Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2017 г. N 09АП-61735/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 апреля 2017 г. N Ф05-2184/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

13 января 2017 г.

Дело N А40-108051/16

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 января 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Солоповой А.А., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2016,

по делу N А40-108051/16 (41-954), принятое судьей Березовой О.А.,

по иску ЗАО "ЭСЭС" (ОГРН 1037700047770)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

о признании односторонней сделки недействительной,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Риос Федоров А.Д. по доверенности от 29.09.2016

от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 09.01.2017

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ЭСЭС" (далее - ЗАО "ЭСЭС", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительной сделкой в виде изменения Департаментом договора аренды от 29.11.2005 N 1-1092/05 в части размера арендной платы на 2015 год, оформленное уведомлением от 08.05.2015 N 33-6-12240/15-(0)-0.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2014 по делу N А40-147544/14 иск удовлетворен. Удовлетворяя требования иска, суд исходил из доказанности и обоснованности заявленных исковых требований.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение Арбитражного суда города Москвы отменить, приняв новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как видно из материалов дела, 29.11.2005 г. между истцом (арендатором) и Департаментом имущества г.Москвы (правопредшественником ответчика, арендодателем) был заключен Договор аренды нежилого фонда N 1-1093/05 (далее - Договор), по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) площадью 896,1 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Просвирин пер., д. 7, - для использования под офис.

Согласно п. 2.1 Договора срок его действия установлен с 01.10.2005 по 30.09.2010.

Пункт 6.1 Договора устанавливает, что за объект аренды величина арендной платы устанавливается на основании действующих в г. Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения договора; в п. 6.2 договора указана арендная плата в размере 6 546 825 руб. 95 коп. в год, включая НДС.

Согласно п. 6.2 Договора в течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения договора нормативных правовых актов г. Москвы, а в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом Российской Федерации (Минэкономразвития России), при этом ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действовавшей в предыдущем году с учетом коэффициента-дефлятора, на новый коэффициент-дефлятор.

В соответствии с п. 6.3 Договора арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.

В соответствии с п. 5.1.3 Договора арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с п. 6.2, 6.3 Договора и в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и г. Москвы.

Стороны согласовали ставку арендной платы в размере 5413 руб. 15 коп. за 1 кв.м. в год (без учета НДС) на период по 31.12.2005 и в размере 7037 руб. 10 коп. за 1 кв.м. в год (без учета НДС) на 2006 год.

С 01.07.2010 ставка арендной платы за помещение площадью 349, 4 кв.м. установлена в размере 9167 руб. 36 коп. за 1 кв.м. в год (без учета НДС), а за помещение площадью 540, 5 кв.м. - в размере 1200 руб. за 1 кв.м. в год (без учета НДС), то есть в отношении помещения площадью 540, 5 кв.м. установлена льготная ставка арендной платы, при этом Дополнительным соглашением от 07.07.2010 стороны изменили срок аренды (по 30.06.2015), увеличили площадь арендованного помещения до 889, 9 кв.м. и договорились о приостановлении действия п. 6.2 Договора на период действия льготной ставки.

В уведомлении от 08.05.2015 N 33-6-12240/15-(0)-0 (далее - Уведомление N33) ответчик указал размер арендной платы на 2015 год за помещение площадью 889,9 кв.м. - 15.809.269 руб. 28 коп. и ставку арендной платы - 17.765 руб. 22 коп. за 1 кв.м. в год, при этом из уведомления следует, что при определении ставки на 2015 год ответчиком применен коэффициент-дефлятор (на 2015 год размер коэффициента - дефлятора составляет 1, 075). Кроме того, в уведомлении указана предыдущая ставка арендной платы - 7 890 руб. 37 коп. за 1 кв.м. в год.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как указано в п.п. 19 и 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии п. 4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" (далее - Постановление Правительства Москвы N 809-ПП) по действующим вновь оформляемым договорам аренды нежилых помещений с видами использования согласно приложению к постановлению, передаваемых в аренду на льготных условиях, за исключением перечисленных в этом пункте случаев, устанавливаются следующие ставки арендной платы (льготные ставки): минимальные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы при утверждении прогноза социально-экономического развития города Москвы на соответствующий финансовый год; фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы; расчетные ставки, определяемые от величины рыночной ставки арендной платы, установленной по заключению независимого оценщика, с применением понижающего корректирующего коэффициента, устанавливаемого правовым актом Правительства Москвы.

Пунктом 2 Постановления Правительства Москвы N 809-ПП с 01.01.2013 установлена минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в размере 3500 рублей за 1 кв. м в год, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" (далее - Постановление Правительства Москвы N800-ПП) с 01.01.2013 имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за кв.м. в год предоставлена:

- субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов;

- субъектам малого предпринимательства, осуществляющим деятельность в области здравоохранения или образования, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности и арендующим объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов;

- субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, в случае, если указанные субъекты малого предпринимательства соответствуют одному из условий, перечисленных в п.п. 1.3.1 - 1.3.2.

В силу п. 2.1 Постановления Правительства Москвы N 800-ПП ставка арендной платы в размере 3500 руб. за 1 кв.м. устанавливается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (Комиссия) отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в п. 1. Постановления.

