Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2017 г. N 18АП-16815/16

г. Челябинск

20 января 2017 г.

Дело N А07-16316/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дорзнак" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.11.2016 по делу N А07-16316/2016 (судья Насыров М.М.).

В судебном заседании приняли участие представители истца (общества с ограниченной ответственностью "Дорзнак") - Гарифуллин Ильшат Азатович (доверенность от 18.01.2017), Орлов Александр Федорович (доверенность от 18.012017).

Общество с ограниченной ответственностью "Дорзнак" (далее - истец, ООО "Дорзнак", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее -ответчик, Управление) о признании незаконным решения Управления об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью 8065 кв. м с кадастровым номером 02:55:040401:730, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Калининский, на территории промзоны "Шакша", выраженного в письме N 14449 от 19.05.2016, обязании Управления заключить договор аренды земельного участка площадью 8065 кв. м с кадастровым номером 02:55:040401:730, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Калининский, на территории промазаны "Шакша".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.11.2016 (резолютивная часть от 31.10.2016) в удовлетворении требований отказано (л.д.195 т.1).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, неправильное применение норм материального (л.д.2 т.4).

По мнению апеллянта, судом не применен подпункт 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ. Также не применен подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Судом не дана оценка действиям Управления относительно заключения договора аренды на земельный участок, которое не выполнило решение Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу А07-14485/2014.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (алее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции, 04.09.2012 между Управлением (арендодатель) и ООО "Дорзнак" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 675-12, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с предварительным согласованием места размещения объекта, общей площадью 8065 кв. м, кадастровый номер 02:55:040401:730, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Калининский, на территории промзоны "Шакша" (п. 1.1 договора). Срок аренды земельного участка установлен с 02.05.2012 по 02.05.2015 (п. 3.1 договора) (л.д. 34-37 т.1).

В связи с повышением арендной платы вследствие повышения кадастровой стоимости арендованного земельного участка ООО "Дорзнак" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" по РБ об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:730.

Решением Арбитражным судом Республики Башкортостан от 10.10.2014 по делу А07-14485/2014 исковые требования ООО "Дорзнак" удовлетворены, решением суда установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:730, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республики Башкортостан, г. Уфа, район Калининский, на территории промзоны "Шакша", площадью 8065 кв. м, в размере его рыночной стоимости, составляющей 6 520 000 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2014 по делу А07-14485/2014 оставлено без изменения.

Письмом от 19.01.2015 исх. N 2711260 ООО "Дорзнак" обратилось в Администрацию городского округа г. Уфа Республики Башкортостан с заявлением о продлении договора аренды земельного участка N 675-12 от 04.09.2012 года (л.д. 24 т.1).

В ответ на указанное обращение ООО "Дорзнак" Управление представило ответ 25.03.2015 исх. N 1877 в котором указало, что в связи с наличием задолженности по арендным платежам по договору аренды N 675-12 от 04.09.2012, продление договора аренды земельного участка будет возможно после погашения имеющейся задолженности по вышеуказанному договору аренды (л.д. 89 т.1).

05.02.2015 ООО "Дорзнак" обратилось в Администрацию городского округа г. Уфа Республики Башкортостан с заявлением об уменьшении арендной платы на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2014 по делу А07-14485/2014.

Письмом от 05.03.2015 Управление предоставило ООО "Дорзнак" ответ, в котором указало, что рассмотрение вопроса уменьшения задолженности по арендной плате по договору аренды находится вне компетенции Управления и возможно только в судебном порядке. Дополнительно сообщив, что Управлением направлен запрос в Управление Росреестра по Республике Башкортостан о дате внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости указанного земельного участка в 2014 году.

Письмом исх. N 3121 от 05.05.2015 Управление дополнительно представило ответ заявителю, в котором указало, что расчеты арендной платы за период с 19.12.2014 по 31.03.2015 изменению не подлежат в связи с установлением новой кадастровой стоимости с 01.01.2015 (л.д. 25-26 т.1).

В свою очередь Управление обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением о взыскании с ООО "Дорзнак" задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 675-12 от 04.09.2012 года за период с 24.05.2014 г по 31.05.2015.

24.08.2015 ООО "Дорзнак" обратилось в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о признании договора аренды земельного участка N 675-12 от 04.09.2012 действующим.

В ответ на указанное обращение ООО "Дорзнак" Управление представило ответ заявителю исх. N 3123 от 16.09.2015 в котором указало, что в связи с наличием задолженности по арендным платежам по договору аренды N 675-12 от 04.09.2012, рассмотрение вопроса о признании договора действующим возможно после погашения задолженности (л.д. 129 т.1).

Письмом исх. N 4736 от 16.09.2015 Управление указало, что рассмотрение вопроса об уменьшении задолженности по арендной плате находится вне компетенции управления (л.д. 27 т.1).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2016 по делу А07-16545/2015 в удовлетворении исковых требований Управления к ООО "Дорзнак" о взыскании суммы задолженности в размере 373 876 руб. 45 коп. за период с 24.05.2014 по 31.05.2015 года и суммы пени в размере 28 388 руб. 53 коп. за период с 01.01.2015 года по 31.05.2015 года отказано.

29.04.2016 ООО "Дорзнак" обратилось в Управление с заявлением оформить договор на аренду земельного участка с кадастровым номер 02:55:040401:730, выделенный для проектирования и строительства производственной базы, указав, что задолженность ООО "Дорзнак" по состоянию на 01.04.2016 по арендной плате отсутствует (л.д. 131).

Письмом исх. N 14449 от 19.05.2016 в ответ на указанное обращение ООО "Дорзнак", Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан отказало заявителю в оформлении нового договора аренды ссылаясь на п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с указанным отказом общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что основания, предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 Земельного кодекса Российской Федерации, как необходимой совокупности условий для заключения договора аренды на новый срок (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) отсутствуют, в связи с чем заявитель не может быть признан лицом, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе (статья 197 АПК РФ).

Правовой оценке в рамках административного судопроизводства подлежит законность действий (правового акта) совершенных (вынесенного) публичными органами при осуществлении властно-распорядительных функций (то есть в рамках отношений "власти и подчинения"), но не материальные права участников хозяйственных, гражданско-правовых отношений.

Властно-распорядительные полномочия были реализованы Администрацией с вынесением постановления от 05.06.2013 N 2833 о продлении сроков действия ранее заключенных договоров аренды.

После подписания договоров аренды и дополнительных соглашений к ним стороны вступили в гражданско-правовые отношения, основанные на равенстве и автономии воли каждой из сторон сделки и подлежащие регулированию соответствующими нормами гражданского и земельного законодательства Российской Федерации.

Материально-правовой интерес общества заключается в приобретении прав аренды спорного земельного участка на новый срок.

С заявлением о предоставлении земельного участка по иным основаниям, предусмотренным ЗК РФ, то есть не в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка N 675-12 от 04.09.2012 общество в орган местного самоуправления не обращалось, на наличие такого рода заявлений не ссылается.

Учитывая изложенное, а также разъяснения, данные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/2011 вопрос о наличии (отсутствии) оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Установив, что оспариваемый отказ по существу не является ненормативным актом и не подлежит оценке по правилам гл. 24 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу о том, что спор подлежал рассмотрению по правилам искового производства.

Поскольку производство в суде апелляционной инстанции является одним из видов производства по пересмотру судебных актов, которыми закончилось рассмотрение спора по существу, суд апелляционной инстанции, обладая полномочиями по повторному рассмотрению дела в пределах, установленных ст. 268 АПК РФ, рассматривает настоящее дело по правилам искового производства.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

На основании пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона N 171-ФЗ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, в силу подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 и пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 и пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В настоящее время вопрос о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен объект незавершенного строительства, для целей завершения строительства этого объекта, урегулирован п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен для проектирования и строительства производственной базы (л.д.34).

Материалами дела подтверждается, что в период аренды с 02.05.2012 до 02.05.2015 истец после получения 10.09.2014 разрешения на строительство производственной базы провел работы по очистке и выравниванию территории с вывозом мусора, выполнил дренажные каналы для вывода грунтовых вод, завез 500 куб.м. ПГС для поднятия уровня грунта в низких местах. Дальнейшие работы были прекращены в связи с окончанием срока действия разрешения на строительство (л.д.160 т.1).

Учитывая то обстоятельство, что на спорном земельном участке отсутствует незавершенный строительством объект, возведенный в соответствии с проектной документацией, оснований для предоставления спорного земельного участка без торгов у суда первой инстанции не имелось.

Ссылки апеллянта на необходимость организации подъездных путей к арендованному земельному участку не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку за оформлением земельного участка для строительства дороги с целью организации проезда автотранспорта на производственную базу истец обратился 09.10.2015, то есть после истечения договора аренды спорного земельного участка (л.д.178 т.1).

При отсутствии на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта, возведенного в соответствии с проектной документацией, оснований для заключения договора аренды на основании п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ не имеется.

Поскольку в рассматриваемом случае основания, предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, как необходимой совокупности условий для заключения договора аренды на новый срок (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) отсутствуют, суд первой инстанции обоснованно указал, что общество не может быть признано лицом, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

С учетом приведенных норм права, установленных фактических обстоятельств дела, апелляционный суд, соглашаясь с судом первой инстанции, полагает, что истец не доказал надлежащее исполнение обязанностей арендатора и наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции принято верное решение об отказе истцу в удовлетворении требований.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не имеют правового значения для настоящего дела, не влияют на законность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду вышеуказанных обстоятельств.

С учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.11.2016 по делу N А07-16316/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дорзнак" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина