Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2017 г. N 09АП-66028/16

г. Москва

08 февраля 2017 г.

Дело N А40-14356/16

Резолютивная часть постановления объявлена 01.02. 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.02. 2017 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей Лящевского И.С., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ВИГА-65" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 ноября 2016 года по делу N А40-14356/16, принятое судьей Березовой О.А., по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) к ООО "ВИГА-65" (ОГРН 1057746728929) о взыскании 31 324 767 руб. 94 коп., расторжении договора и выселении, по встречному иску о признании незаключенным соглашения от 30.03.200 к договору аренды от 19.05.1994 N 06-00369

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились - извещены;

Истец просит взыскать с ответчика 31 324 767 руб. 94 коп., в том числе 27 252 588 руб. 78 коп. в виде арендной платы по договору аренды от 12.05.1994 N 06-00369/04, начисленной за 2013-2015 гг., и 4 072 179 руб. 16 коп. в виде пеней за просрочки в уплате арендной платы по указанному договору, начисленных за период с 06.01.2013 по 31.12.2015, расторгнуть договор аренды и выселить ответчика из арендованного помещения.

В ходе рассмотрения дела ответчик предъявил встречный иск, принятый судом для рассмотрения совместно с первоначальным, в котором просит суд признать незаключенным дополнительное соглашение от 30.03.2000, поскольку в нарушение закона оно не зарегистрировано.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.11.2016 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ООО "ВИГА-65" в пользу Департамента городского имущества города Москвы 30 350 340 руб. 65 коп., в том числе 26 407 658 руб. 55 коп. арендной платы и 3 942 682 руб. 10 коп. неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В удовлетворении встречного иска отказано.

С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы и Департамент не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено без их участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Ответчиком заявлено ходатайство об отложении дела слушанием. В удовлетворении ходатайства отказано, на основании п..3 ст.158 Арбитражного процессуального кодекса РФ, доказательств уважительности причин для отложения суду юридическим лицом не представлено.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как следует из материалов дела, по договору на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы, от 12.05.1994 N 6- 369/94, заключенному Москомимуществом в качестве арендодателя и ответчиком в качестве арендатора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект площадью 1 520, 2 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Домодедовская, д. 7, корп. 3, стр. 1, - на срок с 01.05.1994 по 01.05.2019.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.1 договора сторонами установлено, что за арендованное помещение арендатором ежеквартально с оплатой до 5-го числа первого месяца квартала уплачивается арендная плата в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора; арендная плата подлежит перерасчету при изменении стоимости строительства 1 кв. м согласно распоряжению Москомимущества. П. 4.1 договора устанавливает ответственность арендатора за нарушение срока уплаты арендной платы в виде пени в размере 5 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 24.01.2000 стороны увеличили площадь помещения до 1 552, 4 кв. м, дополнительным соглашением от 30.03.2000 изменили срок уплаты арендной платы, установив, что арендная плата уплачивается при помесячной оплате не позднее 5-го числе месяца, уменьшили размер неустойки до 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки.

Кроме того, этим дополнительным соглашением стороны изменили п. 8.11 договора, установив, что изменение арендной платы производится на основании расчетов, но арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять ставки арендной платы в размере и порядке, предусмотренными нормативными актами Правительства Москвы, в этом случае расчет к договору аренды не требует дополнительного согласования со стороны арендатора.

Из подписанных обеими сторонами расчетов от 01.06.2011 и от 17.10.2012

следует, что с 01.06.2011 по 31.12.2011 и на 2012 год стороны, во-первых, согласовали рыночную ставку арендной платы в размере 8 948 руб. 15 коп. за 1 кв. м в год и, во-вторых, договорились о применении минимальной ставки в размере 1 800 руб. за 1 кв.м в год.

