Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2017 г. N 15АП-15004/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 июня 2017 г. N Ф08-2715/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

28 января 2017 г.

дело N А32-4647/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Смотровой Н.Н., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шемшиленко А.А.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: представитель не явился, извещен;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2016 по делу N А32-4647/2015 по заявлению Администрации города Сочи,

заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Центрального отдела г. Сочи, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "СитиПарк"; департамент имущественных отношений Краснодарского края; департамент имущественных отношений Администрации города Сочи; коммерческий банк "Финанс Бизнес Банк" (ООО) в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов"; общество с ограниченной ответственностью "Рента"; общество с ограниченной ответственностью "Бюро архитектурно-строительного проектирования "АС про"; Тюхаев Анатолий Евгеньевича; Михайленко Ирина Алексеевна; Налбандян Гегам Альбертович; Борзикова Светлана; Борзиков Александр; Кравченко Лариса Константиновна; Раганян Юрий Амбарцумович; Чикин Николай Владимирович; Небога Ирина Викторовна; Оганесян Армен Максимович; Краснова Татьяна Ивановна; Тимофеева Людмила Васильевна;

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением и просила:

признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - заинтересованное лицо, управление) в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:42, расположенного по улице Красноармейской, 30, в Центральном районе города Сочи;

обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:42, расположенного по улице Красноармейской, 30 в Центральном районе города Сочи в виде договора аренды от 10.05.2011 N 4900006713, заключенного администрацией города Сочи и ООО "Сити Парк".

Требования мотивированы тем, что сделка аренды прекращена по установленным законом основаниям, отказ в регистрации прекращения аренды противоречит закону и нарушает права муниципального образования.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.11.2015 года, решение арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2015 года и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 года по делу N А32-4647/2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судом кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, наличие (отсутствие) у администрации, подлежащего судебной защите заявленным способом, права и (или) законного интереса, дать правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2016 заявленные требования удовлетворены. Суд обязал Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:42, расположенного по ул. Красноармейской, 30, в Центральном районе города Сочи в виде аренды по договору от 10.05.2011 N 4900006713, заключенному администрацией города Сочи и ООО "Сити Парк" в течение одного месяца с момента вступления данного решения в законную силу.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не было учтено, что спорный земельный участок предоставлялся для строительства паркинга, данные правоотношения не регулируются нормами Лесного кодекса Российской Федерации. Управление ссылается на то, что в свою очередь статьи 30-30.2 Земельного кодекса Российской Федерации утратили силу.

Податель жалобы также ссылается на то, что в решении суда первой инстанции указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Управление в свою очередь отмечает, что статья 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, требующая проведение торгов для заключения такого договора вступила в силу с 01.03.2015, тогда как договор был заключен 10.05.2011. Таким образом, управление полагает, что данный договор может считаться пролонгированным на неопределенный срок в силу закона. Данная позиция подтверждается тем, что письмо об отказе от договора аренды от 10.05.2011 N 4900006713 Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи было направлено 20.05.2014, несмотря на то, что срок договора аренды истек 10.05.2014.

Управление также обращает внимание на то, что пунктом 8.6 договора от 10.05.2011 N 4900006713 установлено, что договор признается расторгнутым в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случаях, предусмотренных пунктом 4.1.5, при отсутствии на земельном участке зданий, строений, сооружений, находящихся в собственности арендатора.

Более того, податель жалобы полагает, что вопрос о праве аренды ООО "Сити парк" на земельный участок при наличии зарегистрированных прав собственности на объекты недвижимости имущества, расположенных на спорном земельном участке, подлежит рассмотрению в порядке искового производства с рассмотрением вопроса о праве, а не в заявительном порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу общество с ограниченной ответственностью "Сити Парк" просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением от 07.11.2016 судом апелляционной инстанции привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Тюхаев Анатолий Евгеньевич; общество с ограниченной ответственностью "Рента"; Михайленко Ирина Алексеевна; Налбандян Гегам Альбертович; Борзикова Светлана; Кравченко Лариса Константиновна; Раганян Юрий Амбарцумович; коммерческий банк "Финанс Бизнес Банк" (ООО) в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов"; Борзиков Александр; общество с ограниченной ответственностью "Бюро архитектурно-строительного проектирования "АС про"; Чикин Николай Владимирович; Небога Ирина Викторовна; Оганесян Армен Максимович; Краснова Татьяна Ивановна; Тимофеева Людмила Васильевна.

