Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2017 г. N 17АП-18267/16

Требование: о расторжении договора аренды в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Пермь

08 февраля 2017 г.

Дело N А60-29367/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельевой Н. М.,

судей Васевой Е.Е., Васильевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ситниковой Т.В.,

при участии:

от истцов ИП Савватеевой Татьяны Нургалиевны (ИНН 661220358422, ОГРН 308661227400024) и ИП Пыжовой Нины Анатольевны (ИНН 661201595146, ОГРН 304661216700070) - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика ООО "Апогей" (ИНН 6674313152, ОГРН 1086674027109) - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ООО "Апогей"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 октября 2016 года

по делу N А60-29367/2016,

принятое судьей Пшеничниковой И.В.

по иску ИП Савватеевой Татьяны Нургалиевны, ИП Пыжовой Нины Анатольевны

к ООО "Апогей"

о расторжении договора аренды нежилого помещения от 17.08.2010 N А-20-07/2010, об обязании возвратить нежилое помещение,

установил:

Индивидуальные предприниматели Савватеева Татьяна Нургалиевна, Пыжова Нина Анатольевна (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "Апогей" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 17.08.2010 N А-20-07/2010, заключенного между ИП Савватеевой Т.Н., ИП Пыжовой Н.А. и ООО "Апогей"; об обязании ООО "Апогей" возвратить ИП Савватеевой Т.Н., ИП Пыжовой Н.А. нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, город Каменск-Уральский, ул. Алюминиевая, дом 15, и привести в первоначальное состояние, в соответствии с техническим паспортом СОГУП "Каменск-Уральское городское БТИ", планом, приложенным к договору аренды от 17.08.2010 N А-20-07/2010, в течение 15 дней с момента вступления решения Арбитражного суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.10.2016 исковые требования удовлетворены. Договор аренды нежилого помещения от 17.08.2010 N А-20-07/2010, заключенный между ИП Савватеевой Т.Н., ИП Пыжовой Н.А. и ООО "Апогей" расторгнут. Суд обязал ответчика возвратить истцам нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, город Каменск-Уральский, ул. Алюминиевая, дом 15, и привести в первоначальное состояние, в соответствии с техническим паспортом СОГУП "Каменск-Уральское городское БТИ", планом, приложенным к договору аренды от 17.08.2010 N А-20-07/2010, в течение 15 дней с момента вступления решения Арбитражного суда в законную силу.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявитель жалобы настаивает на том, что у суда не имелось оснований для расторжения договора. Со стороны ООО "Апогей" каких-либо нарушений условий договора аренды не установлено. Общество пользуется помещением в соответствии с условиями договора. Арендуемые площади использует по назначению, состояние арендуемого помещения не ухудшает, арендную плату вносит исправно. Доводы истцом в качестве основания для расторжения договора существенный характер не носят, не являются достаточным основанием для расторжения договора.

Истцы письменный отзыв на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения материалов дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между индивидуальными предпринимателями Саватеевой Т.Н., действующей от своего лица на основании Свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя от 30.09.2008, а также от имени Пыжовой Нины Анатольевны на основании доверенности, (арендодатель), и ООО "Апогей", (арендатор), заключен договор аренды нежилого помещения от 17.08.2010 N А-20-07/2010.

Согласно условиям указанного договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения первого этажа N 11,17,19,18,20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 общей площадью 312,2 кв.м., являющиеся частью нежилого помещения - магазин (нежилое помещение N 61) общей площадью 718,8 кв. м., находящегося по адресу: Свердловская область, город Каменск-Уральский, улица Алюминиевая, дом N 15, именуемое в дальнейшем "Помещение". Расположение Помещения указано в Приложении N 1 к настоящему договору.

Срок аренды, согласно пункту 5.1 договора, составляет 7 лет, начиная с даты передачи помещения арендодателем арендатору.

Факт предоставления истцами ответчику в аренду названных объектов подтверждается актом приема-передачи от 17.08.2010, подписанным уполномоченными лицами передающей и принимающей стороны с приложением печатей истца и ответчика.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 25.10.2010.

Согласно пункту 2.2.2 арендатор обязан обеспечивать надлежащую эксплуатацию помещения в соответствии с действующими нормативами и стандартами.

Арендатор имеет право проводить ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина, в том числе с возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласованию с Арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами. Арендатор имеет право на проведение реконструкции Помещения, в том числе с возможностью увеличения общей площади. Арендодатель не вправе требовать дополнительную оплату за возведенные Арендатором дополнительные площади (пункт 2.2.3 договора).

Арендатор обязан использовать Помещение исключительно по его целевому назначению, указанному в п. 1.4. Договора (пункт 2.2.5 договора).