Письмом от 23.12.2013 N 33-А-180303/13-(0)-0 Департамент направил арендатору уведомление о размере арендной платы на 2014 год в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП и проект дополнительного соглашения к договору аренды. Из указанных документов следует, что с 01.01.2014 арендная плата исчисляется арендодателем по рыночной ставке, которая в 2014 году составляла 10 827 руб. 26 коп. за 1 кв. м и представляла собой произведение ставки арендной платы на 2013 год (9 842 руб. 96 коп. за 1 кв. м в год) и коэффициента-дефлятора в размере 1, 1.

В свою очередь, ставка арендной платы на 2013 год представляет собой произведение ставки арендной платы на 2012 год (8 948 руб. 15 коп. за 1 кв. м в год), согласованной сторонами в расчетах от 01.06.2011 и от 17.10.2012, и коэффициента- дефлятора в размере 1, 1.

Письмом от 24.12.2014 N 33-А-180303/14-(0)-0 Департамент направил арендатору уведомление о размере арендной платы на 2015 год в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП и проект дополнительного соглашения к договору аренды. Из указанных документов следует, что ставка арендной платы на 2015 год составляла 11 909 руб. 99 коп. за 1 кв. м и представляла собой произведение ставки арендной платы на 2014 год (10 827 руб. 26 коп. за 1 кв. м в год) и коэффициента-дефлятора в размере 1, 1.

Из представленного суду лицевого счета по договору аренды следует, что с 01.01.2013 арендная плата начислялась истцом в размере 1 273 350 руб. 93 коп. в месяц, то есть по ставке 9 842 руб. 96 коп. за 1 кв. м в год, с 01.01.2014 - в размере 1 400 686 руб. 54 коп. в месяц, то есть по ставке 10 827 руб. 26 коп. за 1 кв. м, с 01.01.2015 - в размере 1 540 755 руб. 19 коп. в месяц, то есть по ставке 11 909 руб. 99 коп. за 1 кв. м.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2.4 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в п. 1 постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Пунктом 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП

установлено, что при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) применяется

коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,1.

Ответчик является арендатором помещения площадью более 300 кв. м, при этом в деле отсутствуют доказательства представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, равно как и доказательства принятия Комиссией решения о предоставлении ответчику имущественной поддержки в виде установления минимальной ставки арендной платы.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о правомерности начисления ответчику арендной платы с 01.01.2013 исходя из рыночной ставки, с 01.01.2014 - исходя из рыночной ставки 2013 года с применением коэффициента-дефлятора в размере 1, 1, с 01.01.2015 - исходя из рыночной ставки 2014 года с применением коэффициента-дефлятора в размере 1, 1.

При этом ставка арендной платы на 2013 год определена как произведение ставки арендной платы, согласованной сторонами в расчетах от 01.06.2011 и от 17.10.2012, и коэффициента-дефлятора в размере 1, 1.

Пунктом. 8.11 договора (в редакции дополнительного соглашения от 30.03.2000) стороны договорились о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять ставки арендной платы в размере и порядке, предусмотренными нормативными актами Правительства Москвы, при этом расчет к договору аренды не требует дополнительного согласования со стороны арендатора.

Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением от 19.01.2016 сторонами договор аренды расторгнут с 15.12.2015, помещение ответчик возвратил истцу по акту от 15.12.2015, в связи с чем оснований для начисления арендной платы за период после 15.12.2015 не имеется.

Согласно расчету, составленному по 14.12.2015, размер арендной платы,

начисленной до 15.12.2015, составляет 26 407 658 руб. 55 коп., размер неустойки,

начисленной по 15.12.2015, - 3 942 682 руб. 10 коп.

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации дополнительного

соглашения к договору аренды не свидетельствует о его незаключенности сторонами при оценке их отношений из договора аренды. Встречный иск ответчика о признании договора незаключенным правомерно оставлен судом первой инстанции без удовлетворения.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение изменению не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 ноября 2016 года по делу N А40-14356/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "ВИГА-65" в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Н.И. Панкратова И.С. Лящевский