Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2017 г. N 09АП-64333/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20 апреля 2017 г. N Ф05-4428/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

26 января 2017 г.

Дело N А40-89857/14

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей А.Н. Григорьева, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Департамента городского имущества города Москвы, Общества с ограниченной ответственностью "Фирма СПАС"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2016 года

по делу N А40-89857/14, принятое судьей О.П. Буниной,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фирма СПАС"

(ОГРН: 1047736249566; 121062, Москва, ул. Б. Николопесковский пер., д. 7)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, Газетный пер., д. 1/12)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений

при участии в судебном заседании:

от истца: Васильев Д.А. (по доверенности от 10.06.2014)

от ответчика: Нефедов А.Ю. (по доверенности от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма СПАС" (далее - ООО "Фирма СПАС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий между ООО "Фирма СПАС" и Департаментом, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 172,2 кв.м., расположенного по адресу: Москва, Гоголевский бульвар, д.23, помещения 1-7, и обязании заключить договор в редакции договора купли-продажи, предложенной ООО "Фирма СПАС" на условиях прилагаемого проекта (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Исковые требования заявлены на основании статей 10, 12, 217, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.10.2016 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Фирма СПАС" и Департаментом при заключении договора купли-продажи недвижимости, а именно - нежилого помещения площадью 172, 2 кв.м., расположенного по адресу города Москвы, Гоголевский бульвар, д.23, помещения 1-7, на Департамент возложена обязанность заключить договор купли-продажи на условиях, изложенных в резолютивной части решения арбитражного суда первой инстанции.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами.

Истец просил отменить решение суда первой инстанции, не согласившись с ценой, установленной судом, поскольку помещения - подвал жилого дома, заливаемый регулярно водой не может использоваться по социальный магазин.

Заявитель ссылается на то, что эксперт не определил юридическую и физическую возможность использования помещения в качестве социального магазина.

Ответчик в своей апелляционной жалобе просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об урегулировании стоимости помещений по цене Департамента.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что судом не дана оценка представленному отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта. Ответчик указывает, что именно Департамент осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2016 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 24.01.2017.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (http://kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 24.01.2017 представитель истца доводы жалобы поддержал, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу.

Представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения жалобы истца и назначения по делу повторной экспертизы.

Протокольным определением суд апелляционной инстанции отклонил заявленное ходатайство истца как необоснованное.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2016 не подлежит отмене либо изменению на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Фирма СПАС" является арендатором нежилых помещений площадью 172,2 кв.м., расположенных по адресу: город Москва, Гоголевский бульвар, д. 23, помещения 1-7, принадлежащих городу Москве, на основании договора аренды N 01-00354/05 от 12.05.2005, заключенного с Департаментом имущества города Москвы, в редакции дополнительных соглашений к нему от 12.05.2005 и 05.02.2010. Использование арендуемых помещений сторонами согласовано под социальный магазин.

Срок аренды установлен с 12.05.2005 по 01.07.2015.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Между сторонами отсутствует спор о праве общества на приватизацию арендованного им недвижимого имущества в порядке Закона N 159-ФЗ, спорным является выкупная цена объекта.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

ООО "Фирма СПАС" 22.04.2013 обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения (N 17 - NДГИ-1-39150/13 от 25.04.2013). В ответ на данное письмо Департамент сообщил о наличии задолженности по оплате аренды.

ООО "Фирма СПАС" 03.06.2013 повторно обратилась к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права (N 18 - N ДГИ-1-55710/13 от 07.06.2013), одновременно представив документ об оплате задолженности по аренде.

Департамент городского имущества города Москвы на заявления ООО "Фирма СПАС" не ответил, оценку рыночной стоимости помещения не обеспечил, договор купли-продажи помещения с ООО "Фирма СПАС" не заключил.

Заявлением от 25.04.2014 (N ДГИ-44273/14-(0)-0 от 08.05.14) ООО "Фирма СПАС" предложило ответчику в течение тридцати дней со дня получения предложения заключить прилагаемый к заявлению проект договора купли-продажи помещения.

Согласно условиям проекта оценка рыночной стоимости помещения определена ЗАО "Фирма "Оценщик" в размере 5 836 880 рублей в соответствии с отчетом N 234 от 08.05.2014. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Ответчик на предложение ООО "Фирма СПАС" о заключении договора не ответил, договор купли-продажи помещения в 30-тидневный срок не заключил, протокол разногласий к проекту договора не направил.

Ответчик 06.06.2014 сообщил, что по заявлению ООО "Фирма СПАС" проводится работа в рамках реализации Закона N 159-ФЗ, заказана и получена техническая и кадастровая документация, а также заказан отчет оценочной компании о рыночной стоимости помещения.

Отсутствие в итоге заключенного договора купли-продажи на указанное выше имущество явилось основанием к обращению истца в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества у сторон возникли разногласия по вопросу цены этого имущества, определением суда от 01.12.2014. по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества - нежилого помещения, общей площадью 172,2 кв.м., расположенного по адресу: Москва, Гоголевский б-р, д.23 (подвал помещение I, комнаты N 1-6) по состоянию на 04.06.2013., проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Городская коллегия оценщиков" - Горислову Игорю Александровичу.

Проанализировав представленное заключение эксперта от 23.01.2015, суд пришел к выводу о необходимости проведения по делу повторной экспертизы, ввиду наличия сомнений в обоснованности заключения эксперта истцом, и наличия противоречий в выводах эксперта.

Определением от 15.07.2015 в порядке статей 82, 87 АПК РФ по делу была назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Независимое экспертно-оценочное Бюро" - Головковой Ольге Александровне - оценщику

Судом первой инстанции было установлено, что представленное ООО "Независимое экспертно-оценочное Бюро" заключение эксперта N ЭС-92 от 30.11.2015 подписано, кроме эксперта Головковой О.А., Филипасом А.П. в качестве эксперта и генерального директора ООО "Независимое экспертно-оценочное Бюро".

При таких обстоятельствах, суд назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов" - Кирилловой Екатерине Владимировне.

Согласно заключению эксперта N 85 от 14.06.2016, поступившему в суд 16.06.2016, рыночная стоимость объекта общей площадью 172,2 кв.м., расположенного по адресу: Москва, Гоголевский бульвар, д. 23 (подвал, помещение I, комнаты 1-6) по состоянию на 04.06.2013, с учетом документов о техническом состоянии объект, составляет 11 969 000 рублей без НДС.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, оснований для удовлетворения ходатайства истца о проведении повторно судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.

Истец, сославшись на нарушение федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости, указал, что эксперт не определил юридическую и физическую возможность использования помещения в качестве социального магазина.

Сторона указывает на то, что использование спорного объекта в качестве торгового помещения невозможно, ввиду того, что в помещении отсутствует отдельный вход для загрузки продуктов, отсутствует приточно-втяжная вентиляция; при высоте потолков 2,25 м использование помещения в качестве офиса, магазина или склада невозможно ввиду того, что пунктами 1.35, 1.41, 1.1 СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78) установлено, что высота помещений общественного назначения, размещаемых в жилых зданиях не может быть менее 2,5 м; в нарушении пункта 4.2.1 СП 1.13130.2009 "Эвакуационные пути и выходы" в помещении отсутствует второй эвакуационный выход.

Таким образом, выводы истца сводятся к тому, что объект оценки не соответствует санитарно-гигиеническим и строительным требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям.

Как следует из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, сделанного экспертом в заключении, объект имеет нежилое назначение под размещение низкоклассных торговых помещений.

Между тем, в соответствии с пунктом 1.3. договора аренды N 01-00354/05 от 12.05.2005 нежилой объект передается в аренду для использования в целях социального магазина.

При этом, представитель истца пояснил, что помещение с момента заключения договора аренды обществом не использовалось, арендные платежи оплачены.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истец, арендуя нежилые помещения у Департамента, и впоследствии обратившись в суд с требованиями об обязании заключить договор, несет риск предпринимательской деятельности, и не мог не знать, что выкупаемый нежилой объект, подвал жилого дома, без отдельного входа, отвечающий признакам общего долевого имущества, не соответствует его интересам.

Довод ответчика о том, что именно Департамент осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Доводы заявителей относительно нарушений законодательства об оценочной деятельности при проведении судебной экспертизы в рамках сравнительного и доходного подхода подлежат отклонению на основании следующего.

При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В заключении экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Закона N 73-ФЗ.

Оценивая экспертное заключение, суд апелляционной инстанции находит вывод эксперта о величине рыночной стоимости исследуемого объекта в рамках сравнительного и доходного подходов правомерным и обоснованным.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2016 года по делу N А40-89857/14 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

А.Н. Григорьев Д.В. Пирожков