Согласно п.. 3 Постановления Правительства Москвы N 809-ПП при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) применяется коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,1 (применение коэффициента-дефлятора предусматривалось и постановлением Правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП, ссылки на которое имеются в расчетах (приложениях к Договору).

Суд первой инстанции учел, что истец является арендатором помещения площадью более 300 кв.м., при этом в деле отсутствуют доказательства представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, равно как и доказательства принятия Комиссией решения о предоставлении истцу имущественной поддержки в виде установления минимальной ставки арендной платы.

В связи с этим в 2015 году основания для применения истцом льготной ставки арендной платы отсутствуют, потому действие п. 6.2 Договора возобновлено.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что с учетом п. 5.1.3 Договора в 2015 году у Департамента имелись основания для изменения размера арендной платы в соответствии с п. 6.2 Договора и в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и г.Москвы, в том числе для корректировки ставки арендной платы на коэффициент-дефлятор.

Между тем, в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не доказал наличие оснований для увеличения размера арендной платы на 2015 год до 15809269,28 руб. в год по ставке в размере 17765,22 руб. за 1 кв.м. в год.

В Уведомлении N 33 указана предыдущая ставка арендной платы в размере 7890,37 руб. за 1 кв.м. в год. Применение коэффициента - дефлятора 2015 года в размере 1,1 к этой ставке дает ставку в размере 8679,41 руб. за 1 кв.м. в год, что не соответствует указанной в уведомлении Департамента (17765,22 руб. за 1 кв.м. в год).

Из уведомления Департамента от 14.01.2014 (л.д. 80) следует, что размер арендной платы на 2014 год в отношении помещения площадью 540,5 кв.м. составлял по льготной ставке в размере 3500 руб. за 1 кв.м. в год, в отношении помещения площадью 349,4 кв.м. размер арендной платы рассчитывался по рыночной ставке 14682 руб. за 1 кв.м. в год.

При применении коэффициента-дефлятора 2015 года в размере 1,1 к указанной рыночной ставке дает ставку в размере 16150,20 руб. за 1 кв.м. в год, что также не соответствует ставки арендной платы, указанной в Уведомлении N 33.

При этом в уведомлении Департамента от 14.01.2014 (л.д. 80) указана ставка предыдущего года в размере 6481,03 руб. за 1 кв.м. в год, причем из представленных истцом платежных поручений следует, что в 2014 году уплата арендной платы производилась им в этом размере, что суд расценивает как согласование сторонами размера арендной платы на 2014 год. Однако применение коэффициента-дефлятора 2015 года в размере 1,1 к этой ставке также дает ставку в размере 7129,13 руб. за 1 кв.м. в год, что также не соответствует указанной в Уведомлении N 33 (17765,22 руб. за 1 кв.м. в год).

Суд первой инстанции также принял во внимание, что представитель ответчика в судебном заседании сослался на то, что в соответствии с п. 5.1.4 Договора Департамент вправе проводить оценку рыночной стоимости объекта аренды, в 2013 году Департамент организовал работы по оценке объектов недвижимости, в том числе и спорного объекта недвижимости, арендуемого истцом по Договору, о рыночной стоимости права аренды объекта истец уведомлялся.

Отклоняя дынные доводы, суд первой инстанции учел, что в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил суду ни отчет об оценке рыночной стоимости этих объектов недвижимости, ни отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, арендуемого истцом по Договору.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Так, согласно п.п. 6.2, 6.3 Договора изменение арендной платы без согласования с арендатором возможно только в случае применения коэффициента-дефлятора к ставке арендной платы, установленной при заключении Договора.

В остальных случаях, в соответствии с п. 9.3 Договора изменения должны быть оформлены путем подписания дополнительного соглашения.

То есть, стороны в порядке ст. 432 ГК РФ согласовали все существенные условия Договора, в том числе порядок определения цены Договора и порядок ее изменения.

При этом Договор не содержат положений о согласовании сторонами условия договора о порядке определения цены исходя из рыночных показателей.

Из текста Уведомления Департамента N 33 не следует, что арендодатель увеличил арендную плату путем применения коэффициента-дефлятора к ранее согласованной арендной плате.

В соответствии с п. 2.4 постановления Правительства Москвы от 25 Л 2.2012 N 800-ПП "О мерах государственной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы", по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Однако стороны никаких изменений в Договор в части определения величины арендной платы не вносили.

Гражданское законодательство не содержит императивных норм, обязывающих участников гражданских отношений руководствоваться устанавливаемыми органами власти порядком определения ставок арендной платы. В то же время, стороны вправе согласовать условие о распространении действия распорядительного акта органа государственной власти на отношения сторон. Но Договор таких условий не содержит.

Обязательность Договора для заключивших его лиц и запрет на одностороннее изменение его условий установлены законом, то есть, интерес истца охраняется законом.

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией истца и выводами суда первой инстанции о том, что сделка, оформленная Уведомлением Департамента N 33, нарушают интерес истца на сохранение арендной платы, установленной при заключении Договора.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на положения п. 5.1.4. Договора о том, что арендодатель вправе проводить оценку рыночную стоимости объекта аренды, не принимается судом апелляционной инстанции, так как данные положения Договора никак не связывают согласованный порядок изменения цены Договора.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2016, по делу N А40-108051/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.А. Солопова Г.С. Александрова