Пунктом 2.2.6. договора установлена обязанность арендатора соблюдать в своей деятельности санитарные, противопожарные и т.п. требования, установленные правовыми актами для осуществляемых Арендатором видов деятельности.

Согласно пункту 5.5 договора, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях существенного нарушения следующих условий Арендатором: неоднократная просрочка по внесению арендной платы на срок более 30 календарных дней, существенное ухудшение состояние помещения, использование арендуемых площадей не по назначению.

Из материалов дела усматривается, что истцами неоднократно направлялись ответчику письма с требованием об устранении недостатков сдаваемого в аренду помещения, на электронную почту ответчика 21.04.2016 направлен запрос с требованием обеспечить явку уполномоченных лиц для проведения осмотра нежилого помещения; 24.04.2016 направлено письмо (квитанция N 6234009703098) с требованием провести комиссионный осмотр нежилого помещения; истцом ответчику 10.05.2016 направлено требование об устранении выявленных нарушений, предоставлен срок 13 календарных дней с момента получения настоящего требования, а также указано, что в случае не устранения перепланировки, арендодатели расторгают договор в одностороннем порядке.

Истцом с участием Калистратова М.Н. - специалиста по поиску объектов сети магазинов "Красное и Белое", Гибадулина В.С. - участковый уполномоченный, Бекленищевой А.М. - представитель истцов, произведен осмотр нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Каменск-Уральский, ул. Алюминиевая, дом 15, что подтверждается Актом осмотра нежилого помещения.

В ходе осмотра было установлено, что ответчик без согласия арендодателя и заинтересованных государственных и муниципальных органов произвел перепланировку нежилых помещений, а именно:

- В помещении N 11 (коридор) организованы дополнительные помещения (кабинеты персонала);

- Помещения N 23, 24 (склады) соединены, путем сноса перегородки;

- Помещение 19, 20 (подсобное помещение, моечная) за счет высоких потолков, организован второй этаж, для хранения документации. Помещения разделены на две части одной стеной.

Кроме этого, в ходе проверки выявлены нарушения требований пожарной безопасности, а также использование помещений не по назначению.

10.05.2016 арендатору направлено требование об устранении выявленных нарушений, предоставлен срок 13 календарных дней с момента получения настоящего требования. Кроме того, в требовании указано, что в случае не устранения перепланировки, арендодатели расторгают договор в одностороннем порядке.

В ответном письме от 22.05.2016 арендатор сослался на необоснованность требования арендодателей.

При повторном осмотре помещения, выявленные ранее нарушения, не устранены, о чем составлен Акт от 31.05.2016.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия правовых оснований для расторжения договора, обязании ответчика возвратить истцам нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, город Каменск-Уральский, ул. Алюминиевая, дом 15, и привести в первоначальное состояние, в соответствии с техническим паспортом СОГУП "Каменск-Уральское городское БТИ", планом, приложенным к договору аренды от 17.08.2010 N А-20-07/2010, в течение 15 дней с момента вступления решения Арбитражного суда в законную силу.

Заявитель жалобы настаивает на том, что у суда не имелось оснований для расторжения договора. Со стороны ООО "Апогей" каких-либо нарушений условий договора аренды не установлено. Общество пользуется помещением в соответствии с условиями договора. Арендуемые площади использует по назначению, состояние арендуемого помещения не ухудшает, арендную плату вносит исправно. Доводы истцом в качестве основания для расторжения договора существенный характер не носят, не являются достаточным основанием для расторжения договора.

Указанные доводы жалобы исследованы судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными в силу следующего.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.

По договору аренды собственник (арендодатель) передает арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Таким образом, арендодатель получает право на своевременное получение вознаграждения в виде арендных платежей в сроки, установленные договором. При этом по смыслу ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса РФ внесение арендной платы считается одной из основных обязанностей арендатора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд не вносит арендную плату; не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено (ст. 619 ГК РФ).

Кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. К таким основаниям относятся: существенное нарушение договора; другие случаи, которые прямо прописаны в законе или договоре. Под существенным законодатель понимает такое нарушение одной из сторон договора, которое влечет для другой стороны причинение ущерба, лишая эту сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

В силу ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование жалобы ее податель ссылается на то, что арендатор пользуется помещением в соответствии с условиями договора, арендуемые площади использует по назначению, состояние арендуемого помещения не ухудшает.