От коммерческого банка "Финанс Бизнес Банк" (ООО) в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Сочи и Раганян Ю.А. подписали договор от 10.05.2011 N 4900006713, по условиям которого последнему передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203018:42 площадью 2286 кв.м. для многоэтажного паркинга со встроенными помещениями, имеющий адрес: г. Сочи, Центральный район, ул.Красноармейская, 30.

Договором от 09.06.2011 права и обязанности арендатора по договору N 4900006713 переданы ООО "Сити Парк".

Договоры последовательного зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается штампами Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на них.

Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что он заключен сроком на 3 года, на период с 11.05.2011 по 11.05.2014.

В соответствии с пунктом 8.4 срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1, а именно 11.05.2014.

При прекращении срока действия или его расторжении арендатор обязан передать арендодателю участок в состоянии и качестве не хуже первоначального.

В адрес ООО "Сити Парк" 20.05.2014 департаментом имущественных отношений администрации города Сочи было направлено уведомление N 9788-/02-05-16-15 об отказе от договора аренды от 10.05.2011 N 4900006713. Департамент предложил ООО "Сити Парк" освободить земельный участок не позднее трех месяцев со дня получения уведомления.

В доказательство направления уведомления по юридическому адресу ООО "Сити Парк" - г. Сочи, ул. Гагарина 23 "а" заявителем представлено уведомление, которое было возвращено отделением почтовой связи по причине "иные обстоятельства".

Сам факт получения уведомления обществом не оспаривается.

Из представленных в дело регистрирующим органом документов следует, что за регистрацией прекращения права аренды общества на земельный участок обратился работник департамента имущественных отношений администрации города Сочи по доверенности, выданной директором департамента.

06.11.2014 за исх. N 50/277/2014-317 в администрацию города Сочи из управления (Центральный отдел по г. Сочи) поступило сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В сообщении указано, что если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть погашена по заявлению любой стороны при условии, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором. При этом регистрирующий орган сделал вывод о том, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании либо судебного решения, либо соглашения сторон о расторжении договора. По мнению управления, представленное департаментом имущественных отношений письмо от 20.05.2014 не может являться документом - основанием для погашения регистрационной записи об аренде.

Полагая указанный отказ незаконным, нарушающим права и охраняемые законом интересы, заявитель обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с соответствующим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 4 Закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено данным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Исходя из положений статьи 18 Закона N 122-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных данным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть отказано.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

На основании части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускается установление законом или договором, что моментом прекращения обязательств сторон по договору является окончание срока его действия.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425, пунктом 1 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Кроме того следует отметить, что согласование сторонами договора аренды его автоматического прекращения по истечении срока аренды при наличии со стороны арендодателя возражений относительно использования земельного участка арендатором, препятствует применению правила о возобновлении договора на неопределенный срок, установленного частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Выполняя обязательные указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции установил следующее.

Стороной договора аренды спорного земельного участка выступает со стороны арендодателя муниципальное образование город Сочи.

Договор от имени муниципального образования подписан исполняющим обязанности директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи.

Решением Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 250 утверждено Положение о департаменте имущественных отношений администрации города Сочи.

Пунктом 3.6 Положения установлено, что департамент в установленном порядке заключает и расторгает от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоры аренды земельных участков, а также осуществляет сопровождение указанных договоров, подписание передаточных актов и дополнительных соглашений к ним.

Директор департамента в соответствии с пунктом 5.3 Положения без доверенности осуществляет от имени Департамента все юридические действия; представляет Департамент во всех учреждениях, организациях и предприятиях.

