между тем, не подтверждено также указание управления относительно отсутствия права собственности на спорного здание "Столовая" у продавца.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Согласно положениям пунктов 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными и подлежат государственной регистрации по желанию их обладателя.

Здание "Столова" было построение колхозом "им. Кирова" в 1964 году на основании постановления Администрации Кавалерского сельсовета Егорлыкского района Ростовской области от 15 мая 1964 года N 9. Дата постройки также подтверждена выпиской из технической документации, справкой балансовой стоимости столовой от 30.10.2000.

Таким образом, необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу вышеуказанного Закона, императивно не установлена, и права продавца сельскохозяйственного производственного кооперативом "им. Кирова" на недвижимое имущество - здание "Столовая", являются юридически действительными.

На момент заключения указанного договора купли-продажи, иной процедуры регистрации перехода права собственности не существовало, положения Закона N 122-ФЗ к указанной сделке неприменимы.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что поскольку прежний обладатель прав на спорный объект недвижимости прекратил свою деятельность, исключен из Единого государственного реестра юридических лиц, обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами в полном объеме, принимая во внимание отсутствие притязаний на имущество третьих лиц, требование заявителя о регистрации за ним права собственности на объект недвижимости является правомерным.

Кроме того, судом первой инстанции отклонен довод управления об отсутствии доказательств передачи спорного здания "Столовой" по акту приема-передачи.

Данное указание противоречит материалам дела. Так, согласно договору, после п.8.1 договора сторонами указано, что одновременно с передачей здания "Столовой" являющегося предметом договора, продавец передает покупателю документы. Тем самым, указанное безоговорочно подтверждает придание договору силы передаточное акта объекта недвижимого имущества.

Судом первой инстанции исследован вопрос относительно расхождения площади здания "Столовой", указанной в договоре купли-продажи и заявленной в ГКН, и установлено следующее.

Согласно сведениям ГКН и кадастрового паспорта от 29.06.2016 N 61/001/16-623336, площадь "столовой" составляет 258 кв.м, в договоре купли-продажи от 25.1.2002 N 001, площадь здания "Столовой" составляет 171,4 кв.м.

Вместе с тем, изначально здание столовой было возведено колхозом "им.Кирова" (правопредшественник СПК "им.Кирова" площадью 258 кв.м, что подтверждено техническим паспортом. При продаже, здание столовой было разделено по комнатам и комната N 1 площадью 49,8 кв.м, комната N15 площадью 36,8 кв.м, продано покупателю Мирошниченко Л.А. Право собственности у покупателя возникло на основании решения мирового судьи от 26.09.2001 г., что следует из представленной в материалы дела выписки из технической документации нежилого строения N 2004-1041-Н.

Также выделились помещения N 2-14, площадью 171,4 кв.м, которые приобретены истцом на основании договора купли-продажи от 25.11.2002.

Позже, комната N 15 приобретена у Мирошниченко Л.А. по договору от 19.11.2004 N 287022. Регистрация перехода права собственности подтверждено свидетельством о регистрации права собственности от 23.03.2010 N 61-АЕ 501618. Также истцом приобретена комната N 1 у Мирошниченко Л.А. по договору от 19.11.2004 N 287023. Регистрация перехода права собственности подтверждено свидетельством о регистрации права собственности от 25.11.2010 N 61-АИ 152654.

Все помещения находятся в одном здании - здание Столовой" Сомнений у управления относительно расположения помещений в одном здании не имеется.

Исходя из арифметических вычислений, однозначно сумма незарегистрированного права на помещения в здании "Столовая" составляет 171,4 кв.м, на что и претендует предприниматель, подавая заявление в Управление Росреестра на регистрацию права собственности.

Самостоятельное истребование кадастрового паспорта на общее здание "Столовой" с площадью 258 кв.м, а не на площадь 171,4 кв.м управлением при проверке поданных на регистрацию документов, является волеизъявлением управления. Неверное определение предмета исследования при правой экспертизе документов не может возлагать негативные последствия для заинтересованной стороны.

При таких обстоятельствах отказ управления в государственной регистрации перехода права собственности не соответствует требованиям закона.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также сложившейся по данному вопросу судебно-арбитражной практикой, в том числе Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции признал требования предпринимателя обоснованными.

Данный вывод суда первой инстанции является обоснованным, соответствует положениям материального права и сделан с учетом полной, всесторонней и объективной оценки документов, представленных на регистрацию.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта. Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц. Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.11.2016 по делу N А53-25874/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через Арбитражный суд Ростовской области.

Председательствующий

Н.Н. Смотрова

Судьи

М.В. Соловьева С.С. Филимонова