Между тем указанные доводы признаются судом апелляционной инстанции голословными и опровергаемыми представленными в дело доказательствами, в том числе актами осмотров арендуемого помещения.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего спора истцом представлено Постановление от 24.06.2016 N 61 о назначении административного наказания, согласно которому администратор магазина ООО "Апогей" "Красное @ Белое" по адресу: г. Каменск-Уральский, ул. Алюминиевая,15 гр. Гришина Ольга Игоревна, признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 20.4 Кодекса Российской Федерации об Административных правонарушениях "Нарушение требований пожарной безопасности, за исключением случаев, предусмотренных статьями 8.32, 11.16 и частями 3-8 ст. 20.4 КоАП РФ; частью 3 статьи 20.4 Кодекса Российской Федерации об Административных правонарушениях "Нарушение требований пожарной безопасности к внутреннему противопожарному водоснабжению, электроустановкам зданий, сооружений и строений, электротехнической продукции или первичным средствам пожаротушения либо требований пожарной безопасности об обеспечении зданий, сооружений и строений первичными средствами пожаротушения."; частью 4 статьи 20.4. Кодекса Российской Федерации об Административных правонарушениях "Нарушение требований пожарной безопасности к эвакуационным путям, эвакуационным и аварийным выходам либо системам автоматического пожаротушения и системам пожарной сигнализации, системам оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией людей в зданиях", сооружениях и строениях или системам противодымной защиты зданий, сооружений и строений".

В указанном постановлении выявлены следующие нарушения требований пожарной безопасности в ходе проверки, а именно:

- Во всех складских, производственных, административных и общественных помещениях магазина отсутствуют таблички с номером телефона для вызова пожарной охраны (п.6 ППР в РФ, в ред. Постановления Правительства РФ от 25.04.2012 N 390);

- На дверях складских помещений магазина обозначение их категорий по взрывопожарной и пожарной опасности, а также класса зоны в соответствии с главами 5, 7 и 8 Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (п. 20 ППР в РФ, в ред. Постановления Правительства РФ от 25.04.2012 N 390);

- На стене в помещении коридора магазина имеются нарушения защитного слоя штукатурки (п.21 ППР в РФ);

- Руководитель и Ответственные должностные лица магазина не прошли обучение по программе пожарно-технического минимума в организации, имеющей лицензию (п.3 ППР в РФ, в ред. Постановления Правительства РФ от 25.04.2012 N 390, п. 31 - п. 38 приказа МЧС России N 645 от 12.12.2007 года "Об утверждении Норм пожарной безопасности "Обучение мерам пожарной безопасности работников организаций");

- Имеющаяся инструкция о мерах пожарной безопасности не переработана в соответствии с требованиями, установленными разделом XVIII настоящих Правил (п.2 ППР в РФ, в ред. Постановления Правительства РФ от 125.04.2012 N 390) за что предусмотрена ответственность по ч. 1 статьи 20.4 КоАП РФ):

- В помещении разгрузки товара магазина электрическая лампа эксплуатируется без защитного плафона (п.п. "в" п. 42, в ред. Постановления Правительства РФ от 25.04.2012 N390); за что предусмотрена ответственность по ч. 3 статьи 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях;

- Дверь эвакуационного выхода из магазина закрыта изнутри на висячий замок (п.35 ППР в РФ);

- Допускается отделка путей эвакуации магазина пластиковыми панелями (п. 33 ППР в РФ, в ред. Постановления Правительства РФ от 25.04.2012 N 390, ст. 13 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности от 22.07.2008 г., п.4.3.2 СП 131.13130.2009);

- Допускается хранение в помещении коридора магазина горючих материалов (тары) (п.п. "б" п. 36 ППР в РФ) за что предусмотрена ответственность по ч. 4 статьи 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

При этом ответчик не представил ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций доказательств, опровергающих обстоятельства, на которые ссылаются истцы.

Поскольку материалами дела подтверждается существенное ухудшение состояние помещения, на основании чего арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, учитывая, что в материалах дела содержатся доказательства, свидетельствующие о совершении ответчиком административных правонарушений и нарушений условий пожарной безопасности, что повлекло за собой нарушение условий договора аренды, которые являются существенными, кроме того материалы дела содержат доказательства направления арендатору предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, суд первой инстанции пришел к обоснованному и правомерному выводу о том, что спорный договор аренды подлежит досрочному расторжению, в связи с чем признал требования истцов о расторжении спорного договора аренды законными и удовлетворил иск в полном объеме.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, следовательно, у ответчика отсутствуют основания для занятия спорного помещения.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку объект аренды не возвращен истцу, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования об обязании ответчика вернуть объект аренды и привести его в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к несогласию подателя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и произведенной судом оценкой доказательств.

Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на иную оценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не могут являться основанием для отмены судебного акта.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для иной оценки апелляционным судом в зависимости от доводов апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда является законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 октября 2016 года по делу N А60-29367/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Н.М.Савельева

Судьи

Е.Е.Васева Е.В.Васильева