Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2017 г. N 17АП-19655/16

Требование: о взыскании долга и затрат, о возложении обязанности освободить нежилые помещения, о признании заключенным договора аренды в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения

г. Пермь

02 февраля 2017 г.

Дело N А71-10784/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 февраля 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляковой Г. Н.,

судей Васильевой Е.В., Голубцова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Котеговой Л.А.,

при участии:

от истца по первоначальному иску БУЗ Удмуртской Республики "Глазовская районная больница Министерства здравоохранения Удмуртской Республики" (ОГРН 10218001093808, ИНН 1829006020) - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика по первоначальному иску ИП Садовникова Игоря Эммануиловича (ИНН 182900659851, ОГРН 311183713700049) - не явились, извещены надлежащим образом;

от третьих лиц Министерства здравоохранения Удмуртской Республики, Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца по первоначальному иску БУЗ Удмуртской Республики "Глазовская районная больница Министерства здравоохранения Удмуртской Республики" на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 09 ноября 2016 года

по делу N А71-10784/2015,

принятое судьей Яцинюк Н.Г.

по иску БУЗ Удмуртской Республики "Глазовская районная больница Министерства здравоохранения Удмуртской Республики"

к ИП Садовникову Игорю Эммануиловичу

третьи лица: Министерство здравоохранения Удмуртской Республики, Министерство имущественных отношений Удмуртской Республики

о взыскании с 691 740,42 руб., из которых 474 858,06 руб. - долг за период с 16.09.2012 по 31.12.2015, 216 882,36 руб. - неустойка за период с 16.09.2012 по 31.12.2015; о признании договора аренды от 01.01.2013 N 5-13 не заключенным; об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 134,0 кв.м., находящееся по адресу: Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Кирова, 27 литера "Б",

по встречному иску ИП Садовникова Игоря Эммануиловича

к БУЗ Удмуртской Республики "Глазовская районная больница Министерства здравоохранения Удмуртской Республики"

об обязании ответчика зачесть затраты истца на приобретение материалов в размере 778 153,12 руб. для приведения объекта аренды (УР, г. Ижевск, ул. Кирова, 27, литер Б) в соответствие с техническими, санитарными и противопожарными нормами за счет арендной платы по договору аренды от 19.09.2011 N 5-11,

установил:

Бюджетное учреждение здравоохранения Удмуртской Республики "Глазовская районная больница Министерства здравоохранения Удмуртской Республики", г. Глазов (далее - истец по первоначальному иску, Учреждение, больница) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к ИП Садовникову Игорю Эммануиловичу, г. Глазов (далее - ответчик по первоначальному иску, предприниматель) о признании договора аренды от 01.01.2013 N 5-13 незаключенным; об обязании освободить нежилое помещение площадью 134,0 кв.м., находящееся в здании главного лечебного корпуса, расположенного по адресу: УР, г. Глазов, ул. Кирова, 27, литера "Б", о взыскании с ответчика 691 740,42 руб., в том числе 474 858,06 руб. - долг за период с 16.09.2012 по 31.12.2015 и 216 882,36 руб. - неустойка за период с 16.09.2012 по 31.12.2015 (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.07.2016 в порядке ст. 132 АПК РФ принят к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском встречный иск ИП Садовникова Игоря Эммануиловича к БУЗ Удмуртской Республики "Глазовская районная больница Министерства здравоохранения Удмуртской Республики" об обязании ответчика зачесть затраты истца на приобретение материалов в размере 778 153,12 руб. для приведения объекта аренды (УР, г. Ижевск, ул. Кирова, 27, литер Б) в соответствие с техническими, санитарными и противопожарными нормами за счет арендной платы по договору аренды от 19.09.2011 N 5-11.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 09.11.2016 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с принятым решением истец по первоначальному иску (далее - истец) обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение в обжалуемой части отменить, исковые требования Учреждения удовлетворить. Заявитель жалобы настаивает на том, что решение в обжалуемой части принято при неполном выяснении обстоятельств по делу, судом неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Ответчик, третьи лица письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

До начала судебного заседания от истца поступило заявление об отложении судебного разбирательства по апелляционной жалобе. Заявление обосновано необходимостью предоставления времени для сбора доказательств, а именно: результатов проверки КУСП ММО МВД России "Глазовский" от 14.12.2016 по факту неправомерных действий ИП Садовникова И.Э. и Овсянникова М.Е. в отношении сдаваемого в аренду нежилого помещения.

Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе отложить судебное разбирательство, если будет установлено, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Принимая во внимание положения ст. 9 АПК РФ, которой установлено осуществление судопроизводства в арбитражном суде на основе состязательности, заинтересованные в исходе дела лица вправе отстаивать свою позицию в споре путем представления доказательств, состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие, по общему правилу, с арбитражного суда обязанности по сбору доказательств, учитывая обстоятельства дела.

Согласно части 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания суда первой инстанции или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено названным Кодексом.

При этом, в силу ст. 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела доказательствам, по общему правилу дополнительные доказательства в суде апелляционной инстанции не приобщаются.

Гарантируя каждому лицу, участвующему в деле, право представлять арбитражному суду доказательства ч. 2 ст. 9 АПК РФ одновременно возлагает на названных лиц риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Учитывая, приведенные нормы процессуального права, а также то, что первоначальный иск подан в Арбитражный суд Удмуртской Республики 16.09.2015, установленные сроки рассмотрения дела арбитражным судом, наличие возможности у истца обратиться с соответствующим заявлением в МВД по УР заблаговременно, отсутствие сведений о возможной дате получения истцом ответа по результатам проверки, отсутствие в ходатайстве пояснений о том, какое значение для правильного рассмотрения спора (с учетом заявленного предмета и основания) могут иметь вновь полученные доказательства, а также перечня указанных доказательств, приведенные в ходатайстве основания не свидетельствуют о невозможности рассмотрения дела по представленным доказательствам и наличии уважительных причин для отложения судебного разбирательства.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между МУЗ "Глазовская Центральная районная больница" в лице главного врача Овсянникова Михаила Евгеньевича (арендодатель) и ИП Садовниковым Игорем Эммануиловичем (арендатор) на основании распоряжения управления имущественных отношений Администрации города Глазова от 11.08.2011 N 83/01-06 заключен договор аренды от 19.09.2011 N 5-11, по условиям которого Арендодатель обязался предоставить Арендодателю в аренду нежилое помещение в лечебном корпусе, расположенном по адресу: УР, г. Глазов, ул. Кирова, 27, литера "Б", согласно инвентаризационному плану для оказания медицинских услуг для проведения частного приема кардиологических больных и оказание услуг по функциональной диагностике, общей площадью 132,0 кв.м. Аренда 4 часа в день, 5 дней в неделю (п. 1.1 договора) (л.д. 17-20, т.1).

03.05.2012 между сторонами подписано Дополнительное соглашение к договору аренды от 19.09.2011 N 5-11, согласно которому площадь объекта аренды составила 134 кв.м, все остальные условия договора остаются неизменными (л.д. 22).

Согласно п. 1.2. договора срок аренды устанавливается с 19.09.2011 на неопределенный срок.

Объект аренды передан по акту приема-передачи от 19.09.2011, подписанному сторонами договора от 19.09.2011 N 5-11, скрепленному оттисками печатей организаций (л.д. 21, т. 1).

Из указанного акта следует, что при проведении осмотра объекта аренды установлено, что состояние переданного объекта не соответствует техническим, санитарным и противопожарным нормам и требует проведения ремонтных работ.

Согласно п. 2.2.4. договора арендатор обязался поддерживать объект аренды в технически исправном состоянии, своевременно за свой счет производить текущий и капитальный ремонт объекта аренды, оплачивать затраты, не включенные в арендную плату (электроснабжение, теплоснабжение, водопровод, канализация, уборка территории, вывоз мусора и иные расходы по содержанию объекта аренды).

На основании п. 2.2.6 договора аренды от 19.09.2011 N 5-11 арендатор обязался производить капитальный ремонт, реконструкцию и иные неотделимые без вреда для объекта аренды улучшения с письменного согласия Арендодателя, полученного в порядке, установленном правовыми актами органов местного самоуправления города Глазова.

Согласно п. 3.1. договора арендная плата за пользование объектом аренды не включает в себя затраты на электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализацию, уборку территории, вывоз мусора и иные расходы на содержание объекта аренды, а также плату за пользование земельным участком, который занят объектом аренды и необходим для его использования.

На момент заключения настоящего договора арендная плата составляет 441,0 руб/м2 за квартал/2 (коэффициент) = 220,5 руб./м2 за квартал, 220,50 руб./м2 х 132 м2 = 29 106 руб. - за квартал без учета НДС 18% и является обязательной для сторон настоящего договора (п. 3.2. договора).

Арендная плата в соответствии с действующим законодательством облагается НДС. Арендатор самостоятельно перечисляет НДС в установленные действующим законодательством сроки, размере и порядке. В случае перечисления арендной платы с НДС сумма НДС засчитывается арендодателем в счет будущих платежей и арендатору не возвращается (п. 3.3. договора).

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (п. 3.4. договора).

Пунктом 3.6. договора стороны установили, что затраты арендатора по приведению переданного объекта аренды в соответствие техническим, санитарным и противопожарным нормам производятся за счет арендной платы с предоставлением документального подтверждения затрат.

Согласно п. 3.7. договора арендная плата за пользование объектом аренды производится с момента получения санитарно-эпидемиологического заключения на объект аренды.

Пунктом 4.2.1. договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное либо не в полном объеме внесение арендной платы, а именно: арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Любые изменения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде (дополнительным соглашением) и подписаны обеими сторонами. Предложение об изменении настоящего договора рассматривается стороной, получившей такое предложение в срок, предусмотренный предложением об изменении настоящего договора (п. 5.1 договора).

Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон либо на основаниях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором (п. 5.2. договора).

По требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом (п. 5.3 договора), если арендатор пользуется объектом аренды в целом или частично с нарушением условий договора или назначением объекта аренды либо с неоднократными нарушениями (п.п. 5.3.1.), существенно ухудшает состояние объекта аренды (п.п. 5.3.2.), не производит ремонтов, предусмотренных п.п. 2.2.4 настоящего договора (п.п. 5.3.3.), без письменного согласия арендодателя сдает объект аренды в субаренду (п.п. 5.3.4.), более двух раз подряд по истечении установленных п.3.5 договора сроков платежей не вносит арендные платежи (п.п. 5.3.5.).

По требованию арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом (п. 5.4 договора) в случаях, когда: объект аренды в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п.п. 5.4.1.), арендодатель не предоставляет объект аренды в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию объектом аренды в соответствии с условиями настоящего договора или назначением объекта аренды (п.п. 5.4.2.), переданный арендатору объект аренды имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра объекта аренды (п.п. 5.4.3.).

В порядке п. 5.5. договора настоящий договор подлежит прекращению в случае отказа арендодателя от исполнения настоящего Договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ по следующим основаниям: при постановке здания, в котором находится Объект аренды, предоставленный в пользование Арендатору, на длительный капитальный ремонт, реконструкцию или при его сносе по градостроительным соображениям (п.п.5.5.1.), при возникновении необходимости использования объекта аренды для муниципальных нужд (п.п.5.5.2), при невнесении арендатором арендного платежа в течение 2 месяцев по истечении установленного п.3.5 настоящего договора срока для этого платежа (п.п.5.5.3.).

Прекращение настоящего договора, в т.ч. его досрочное расторжение, не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплаты неустойки (п. 5.7 договора).

Между МБУЗ "Глазовская центральная районная больница" в лице главного врача Овсянникова Михаила Евгеньевича (арендодатель) и ИП Садовниковым Игорем Эммануиловичем (арендатор) на основании распоряжения управления имущественных отношений Администрации города Глазова от 11.08.2011 N 83/01-06 заключен договор аренды от 01.01.2013 N 5-13, по условиям которого Арендодатель обязался предоставить Арендодателю в аренду нежилое помещение в лечебном корпусе, расположенном по адресу: УР, г. Глазов, ул. Кирова, 27, литера "Б", согласно инвентаризационному плану для оказания медицинских услуг для проведения частного приема кардиологических больных и оказание услуг по функциональной диагностике, общей площадью 132,0 кв.м. (п. 1.1 договора) (л.д. 23-26, т.1).

Срок аренды устанавливается с 01.01.2013 по 31.12.2013 (п.1.2. договора).

По акту приема-передачи от 01.01.2013 объект передан в аренду (л.д. 27, т.1).

При подписании акта от 01.01.2013 стороны констатировали, что при проведении осмотра объекта аренды его состояние соответствует техническим, санитарным, противопожарным нормам и удовлетворяет условиям договора аренды от 01.01.2013 N 5-13.

Права и обязанности сторон указанного договора, за исключением п. 3.2. договора, аналогичны ранее заключенному договору от 19.09.2011 N 5-11.

В силу п. 3.2. договора на момент заключения настоящего договора арендная плата составляет 510,0 руб/м2 за квартал/2 (коэффициент) = 220,5 руб./м2 за квартал, 220,50 руб./м2 х 132 м2 = 67 320 руб. - за квартал без учета НДС 18% и является обязательной для сторон настоящего договора.

Обращаясь в арбитражный суд, истец по первоначальному иску предъявил к ответчику требования неимущественного и имущественного характера, а именно: требования неимущественного характера:

- признать договор аренды от 01.01.2013 N 5-13 незаключенным;

- обязать ответчика освободить нежилое помещение площадью 134,0 кв.м., находящееся в здании главного лечебного корпуса, расположенного по адресу: УР, г. Глазов, ул. Кирова, 27, литера "Б";

требования имущественного характера (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ):

- о взыскании с ответчика суммы долга по арендной плате и неустойки за пользование помещением по договору от 19.09.2011 N 5-11: 691 740,42 руб., в том числе 474 858,06 руб. - долг за период с 16.09.2012 по 31.12.2015 и 216 882,36 руб. - неустойка за период с 16.09.2012 по 31.12.2015.

Обращаясь в арбитражный суд со встречным иском, предприниматель сослался на то, что 20.09.2011 в адрес истца направлено письмо с указанием перечня видов планируемых работ по приведению предоставленного нежилого помещения в аренду в соответствии с требованиями санитарных норм. 17.07.2012 получено санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии объекта аренды техническим, санитарным и противопожарным нормам. В адрес учреждения предоставлены документы, подтверждающие приобретение материалов для производства ремонтных работ на сумму 802 818,13 руб. и документы, подтверждающие стоимость ремонтных работ на сумму 493 466 руб.

31.10.2013 между истцом и ответчиком подписан Акт N 22 о возмещении затрат по ремонту объекта аренды, находящейся по адресу: г. Глазов, ул. Кирова, д. 27Б на сумму 778 153,12 руб. На сумму произведенных затрат по приведению помещения в соответствии с нормами истцом не был проведен зачет взаимных требований, в том числе сумму 778 153,12 руб. истец не считает зачтенной.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, судом первой инстанции вынесено вышеприведенное решение.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что выводы суда относительно договоров от 19.09.2011 N 5-11, от 01.01.2013 N 5-13 противоречивы, что привело к неправильному установлению обстоятельств по делу, неверному применению норм материального права.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

Отношения по исполнению указанных договоров подлежат регулированию нормами гражданского законодательства об аренде (глава 34 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 1 ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Истец обратился в суд требованием о взыскании задолженности по договору аренды от 19.09.2011 N 5-11 в размере 474 858,06 руб. за период с 16.09.2012 по 31.12.2015 и неустойки за период с 16.09.2012 по 31.12.2015 в размере 216 882,36 руб. (уточненный расчет имущественного иска с учетом применения срока исковой давности (л.д. 118-119, т. 2).

