Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2017 г. N 18АП-16446/16

Требование: о взыскании долга по договору аренды в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Челябинск

12 января 2017 г.

Дело N А07-22494/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 января 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "Станкостроение" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.11.2016 по делу N А07-22494/2016 (судья Хомутова С.И.).

Открытое акционерное общество "Стерлитамакский станкостроительный завод" (далее - общество "Стерлитмак-М.Т.Е.", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "Станкостроение" (далее - общество НПО "Станкостроение", ответчик) о взыскании 2 879 216,4 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений N 1 от 26.11.2014 за период с 01.03.2016 по 31.08.2016.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.11.2016 (резолютивная часть от 31.10.2016) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилось общество НПО "Станкостроение" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы полагает, что оформленный между истцом и ответчиком договор аренды недвижимости является незаключенным ввиду невозможности индивидуализации имущества, являющегося предметом договора, а также отсутствия его государственной регистрации, в силу чего у его сторон отсутствуют права и обязанности, основанные на данном договоре аренды.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от общества "Стерлитмак-М.Т.Е." в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2012 по делу N А07-4656/2010 общество "Стерлитмак-М.Т.Е." признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Нудельман А.В. (л.д. 30-32).

Определением суда от 02.08.2016 по делу N А07-4656/2010 конкурсное производство продлено на шесть месяцев до 08.02.2017 (л.д. 33-34).

Между обществом "Стерлитмак-М.Т.Е." (арендодатель) и обществом НПО "Станкостроение" (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений N 1 от 26.11.2014 (л.д. 20-22).

В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель обязуется представить арендатору, а арендатор обязуется принять в возмездное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Элеваторная, 37, а именно: нежилые помещения, расположенные в здании административного корпуса (инженерно-бытовой корпус) 9-этажное здание, площадью 3 220,6 кв.м, литера А,А1,а, инв. N 11000, в соответствии с поэтажными планами здания, являющихся неотъемлемой частью договора.

Право собственности общества "Стерлитмак-М.Т.Е." на передаваемое в аренду недвижимое имущество подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 04АА N 334408 от 19.01.2006 (л.д. 23).

Согласно п. 2.1 договора срок аренды помещений устанавливается с 26.11.2014 до даты подписания передаточного акта на помещения с лицом, признанным покупателем помещений по результатам реализации имущества в рамках процедуры конкурсного производства в отношении общества "Стерлитамак-М.Т.Е.".

В силу п.п. 7.1, 7.2 договора арендная плата составляет 149 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч. НДС 18%. Общая стоимость по договору аренды составляет 479 869 руб. 40 коп. Арендная плата вносится арендатором не позднее 5 числа каждого месяца, следующего за расчетным.

В период с 01.03.2016 по 31.08.2016 обществом "Стерлитмак-М.Т.Е." и обществом НПО "Станкостроение" оформлены акты на выполнение работ-услуг N 18750 от 31.03.2016, N 18764 от 30.04.2016, N 18775 от 31.05.2016, N 18789 от 30.06.2016, N 18800 от 31.07.2016, N 18810 от 31.08.2016, свидетельствующие об аренде ответчиком нежилых помещений за период с 01.03.2016 по 31.08.2016 (л.д. 24-29).

Истец направил ответчику претензию исх. N 120 от 06.09.2016, в которой просил в течение пяти банковских дней с момента получения претензии перечислить сумму задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений N 1 от 26.11.2014 по состоянию на 06.09.2016 в размере 2 879 216,4 руб. (л.д. 19).

Данная претензия была получена обществом НПО "Станкостроение" 06.09.2016, о чем свидетельствует штамп ответчика и подпись его работника на тексте претензии, но оставлена без удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом НПО "Станкостроение" обязательств арендатора по договору нежилых помещений N 1 от 26.11.2014, на наличие задолженности по арендной плате за период с 01.03.2016 по 31.08.2016 в сумме 2 879 216,4 руб., общество "Стерлитмак-М.Т.Е." обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате по заключенному договору аренды.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела усматривается, что между обществом "Стерлитмак-М.Т.Е." и обществом НПО "Станкостроение" оформлен договор аренды нежилых помещений N 1 от 26.11.2014, по условиям которого ответчику в аренду за плату в размере 479 869 руб. 40 коп. в месяц передано недвижимое имущество, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Элеваторная, 37, а именно: нежилые помещения, расположенные в здании административного корпуса (инженерно-бытовой корпус) 9-этажное здание, площадью 3 220,6 кв.м, литера А,А1,а, инв. N 11000, в соответствии с поэтажными планами здания, являющихся неотъемлемой частью договора (л.д. 20-22).

Договор аренды исполнялся сторонами, что следует из подписанных актов на выполнение работ-услуг N 18750 от 31.03.2016, N 18764 от 30.04.2016, N 18775 от 31.05.2016, N 18789 от 30.06.2016, N 18800 от 31.07.2016, N 18810 от 31.08.2016 (л.д. 24-29), которыми стороны подтвердили факт арендного пользования ответчиком нежилыми помещениями, расположенными в здании административного корпуса (инженерно-бытовой корпус) 9-этажное здание, площадью 3 220,6 кв.м, литера А,А1,а, инв. N 11000, в период с марта по август 2016 года, а также следует из преюдициальных для настоящего дела обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дел NN А07-12440/2015 и А07-4541/2016.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о действительности и заключенности названного договора и возникновении между истцом и ответчиком обязательственных отношений по аренде последним нежилых помещений площадью 3 220,6 кв.м в здании административного корпуса (инженерно-бытовой корпус) 9-этажное здание по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Элеваторная, 37.

Доводы подателя апелляционной жалобы о несогласованности предмета договора ввиду невозможности индивидуализации имущества отклоняются апелляционной коллегией, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в частности пункту 1.1. договора аренды нежилых помещений N 1 от 26.11.2014, в котором с достаточной степенью определенности стороны договора индивидуализировали передаваемое арендатору имущество.

Из обстоятельств дела N А07-12440/2015 следует, что по акту приема-передачи помещений от 26.11.2014 истцом ответчику были переданы во временное пользование нежилые помещения, находящиеся в здании административного корпуса, площадью 3 220,6 кв.м, расположенные по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Элеваторная, 37, и у общества НПО "Станкостроение" не возникло возражений относительно индивидуализации передаваемого ему в аренду недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

С учетом исполнения сторонами условий указанного договора аренды и отсутствия между арендодателем и арендатором до момента обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями разногласий относительно объекта аренды суд приходит к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора аренды нежилых помещений N 1 от 26.11.2014, включая предмет договора.

Ссылки апеллянта на незаключенность договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации являются несостоятельными.

В силу ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года.

Согласно п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, также не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

В пункте 2.1. договора стороны определили, что срок аренды помещений устанавливается с 26.11.2014 до даты подписания передаточного акта на помещения с лицом, признанным покупателем помещений по результатам реализации имущества в рамках процедуры конкурсного производства в отношении общества "Стерлитамак-М.Т.Е.".

Таким образом, в условиях неопределенности относительно даты наступления события по продаже истцом объекта аренды стороны не выразили волеизъявления на заключение договора аренды недвижимости на срок более одного года, а определили прекращение арендных отношений под отменительным условием.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Пунктом 2 статьи 157 ГК РФ установлено, что сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Поскольку в силу изложенных правовых норм отменительное условие характеризуется неопределенностью момента его наступления, апелляционная коллегия приходит к выводу, что стороны заключили договор аренды нежилых помещений N 1 от 26.11.2014 на неопределенный срок, в силу чего в порядке ст. 651 ГК РФ такой договор не требовал государственной регистрации.

Обратные доводы апеллянта основаны на неправильном применении названных норм материального права.

Апелляционная коллегия также отмечает, что согласно п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие государственной регистрации договора аренды, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям, само по себе не свидетельствует об отсутствии между сторонами аренды взаимных обязательств, которые возникли при подписании договора и исполнении его условий. Обязательство не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), в силу чего пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, факт государственной регистрации договора аренды недвижимости или его отсутствие при доказанности обстоятельства возникновения между сторонами обязательственных отношений не влияют на обязательство арендатора по своевременному внесению арендной платы за пользование объектом аренды арендодателя, в силу чего доводы апеллянта о необязательности договора аренды для сторон и его недействительности подлежат отклонению.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктами 7.1, 7.2 договора стороны определили, что арендная плата составляет 149 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч. НДС 18%. Общая стоимость по договору аренды составляет 479 869 руб. 40 коп. Арендная плата вносится арендатором не позднее 5 числа каждого месяца, следующего за расчетным.

В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В обоснование заявленных исковых требований общество "Стерлитмак-М.Т.Е." указало на наличие у общества НПО "Станкостроение" задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимости за период с 01.03.2016 по 31.08.2016 в сумме 2 879 216,4 руб.

По правилам арбитражного процессуального производства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Поскольку доказательств оплаты арендной платы ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Поскольку определение арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016 не исполнено, и суду не представлены доказательства уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, указанная государственная пошлина подлежит взысканию с общества НПО "Станкостроение" в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.11.2016 по делу N А07-22494/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "Станкостроение" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "Станкостроение" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина