Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2017 г. N 13АП-9184/17

г. Санкт-Петербург

04 июля 2017 г.

Дело N А56-81212/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Кашиной Т.А., Колосовой Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Южаковой В.Д.

при участии:

от истца: представители Краевский А.А. (доверенность от 29.12.2016),

Кудрявцева М.П. (доверенность от 29.12.2016),

от ответчика: представитель Курганский А.В. (доверенность от 01.03.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9184/2017) ООО "Торговый центр "Андреевский" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.02.2017 по делу N А56-81212/2016 (судья Чуватина Е.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "Торговый центр "Андреевский"

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербург и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Торговый центр "Андреевский" (далее - ответчик, общество) о взыскании 9 608 263 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.09.2011 N 01/ЗКР-05520; 2 010 529 руб. 12 коп. пени.

Определением от 20.02.2017 суд в порядке процессуального правопреемства произвел замену ответчика - ЗАО "Торговый центр "Андреевский" на ООО "Торговый центр "Андреевский".

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил взыскать с ответчика 950 267 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.09.2011 N 01/ЗКР-05520 за период 01.04.2016-18.04.2016; 424 769 руб. 71 коп. неустойки за период 11.04.2016-02.02.2017; уточненные требования приняты судом к рассмотрению (л.д. 66 - 67, 116).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.02.2017 исковые требования (с учетом уточнения) удовлетворены; также с ООО "Торговый центр "Андреевский" в доход федерального бюджета взыскано 26 750 руб. государственной пошлины.

Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить, в иске отказать. В обоснование доводов жалобы ответчик, сославшись на положения статей 414, 432, 549, 550, 551, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 22, части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; пункт 3.3 договора купли-продажи, указал, что обязательство внесения арендной платы по договору прекращено новацией в связи с заключением сторонами договора купли-продажи от 10.03.2016 N 7985-ЗУ. По мнению подателя жалобы, пункт 4.2 договора купли-продажи, сохраняющий обязательственные права покупателя по договору аренды после заключения договора купли-продажи, противоречит императивной норме законодательства (части 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации) и является недействительным согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сославшись на правовую позицию, изложенную в судебных актах арбитражных судов округов, общество полагало, что стороны по договору, заключив договор купли-продажи земельного участка, который ранее являлся предметом договора аренды, тем самым пришли к соглашению о замене соглашения по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи. Тот факт, что государственная регистрация перехода права собственности на проданный земельный участок осуществлена в дату, отличную от даты заключения договора купли-продажи, по мнению общества, не имеет правового значения, следовательно, обязательство ответчика перечислять арендную плату по договору аренды прекращается в день заключения договора купли-продажи.

Комитет представил отзыв на жалобу общества, в котором выразил несогласие с ее доводами, полагая требования истца обоснованным.

Также от Комитета и общества в апелляционный суд поступили 19.05.2017 и 06.06.2017 сопроводительные письма с приложением односторонних актов, отражающих спорные позиции по делу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) был заключен договор от 01.09.2011 N 01/ЗКР-05520 аренды земельного участка, предоставляемого для приспособления для современного использования объекта недвижимости (далее - договор; л.д. 12-21). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставил, а арендатор принял и использовал на условиях аренды часть земельного участка, площадью 7217/8878 Зона 3, с кадастровым номером 78:6:2028:2 по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект В.О., дом 18, литера А, площадью 8878 кв.м (далее - участок).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по приспособлению здания, расположенного на участке и являющегося объектом культурного наследия, для современного использования под объекты розничной торговли без применения предметов охраны.

Пунктом 4.3.6 договора установлена обязанность арендатора вносить своевременно и в полном объеме арендную плату арендодателю. На основании пункта 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В случае нарушения арендатором пунктов 3.4, 3.7 договора начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (пункт 8.3 договора).

Ввиду нарушения ответчиком условий договора, возникновения задолженности по арендной плате за период 01.04.2016 - 30.09.2016, не исполнения арендатором требований претензии от 09.09.2016 (л.д. 9), Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, общество указало на необоснованность требований Комитета, полагало, что обязательство по внесению арендной платы по договору прекращено новацией в связи с заключением сторонами договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации от 10.03.2016 N 7985-ЗУ.

Арбитражным судом также установлено, что между Комитетом (продавцом) и обществом (покупателем) был заключен договор от 10.03.2016 N 7985-ЗУ купли - продажи земельного участка в процессе приватизации, на основании которого продавец обязался передать, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 78:6:2028:2, площадью 8878 кв.м, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект В.О., дом 18, литера А. Право собственности общества на участок зарегистрировано 19.04.2016 (л.д. 68, 72 - 77).

В связи с регистрацией 19.04.2016 права собственности общества на земельный участок, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект В.О., дом 18, литера А, Комитет заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил взыскать с ответчика 950 267 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.09.2011 N 01/ЗКР-05520 за период 01.04.2016-18.04.2016; 424769 руб. 71 коп. неустойки (с 11.04.2016 по 02.02.2017).

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договора, суд первой инстанции счел исковые требования подлежащими удовлетворению.

Исследовав доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, апелляционный суд полагает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу принятых на себя по договору аренды обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном разделом 3 договора.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (статья 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N73), если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации). Продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения (пункт 6 Постановления N73).

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался подпунктом 1 пункта 1 статьи 1, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, изложенные в абзаце 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73, и исходил из того, что в случаях, когда продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Арбитражный суд указал, что поскольку государственная регистрация права собственности общества на участок, ранее являвшийся объектом аренды по договору, произведена 19.04.2016, с указанной даты обязанность по внесению арендной платы по договору у общества прекратилась. Период, за который Комитетом начислена заявленная к взысканию арендная плата (01.04.2016 - 18.04.2016), предшествует дате возникновения права собственности общества на участок. Согласно расчету истца сумма задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 18.04.2016 составляет 950 267 руб. 81 коп.

Установив в результате исследования условий договора, имеющихся в деле доказательств наличие у ответчика задолженности в заявленном размере, суд первой инстанции при отсутствии доказательств исполнения обществом в заявленный период денежного обязательства правомерно взыскал с ответчика 950 267 руб. 81 коп. задолженности.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с нарушением арендатором сроков оплаты аренды истцом в соответствии с условиями договора заявлено требование о взыскании 424 769 руб. 71 коп. неустойки за период с 11.04.2016 по 02.02.2017. Расчет неустойки произведен, исходя из суммы задолженности и периода просрочки по состоянию на 02.02.2017 с учетом установленного договором срока оплаты, судом проверен и признан правильным. Доказательства оплаты неустойки не представлены, возражений по размеру неустойки не заявлено.

Таким образом, руководствуясь нормами действующего законодательства, регулирующими спорные отношения; данными по их применению разъяснениями, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Комитета (с учетом уточнения).

В нарушение процессуальных норм доводы ответчика не основаны на доказательствах, также не соответствуют нормам действующего законодательства. Обстоятельства, изложенные подателем жалобы, не являются правовым основанием отмены судебного акта. Вместе с тем действующим законодательством установлено правило надлежащего исполнения денежного обязательства, что подателем жалобы не подтверждено. Оставляя без удовлетворения апелляционную жалобу ответчика, суд апелляционной инстанции руководствуется изложенным в части 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципом о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, доводы жалобы подлежат отклонению, поскольку суд первой инстанции в результате всестороннего исследования доказательств установил фактические обстоятельства дела, дал им надлежащую правовую оценку, поэтому отсутствуют основания для отмены решения и удовлетворения жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 февраля 2017 года по делу N А56-81212/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина Ж.В. Колосова