Суд апелляционной инстанции, в силу ч. 1 ст. 268 АПК РФ повторно рассмотрев материалы настоящего дела в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, отмечает, что по сути договор от 19.09.2011 N 5-11 прекращен по взаимной воле сторон, при этом заключение нового договора аренды от 01.01.2013 N 5-13 между теми же сторонами в отношении того же объекта прекращает права и обязанности сторон по прежнему договору.

Судом апелляционной инстанции установлено, материалами дела подтверждено, что условия договора от 01.01.2013 N 5-13, за исключением п. 3.2. договора, аналогичны ранее заключенному договору от 19.09.2011 N 5-11.

При этом, учитывая, что при подписании нового договора аренды стороны исходили из того, что при проведении осмотра объекта аренды при передаче по акту в аренду его состояние соответствовало техническим, санитарным, противопожарным нормам и удовлетворяло условиям договора аренды от 01.01.2013 N 5-13, на момент заключения указанного договора ежеквартальная арендная плата составила 67 320 руб. без учета НДС (п. 3.2. договора).

Однако, как установлено ранее, имущественный иск (с учетом уточнения) рассчитан учреждением исходя из размера ежеквартальной арендной платы по договору от 19.09.2011 N 5-11.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Из статьи 49 АПК РФ следует, что арбитражный суд рассматривает иск по заявленным истцом предмету и основаниям.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" предметом иска является материально-правовое требование к ответчику, а основанием - фактические обстоятельства, на которых основано требование.

Арбитражный суд не вправе выходить за пределы исковых требований. В противном случае будет нарушен принцип состязательности арбитражного процесса, и ответчик лишится права приводить свои возражения (части 2, 3, 4 статьи 65, 131, часть 3 статьи 136, статья 162, статья 164 АПК РФ).

Так как арбитражный суд не может выходить за пределы исковых требований, сформулированных истцом, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции пересматривает настоящий спор в пределах размера заявленных истцом требований.

Принимая во внимание заявление ответчика о применении срока исковой давности к периоду с 18.07.2012 по 16.09.2012 (иск подан 16.09.2015), истец по первоначальному иску начислил и предъявил к взысканию задолженность по арендной плате за период с 16.09.2012 по 31.12.2015 в размере 474 858,06 руб. (с учетом уточнения размера исковых требований в судебном заседании 14.06.2016).

Расчет истца по первоначальному иску обоснованно не принят судом первой инстанции как верный, поскольку произведен без учета условий п. 3.3 договора аренды N 5-11, а именно произведен с учетом НДС 18%, в то время как п. 3.2 договора аренды N 5-11 размере арендной платы согласован сторонами без учета НДС.

Исходя из условий пунктов 3.2., 3.3. договора аренды от 19.09.2011 N 5-11 и дополнительного соглашения к нему за период с 16.09.2012 г. по 31.12.2015 судом произведен перерасчет задолженности по уплате арендной платы, которая по расчету арбитражного суда составила 388707,20 руб.

В указанной части апелляционная жалоба возражений не содержит.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 616 Кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из содержания приведенных норм следует, что по общему правилу, обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по ее проведению, лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено договором аренды.

По условиям договора аренды от 19.09.2011 N 5-11 затраты арендатора по приведению переданного объекта аренды в соответствие техническим, санитарным и противопожарным нормам производятся за счет арендной платы с предоставлением документального подтверждения затрат (п. 3.6. договора).

Оценивая условия договора и дополнительного соглашения к нему, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что стороны предусмотрели иное распределение обязанности по проведению ремонта объекта аренды, что соответствует диспозитивной норме п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, возложив обязанность по проведению капитального ремонта на арендатора, но за счет арендодателя. При этом, стороны согласовали условия и порядок возмещения соответствующих затрат арендатора - путем их зачета в счет арендной платы и при условии проведения капитального ремонта объекта с письменного согласия арендодателя.

Письмом от 20.09.2011 ИП Садовников И.Э. известил МУЗ "Глазовская ЦРБ" в лице главного врача Овсянникова М.Е. о видах работ, которые необходимо провести в связи с получением в аренду по договору от 19.09.2011 N 5-11 в связи с неудовлетворительным состоянием помещений общей площадью 132 кв.м., на котором имеется подпись главного врача в его получении, выражено согласие, стоит подпись. В письме ИП Садовников И.Э. указал на то, что документы, подтверждающие понесенные расходы по приведению помещения в соответствие с требованиями санитарным нормам будет представлены, их стоимость подлежит возмещению за счет арендных платежей (л.д. 26, т.3).

Между исполнителем (предпринимателем) и заказчиком (учреждением в лице главного врача Овсянникова М.Е.) подписан и скреплен оттисками печатей Акт от 31.10.2013 N 22 на сумму 778 153,12 руб. по возмещению затрат по ремонту объекта аренды, находящегося по адресу: г. Глазов, ул. Кирова, 27Б. Согласно акту вышеперечисленные услуги выполнены полностью и в срок. Заказчик претензий по объему, качеству и срокам оказания услуг претензий не имеет (л.д. 27, т.3).

Акт от 31.10.2013 N 22 недействительным не признан, доказательств того, что Овсянников М.Е. был не полномочен как главный врач подписывать указанный акт, не представлено.

Заявление истца по первоначальному иску о фальсификации письма от 20.09.2011 (л.д. 54, т.3) отозвано, данное доказательство принято истцом по первоначальному иску как достоверное при наличии его оригинала, представленного ответчиком по первоначальному иску (л.д. 63, т. 3, оборотная сторона, протокол судебного заседания от 13.09.2016).

Ссылка ИП Садовникова И.Э. в письмах от 06.11.2013, от 27.11.2013, от 26.12.2013, от 28.04.2015, от 10.10.2014 как на договор от 19.09.2011 N 5-11, так и на договор от 01.01.2013 N 5-13 достоверно указывает на объект, в отношении которого предпринимателем производились затраты по ремонту.

Письма главного врача БУЗ УР "Глазовская РБ МЗ УР" Овсянникова М.Е. от 09.06.2016 N 01-08/731 (л.д. 121-122, т.2), от 14.06.2016 N 315/01-18 (л.д. 123, т.2) о непринятии затрат к зачету оплаты арендной платы, судом первой инстанции не приняты, поскольку противоречат представленным в материалы дела доказательствам, с учетом того, что принятие проведенных ответчиком по первоначальному иску работ и произведенных им затрат на приведение спорного помещения в соответствие техническим, санитарным и противопожарным нормам во исполнение условий п. 3.7 договора аренды N 5-11 главным врачом БУЗ УР "Глазовская РБ МЗ УР" Овсянниковым М.Е. произведено при исполнении им своих полномочий на должности главного врача.

Кроме того, судом учтены пояснения представителя истца по первоначальному иску в части признания проведения ответчиком по первоначальному иску ремонтных работ в спорном помещении, что косвенно подтверждается представленным истцом по первоначальному иску заключением эксперта (л.д. 82-9, т. 3).

Таким образом, оценив в совокупности представленные сторонами спора доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что имущественные требования первоначального иска удовлетворению не подлежат, исковые требования в данной части заявлены необоснованно, документально не подтверждены, противоречат представленным в материалы дела документам, условиям договора.

Подписание акта N 22 только 31.10.2013 не влечет вывода об отсутствии произведенного сторонами зачета, поскольку условиями договора срок проведения работ и подписания акта не регламентированы.

С учетом того, что требования истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат, то в удовлетворении требований по взысканию неустойки также отказано, применение ответственности в виде взыскания неустойки в данном случае необоснованно.

В удовлетворении неимущественных требований истцу по первоначальному иску также отказано.

Так, обращаясь в арбитражный суд, учреждение просило признать незаключенным договор аренды от 01.01.2013 N 5-13.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенным в любом случае является условие о предмете договора.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из смысла ст. 432 ГК РФ следует, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его существенных условий может обсуждаться до его исполнения, поскольку неопределенность данных условий может повлечь невозможность исполнения договора.

Как установлено судами, условия договора аренды от 01.012.2013 аналогичны условиям ранее заключенного сторонами спора договора аренды от 19.09.2011, договор исполнялся, о чем свидетельствует, в том числе переписка сторон спора, оплата ответчиком суммы возмещения эксплуатационных расходов за период с июля по октябрь 2015 года (платежное поручение от 09.02.2016 N 11, оплата по счету от 09.12.2015 N 000001396 (л.д. 47. Т.3).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2014 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме того, в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Также судом отклонено как неправомерное требование истца по первоначальному иску об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 134,0 кв.м., находящееся в здании главного лечебного корпуса, расположенного по адресу: УР, г. Глазов, ул. Кирова, 27, литера "Б".

Как установлено ранее, договор от 19.09.2011 N 5-11 прекращен по взаимной воле сторон, при этом заключение нового договора аренды от 01.01.2013 N 5-13 между теми же сторонами в отношении того же объекта прекращает права и обязанности сторон по прежнему договору.

Материалами дела подтверждено, что условия договора от 01.01.2013 N 5-13, за исключением п. 3.2. договора, аналогичны ранее заключенному договору от 19.09.2011 N 5-11.

Кроме того в указанном договоре установлен срок аренды: с 01.01.2013 по 31.12.2013 (п.1.2. договора).

Однако, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае после 31.12.2013 арендатор продолжал пользоваться объектом аренды, в связи с чем договор от 01.01.2013 N 5-13 считается продленным на неопределенный срок.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон либо на основаниях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством и договором (п. 5.2. договора).

В порядке п. 5.5 договора он подлежит прекращению в случае отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ.

По общему правилу, при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. При этом причины расторжения правового значения не имеют, как и отсутствие задолженностей и иных обязательств по договору.

Расторгнув договор аренды, как следствие, арендодатель приобретает правовые основания для возложения на арендатора обязанности освободить занимаемое им нежилое помещение (ст. 622 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным законом или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 Кодекса).

В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Аналогичное положение предусмотрено пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая введена Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ и применялось в период принятия судом обжалуемого судебного акта. Пункт 1 данной статьи также предусматривает, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, следуя логике законодателя, воля сторон на односторонний отказ от исполнения договора и как следствие одностороннее расторжение договора должна быть явно выражена.

При анализе (оценке) положений договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ суд апелляционной инстанции исходит из того, что стороны предусмотрели в них возможность досрочного расторжения по инициативе одной из сторон при существенных нарушениях условий договора. При этом право на односторонний отказ от его исполнения может быть реализован арендодателем при соблюдении согласованной процедуры уведомления другой стороны.

Между тем, как установлено судами, доказательств направления в адрес ответчика по первоначальному иску уведомления об отказе от договора с соблюдением положений ч. 2 ст. 610 ГК РФ, либо с соблюдением положений п. 3 ст. 450 ГК РФ истцом по первоначальному иску не представлено.

Поскольку ранее установлено отсутствие оснований для признания договора от 01.01.2013 N 5-13 незаключенным, договор не прекращен, не расторгнут, сторонами исполняется (истец по первоначальному иску выставляет счета на оплату коммунальных (эксплуатационных) услуг ответчику по первоначальному иску, ответчик по первоначальному иску производит их оплату, суд первой инстанции обоснованно отказал учреждению в удовлетворении требования об обязании ответчика освободить арендованное помещение.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению не подлежат.

Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены или изменения судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Удмуртской Республики области от 09 ноября 2016 года по делу N А71-10784/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

Е.В.Васильева В.Г.Голубцов