Таким образом, договор от имени муниципального образования заключен уполномоченным лицом.

Также уполномоченное лицо выдало работнику департамента доверенность на обращение в регистрирующий орган за погашением обременения земельного участка арендной в пользу общества.

Из преамбулы договора следует, что он заключен на основании протокола о результатах торгов.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано следующее.

В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд пришел к верному выводу, что договор аренды от 10.05.2011 N 4900006713 прекратил свое действие 12.05.2014 без возобновления на неопределенный срок.

Поэтому не имело правового значения для результатов рассмотрения регистрирующим органом обращения департамента за погашением записи об аренде направление обществу сообщения об отказе от возобновленного, как считал департамент, договора аренды земельного участка, а также содержание указанного документа, в том числе имеющиеся в нем противоречия в части адреса земельного участка, а также лица, подписавшего указанное уведомление.

Поскольку договор аренды не возобновлен на неопределенный срок в силу закона, и его прекращение не зависело от волеизъявления сторон, вступление в этот договор собственников парковочных мест во введенном в эксплуатацию паркинге, возведенном на спорном земельном участке, не имеет существенного значения для результата рассмотрения дела.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что для отказа от договора аренды в одностороннем порядке с учетом вышеуказанных условий договора после истечения срока его действия не требуется никаких оснований, администрация выразила свою волю на отказ от договора аренды в установленном порядке, направив уведомления, тем самым администрация полностью соблюла установленный досудебный порядок урегулирования спора и договор считается недействующим.

Следовательно, у управления отсутствовали правовые основания для самостоятельных выводов о продлении договора аренды в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказа в погашении регистрационной записи.

В части наличия у местного самоуправления прав на обращение в суд с заявлением и заинтересованности в погашении в соответствующем реестре прав записи об аренде в пользу общества, суд правомерно указал на следующее.

В соответствии со статьей 8 Устава города Сочи к вопросам местного значения относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Сочи.

В силу пунктов 1 и 4 Устава администрация в сфере регулирования земельных отношений осуществляет следующие полномочия: управляет и распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности; осуществляет муниципальный земельный контроль.

То есть, обратившись в суд с заявлением, администрация реализовала имеющиеся у нее полномочия.

Как было указано выше, договор аренды был заключен муниципальным образованием, исполнительно-распорядительным органом которого является администрация, наделенная Законом и Уставом полномочиями по распоряжению имуществом муниципальной собственности.

Фактически спорный земельный участок предоставлялся для строительства паркинга, что не оспаривается лицами, участвующими в деле и подтверждается представленным в дело разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

В настоящее время существует ситуация, когда фактическим владельцами спорного земельного участка являются множественность физических и юридических лиц, собственников строения, на нем расположенного.

В то же время в реестре прав имеется запись об обременении земельного участка несуществующей арендной в пользу одного лица.

Наличие в реестре указанной записи является препятствием для заключения с фактическими землепользователями надлежащих, соответствующих закону договоров аренды либо одного договора аренды с множественностью лиц на стороне арендаторов.

Отсутствие законного договора аренды позволяет землепользователям считать себя не обязанными вносить платежи за использование участка, возлагает на уполномоченные органы местного самоуправления дополнительную нагрузку в виде обращения в суд за взысканием неосновательного обогащения, а также доказывания в каждом отдельном деле по взысканию, площади земельного участка, используемого собственниками парковочных мест пропорционально доле каждого в строении.

Заключенный с собственниками паркинга договор аренды установит размеры платежей каждого арендатора, сделает землепользователей титульными владельцами земельного участка перед другими лицами.

Судом установлено, что в сообщении регистрирующего органа о приостановлении регистрации прекращения аренды и об отказе в такой регистрации в качестве препятствий в регистрации указано, в том числе на наличие регистрации обременения аренды ипотекой.

