Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2017 г. N 11АП-19441/16

Требование: о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения

г. Самара

26 января 2017 г.

Дело N А55-25210/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2017 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лариной Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации муниципального района Волжский Самарской области на определение Арбитражного суда Самарской области от 29 ноября 2016 года, принятое по делу N А55-25210/2016 (судья Разумов Ю.М.),

по иску Администрации муниципального района Волжский Самарской области (ОГРН 1036302396492), с. Лопатино, Самарская обл.,

к обществу с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское" (ОГРН 1056367016001), с. Подъем-Михайловка, Самарская обл.,

о расторжении договора,

от истца - представитель Маркова А.С., доверенность от 17.10.2016;

от ответчика - представитель Казанцева И.Н., доверенность от 11.04.2016;

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального района Волжский Самарской области обратилась в Арбитражный Самарской области с иском к ООО "Подъем -Михайловское" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2011 N 115/11.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.11.2016 года заявление Администрация муниципального района Волжский Самарской области оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение норм материального и процессуального права. По мнению заявителя жалобы, не имеются основания для оставления иска без рассмотрения, поскольку в данном случае ответчику направлялась претензия N 4672 от 26.08.2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2011 N 115/11 с приложением соглашения о расторжении договора. Таким образом, истцом соблюден претензионный досудебный порядок урегулирования спора. Кроме этого, истец указывает, что ответчик на протяжении срока действия договора систематически нарушает его условия и с длительной задержкой вносит арендную плату, что явилось основанием для обращения с настоящим иском.

Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции судебного акта, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.10.2011 между Администрацией муниципального района Волжский Самарской области (арендодатель) и ООО "Подъем-Михайловское" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.10.2011 г. N 115/11, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставил Арендатору в аренду земельный участок, общей площадью 136 469,00 кв.м, кадастровый номер 63:17:2101008:1 отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения, область, Волжский район, участок в границах коммандитного товарищества ПСП "ПСВ-АГРО и товарищи", участок 5, для сельскохозяйственного производства сроком на 49 лет с 11.07.2011 по 10.07.2060.

26.08.2016 г. МКУ "Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации муниципального района Волжский Самарской области" в адрес ООО "Подъем-Михайловское" направлена претензия N 4672 о расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2011 г. N 115/11 от 30.08.2016 г., которая получена ответчиком, что им не оспаривается. В указанной претензии истец уведомил о намерении расторгнуть договор аренды в связи с нарушением условий договора о своевременном внесении арендной платы.

Как указал ответчик, 05.09.2016 г. ООО "Подъем-Михайловское" обязательство по оплате договора аренды N 115/11 в размере 1621 руб. 25 коп., за 2016 г. исполнено в полном объеме платежным поручением N 18 от 05.09.2016 г.

06.09.2016 г. ООО "Подъем-Михайловское" направило в МКУ "Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации муниципального района Волжский Самарской области" уведомление об исполнении обязательств, с просьбой предоставления Актов-сверок, с учетом исполненных обязательств. Данное уведомление МКУ "Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации муниципального района Волжский Самарской области" получено 09.09.2016 г., что подтверждается уведомлением о вручении.

Оставляя исковое заявление без рассмотрения, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно абз. 2 п.2 ст. 619 ГК РФ Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако, как усматривается из материалов дела, истец с письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательств в разумный срок к ответчику не обращался, в Претензии N 4672 от 26.08.2016 г. данного предупреждения не содержится.

Представитель истца в судебном заседании также подтвердил, что других претензий или писем в адрес ответчика не направлял.

Кроме этого, истец содержанием вышеуказанной претензии в одностороннем порядке изменил условия договора в части урегулирования споров, а именно установил ООО "Подъем-Михайловское" 3-х дневной срок, для принятия решения о расторжении Договора аренды земельного участка N 115/11 от 28.10.2011 г., что противоречит условиям договора аренды п.4.1.1. (не менее 10 дней, для уведомления о расторжении договора аренды) п.9.1 (14 календарных дней для разрешения споров).

Таким образом, истцом не соблюдено требование закона установленное абз. 2 п.2 ст. 619 ГК РФ о порядке досрочного расторжения договора аренды в части обязанности арендодателя о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что не имеются основания для оставления иска без рассмотрения, поскольку в данном случае ответчику направлялась претензия N 4672 от 26.08.2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2011 N 115/11 с приложением соглашения о расторжении договора, следовательно соблюден претензионный досудебный порядок урегулирования спора, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Вместе с этим, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Согласно абз. 2 п.2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка истец ссылается на нарушение условий договора в части оплаты арендных платежей, которое носило неоднократный характер. При этом, истец ссылается на п. 1 ст. 619 ГК РФ, которым предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции от 25.01.2013 установлено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

С учетом вышеизложенного, требование истца о расторжении Договора аренды земельного участка N 115/11 от 28.10.2011 г., основанное на неисполненных обязательствах ответчика, которые были предметом рассмотрения в рамках дела N А55-12186/2014 (решение Арбитражного суда Самарской области от 09.09.2014 г.) и по делу N А55-28604/2014 (определение Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2016 г.), является необоснованным, так как разумный срок для требования арендодателя о расторжении договора аренды прошел.

При указанных обстоятельствах, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный действующим законодательством, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление правомерно оставлено без рассмотрения.

Таким образом, определение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 29.11.2016 года об оставлении искового заявления без рассмотрения по делу N А55-25210/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев