Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2017 г. N 18АП-6031/17

г. Челябинск

20 июня 2017 г.

Дело N А07-26332/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управлении земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2017 по делу N А07-26332/2016 (судья Айбасов Р.М.).

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Альянс-Инвест" - Валиева И.В. (доверенность от 17.04.2017).

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс-Инвест" (далее - ООО "Альянс-Инвест", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о признании недействительным пункта 4.1 договора аренды от 02.10.2015 N 700-15, которым установлен фиксированный размер годовой арендной платы на момент заключения договора в размере 6 029 122 руб. 25 коп.; об определении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 02.10.2015 N 700-15 за период с 22.05.2015 по 26.07.2015 в соответствии с пунктами 4.2.1, 4.3 договора аренды, пунктом 2 решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 в размере 143 658 руб. 65 коп. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л. д. 92-94).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.03.2017 (резолютивная часть объявлена 27.03.2017) требования общества удовлетворены: суд признал недействительным пункт 4.1 договора аренды земельного участка от 02.10.2015 N 700-15, заключенного между ООО "Альянс-Инвест" и Управлением, в части определения размера арендной платы за период с 22.05.2015 по 26.07.2015 и применил последствия недействительности части сделки, определив арендную плату по договору аренды земельного участка от 02.10.2015 N 700-15 за период с 22.05.2015 по 26.07.2015 в размере 143 658 руб. 65 коп.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что при расчете арендной платы за период с 22.05.2015 по 27.07.2015 по договору аренды от 02.10.2015 N 700-15 были применены удельные показатели кадастровой стоимости в размере 22 186,56 руб./кв. м, установленные для вида разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, утвержденные постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860. Податель жалобы отмечает, что соответствующий расчет арендной платы был согласован, подписан и скреплен печатями обеих сторон. Таким образом, истец был уведомлен о примененной в расчете кадастровой стоимости земельного участка в период с 22.05.2015 по 27.07.2015.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель ответчика не явился. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу. Пояснил, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 192 623 713 руб. 92 коп. была исчислена вместо ранее определенной стоимости 29 057 785 руб. 80 коп. в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 02.10.2015 между Управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 700-15, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных участков с кадастровым номером 02:55:010710:126, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Уфа, Советский р-н, ул. Менделеева, д. 177, Деловое управление, Склады, Магазины, общей площадью 8682 кв. м (пункт 1.1 договора) (л. д. 16-19).

Согласно пункту 3.1 договора срок аренды устанавливается с 22.05.2015 до 22.05.2025. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 22.05.2015.

В силу пункта 4.1 договора размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 6 029 122 руб. 25 коп.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком.

На основании пункта 4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

В приложении N 2 к договору сторонами согласован размер арендной платы за объект за период с 22.05.2015 по 31.12.2015 (л. д. 23). При этом данный расчет произведен с применением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 22 186,56 руб./кв. м, то есть с кадастровой стоимостью земельного участка 192 623 713 руб. 92 коп.

По акту приема-передачи от 02.10.2015 объект аренды был передан арендатору (л. д. 24).

Земельный участок площадью 8682 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Менделеева, д. 177, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 17.04.2008, с кадастровым номером 02:55:010710:126, с разрешенным использованием: Деловое управление, Склады, Магазины, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 31.07.2015 N 02/15/1-607879 (л. д. 20-22). На дату выдачи данного кадастрового паспорта кадастровая стоимость земельного участка составила 192 623 713 руб. 92 коп.

Между тем, согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02.11.2015 (л. д. 28) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010710:126, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01.06.2015, составляет 29 057 785 руб. 80 коп. и определена по состоянию на 01.06.2014 постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (далее - постановление N 5860).

Из представленной кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28.07.2015 (л. д. 77) следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010710:126, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 27.08.2015, составляет 192 623 713 руб. 92 коп., дата определения кадастровой стоимости земельного участка - 27.07.2015, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости - 28.07.2015. Кадастровая стоимость определена на основании постановления N 5860.

Решением Верховного суда Республики Башкортостан от 22.03.2016 по делу N 3-330/2016 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010710:126 в размере рыночной стоимости 51 940 000 руб. по состоянию на 27.07.2015 (л. д. 67-76).