У регистрирующего органа имелась информация о заключении договора по результатам торгов и, как следствие, он имел возможность прийти к выводу о невозобновлении договора в силу закона и о его прекращении сроком действия 12.05.2014, то есть, об отсутствии оснований для сохранения в реестре прав и обременении записи об аренде.

В пункте 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано следующее. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считается находящимся в залоге право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта.

В силу пункта 3 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Из указанного следует, что залог права аренды является производным от существования заложенного права аренды и прекращение аренды прекращает ипотеку.

То есть на момент обращения департамента за регистрацией прекращения аренды в пользу общества, залог этого права прекратился и не мог являться препятствием для внесения испрашиваемой записи в реестр.

Кром е того, суд учитывает, что ни со стороны общества - застройщика, ни со стороны дольщиков возражений не поступили.

В части несовпадения указанного в договоре адреса земельного участка с адресом, имеющимся в реестре прав, суд считает необходимым указать на следующее. В отзыве на заявление регистрирующий орган сослался на то обстоятельство, что 04.03.2015 в ЕГРП внесены изменения относительно адреса спорного земельного участка.

Оспариваемый истцом отказ в регистрации прекращения обременения имеет дату изготовления - 06.11.2014.

То есть регистрирующий орган об изменении адреса участка на момент принятия решения о приостановлении регистрации и об отказе в регистрации информации не имел, его в основание отказа не положил.

Изменение адреса участка не могло повлиять и не повлияло на решение по обращению департамента.

В то же время изменение адреса участка не влияет на факт прекращения договора аренды.

В решении суд указывает на адрес участка в том виде, как он указан в договоре аренды, поскольку на момент принятия настоящего решения по делу основание изменения адреса участка у регистрирующего органа имеется, и он может соотнести адрес из договора с имеющимся в реестре в настоящее время адресом объекта, а также с самим объектом.

Довод подателя жалобы о том, что вопрос о праве аренды ООО "Сити парк" на земельный участок при наличии зарегистрированных прав собственности на объекты недвижимости имущества, расположенных на спорном земельном участке, подлежит рассмотрению в порядке искового производства с рассмотрением вопроса о праве, а не в заявительном порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклоняется судом апелляционной инстанции, ввиду необоснованности.

Как следует из материалов дела, цель аренды достигнута - здание паркинга построено и согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23309-975 от 06 ноября 2013 года Администрация города Сочи осуществила действия по вводу в эксплуатацию объекта капитального строительства - многоэтажный паркинг со встроенными помещениями (далее по тексту - "здание паркинга"), расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, улица Красноармейская, в районе дома N 30 на земельном участке общей площадью 2286,0 кв. м. (кадастровый номер 23:49:0203018:42).

Право собственности помещений в указанном здании за третьими лицами зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается представленными в материалы дела сведениями из ЕГРП.

В настоящее время существует ситуация, когда фактическим владельцами спорного земельного участка являются множественность физических и юридических лиц, собственников строения, на нем расположенного. Собственникам этих помещений в данном здании принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе земельный участок, на котором расположено строение. Границы и размер земельного участка, на котором расположено строение, необходимого для его эксплуатации определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Между тем, это не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

В данном случае, учитывая то обстоятельство, что цель договора аренды от 10.05.2011 N 4900006713 достигнута, здание паркинга построено и введено согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23309-975 от 06.11.2013 в эксплуатацию, вопрос о праве как таковом в данном деле не рассматривается и истцом в иске не ставился, так как согласно действующему законодательству собственник объекта недвижимости имеет первоочередное право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости.

В данном случае имеется только факт наличия записи в ЕГРП, несоответствующей сложившейся ситуации, в связи с чем, требования Администрации города Сочи должны рассматриваться именно в заявительном порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для удовлетворения заявленного требования, при наличии записи об аренде за застройщиком осуществить регистрацию перехода права за новыми собственниками многоэтажного паркинга со встроенными помещениями не представляется возможным.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2016 по делу N А32-4647/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий

Г.А. Сурмалян

Судьи

Н.Н. Смотрова С.С. Филимонова