Истец направил в адрес ответчика претензию от 10.10.2016 исх. N 5 с просьбой об исключении пункта 4.1 из договора от 02.10.2015 N 700-15, пересчета арендной платы за период с 22.05.2015 по 27.07.2015 в соответствии с пунктами 4.2.1 и 4.3 договора аренды, пунктом 2 решения Совета городского округа города Уфы Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 с применением кадастровой стоимости в размере 29 057 785 руб. 80 коп., а также об определении арендной платы по договору за период с 22.05.2015 по 27.07.2015 в размере 143 658 руб. 70 коп. (л. д. 29-31).

В ответ на данную претензию Управление письмом от 01.11.2016 N 32741 сообщило обществу о том, что при подготовке проекта договора аренды от 02.10.2015 N 700-15 был применен удельный показатель кадастровой стоимости в размере 22 186,56 руб./кв. м, установленный для вида разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания постановлением N 5860, что было согласовано с истцом (л. д. 32).

По мнению истца, в период с 22.05.2015 по 26.07.2015 действовала кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 01.06.2014 в размере 29 057 785 руб. 80 коп., соответственно, арендная плата за спорный период должна была быть начислена с применением указанной кадастровой стоимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с названными выше требованиями в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В настоящем случае ООО "Альянс-Инвест" фактически оспаривает пункт 4.1 договора аренды от 02.10.2015 N 700-15, которым установлен фиксированный размер годовой арендной платы на момент заключения договора в размере 6 029 122 руб. 25 коп., и соответствующий расчет арендной платы к договору за период с 22.05.2015 по 31.12.2015 (в части спорного периода с 22.05.2015 по 26.07.2015), в котором арендная плата определена с применением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 22 186,56 руб./кв. м, то есть с кадастровой стоимостью земельного участка 192 623 713 руб. 92 коп.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 указанной статьи).

Наличие между сторонами договорных отношений по указанному договору аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Исходя из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации (что имеет место в рассматриваемом случае), устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Из спорного договора аренды следует, что арендная плата определена в настоящем случае с применением кадастровой стоимости земельного участка.

По методике исчисления арендной платы спора между сторонами нет.

Спор между сторонами имеет место в отношении кадастровой стоимости, применимой при исчислении арендной платы за период с 22.05.2015 по 26.07.2015.

Согласно части 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В настоящем случае согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02.11.2015 (л. д. 28) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010710:126, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01.06.2015, составляет 29 057 785 руб. 80 коп. и определена по состоянию на 01.06.2014 постановлением N 5860.

Из представленной кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28.07.2015 (л. д. 77) следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010710:126, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 27.08.2015, составляет 192 623 713 руб. 92 коп., дата определения кадастровой стоимости земельного участка - 27.07.2015, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости - 28.07.2015. Кадастровая стоимость определена на основании постановления N 5860.

Действительно, постановлением N 5860 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 01.06.2014. Данным постановлением была определена кадастровая стоимость, в том числе, земельного участка с кадастровым номером 02:55:010710:126 в размере 29 057 785 руб. 80 коп.

Как пояснил представитель истца в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции, кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 192 623 713 руб. 92 коп. была исчислена вместо ранее определенной стоимости 29 057 785 руб. 80 коп. в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка.

Указанное соответствует и пояснениям самого Управления в апелляционной жалобе.

Однако, как верно отметило общество и установлено арбитражным судом первой инстанции, кадастровая стоимость земельного участка в размере 192 623 713 руб. 92 коп., примененная арендодателем в расчете арендной платы за весь период с 22.05.2015 по 31.12.2015 (л. д. 23), была внесенная в государственный кадастр недвижимости только 28.07.2015, что следует из указанной выше кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28.07.2015 (л. д. 77).

Также указанное подтверждается представленным в материалы дела актом определения кадастровой стоимости земельного участка от 28.07.2015 (л. д. 78).

Учитывая изложенное, заявленные истцом требования обоснованно удовлетворены арбитражным судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве верных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2017 по делу N А07-26332/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управлении земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева О.Н. Пирская