Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2017 г. N 09АП-52101/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12 апреля 2017 г. N Ф05-3414/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

6 февраля 2017 г.

Дело N А40-178689/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 6 февраля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.

судей Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СМУ-12 Метростроя" на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2016 года по делу N А40-178689/2015, принятое судьей Козловым В.Ф.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "СМУ-12 Метростроя" (ОГРН 1037710019621, ИНН 7710261722)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Макаров А.К. по доверенности от 04.07.2016 г. от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 09.01.2017 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СМУ-12 Метростроя" (далее - ООО "СМУ-12 Метростроя") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 152,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д.1/2, на условиях, изложенных в протоколе разногласий, изложив

Пункт 3.1 в редакции - Цена объекта составляет 15 032 400 руб. (пятнадцать миллионов тридцать две тысячи четыреста рублей), в том числе: объекта 1 - 1 560 900 руб., объекта 2 - 1 987 500 руб., объекта 3 - 2 210 500 руб., объекта 4 - 1 531 800 руб., объекта 5 - 1 657 800 руб., объекта 6 1 250 700 руб., объекта 7 - 1 005 600 руб., объекта 8 - 2 585 900 руб., объекта 9 - 1 241 700 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 04.08.2015 г. за N 1815.Н-08/2, выполненным ИП Зуевской В.Н. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4 в редакции - Оплата Покупателем вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющего не менее 250 540 руб., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2016 года по делу N А40-178689/2015 в удовлетворении исковых требований, заявленных ООО "СМУ-12 Метростроя", отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что суд первой инстанции не разрешил спор по существу, который состоял в разногласиях относительно стоимости выкупаемого помещения.

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, ответчика и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:

Как установлено материалами дела, что 7 февраля 2002 года между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ООО "СМУ-12 Метростроя" (Арендатор) был заключен договор аренды N 1-00205/02, по условиям которого Арендатору в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 152,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 1/2, для использования под административные цели.

Срок действия договора был установлен в п. 2.1 договора с 01.10.2000 г. по 01.01.2015 г. Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке.

Из материалов дела усматривается, что истец 26.11.2014 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ), что подтверждается выпиской из электронного журнала обращений.

Рассмотрев указанное обращение истца, Департамент 22.07.2015 года направил ООО "СМУ-12 Метростроя" проект договора купли - продажи помещения, в котором цена выкупаемого объекта с учетом всех входящих в его состав помещения была определена в размере 29 864 200 руб.

Не согласившись с установленной Департаментом ценой спорного объекта, истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи от 19.08.2015 г., однако 25.08.2015 года Департамент направил ООО "СМУ-12 Метростроя" письмо, в котором уведомил истца о том, что представленный им проект договора купли-продажи не может быть подписан Департаментом, в связи с чем им принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги.

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, ООО "СМУ-12 Метростроя" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для установления продажной цены спорных помещений, указанной истцом, и и принял решение об удовлетворении заявленного иска.

По мнению судебной коллегии, указанные выше выводы суда не соответствуют материалам дела и являются необоснованными.

Так, согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО "СМУ-12 Метростроя" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО "СМУ-12 Метростроя" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Истец 26.11.2014 года обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений.

Решения о заключении договора купли-продажи до обращения истца в суд ответчиком не было принято; 22.07.2015 г. Департамент городского имущества города Москвы письмом исх. 33-5-33694/14-(6)-0 направил ООО "СМУ-12 Метростроя" проект договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 1/2, общей площадью 152,3 кв.м., в котором цена объекта была определена в размере 29 864 200 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 19.05.2015 г. N 7731 Г/804, выполненным ООО "АБН-Консалт".

Указанный выше проект был подписан истцом с протоколом разногласий, что впоследствии явилось основанием для отказа Департамента от заключения договора купли-продажи (письмо от 25.08.2015 г. N 33-5-33694/14-(0)-3.

Судебная коллегия отмечает, что основанием для обращения ООО "СМУ-12 Метростроя" в суд явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора, о чем свидетельствуют действия Департамента, совершенные к моменту предъявления иска.

В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Таким образом, в результате принятия оспариваемого судебного акта не была достигнута цель обращения ООО "СМУ-12 Метростроя" в суд, разногласия по договору купли-продажи судом урегулированы не были.

Между тем, в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, в процессе судебного разбирательства судом первой инстанции по настоящему делу была назначена оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Е.В.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом, рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 152, 3 кв.м. (этаж 2, пом.1, комн. 8,9, этаж 2, пом.1, комн. 5, этаж 2, пом.1, комн. 6, 6а, 6б, этаж 3, пом.П, комн. 1,2, этаж 3, пом.П, комн. 27, этаж 3, пом. П, комн. 3, этаж 3, пом.П, комн. 28, этаж 3, пом.П, комн. 31, этаж 3, пом.П, комн. 29) по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д.1/2, по состоянию на 26.11.2014 г. составляет 27 902 000 руб.

Между тем, из договора купли-продажи недвижимости, разногласия при заключении которого переданы сторонами на разрешение суда, усматривается, что в состав нежилого помещения общей площадью 152,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д.1/2, входят 9 нежилых помещений, каждому из которых присвоены кадастровые номера и установлена стоимость, однако заключение эксперта не содержит сведений о стоимости каждого из объектов составляющих нежилое помещение, арендуемое истцом.

В этой связи, судом апелляционной инстанции при повторном рассмотрении настоящего дела была назначена судебная оценочная экспертиза, заключением которой было установлено, что рыночная цена всего спорного объекта составляет 15 955 050 рублей 00 копеек, в том числе входящих в него объекта 1 - 1 686 600 рублей, объекта 2 - 2 147 600 рублей, объекта 3 - 2 388 550 рублей, объекта 4 - 1 655 250 рублей, объекта 5 - 1 791 400 рублей, объекта 6 - 1 351 400 рублей, объекта 7 - 1 026 650 рублей, объекта 8 - 2 640 000 рублей, объекта 9 - 1 267 600 рублей,

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона, недостоверным доказательством судом при рассмотрении дела не установлено.

В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 3 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

При таких обстоятельствах, учитывая изложенное выше, судебная коллегия приходит к выводам об обоснованности заявленного иска и его удовлетворению.

В соответствии со статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда, при этом в силу правил, установленных статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы относятся на стороны пропорционально размеру заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 82, 108, 109, 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2016 года по делу N А40-178689/2015 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи между Обществом с ограниченной ответственностью "СМУ-12 Метростроя" и Департаментом городского имущества города Москвы в отношении нежилого помещения общей площадью 152,3 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул. Лесная, д.1/2, изложив:

- пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 15 955 050 (пятнадцать миллионов девятьсот пятьдесят пять тысяч пятьдесят) рублей 00 копеек ( в том числе: Объекта 1 - 1 686 600 (один миллион шестьсот восемьдесят шесть тысяч шестьсот) рублей, Объекта 2 - 2 147 600 (два миллиона сто сорок семь тысяч шестьсот) рублей, Объекта 3 - 2 388 550 (два миллиона триста восемьдесят восемь тысяч пятьсот пятьдесят) рублей, Объекта 4 - 1 655 250 (один миллион шестьсот пятьдесят пять тысяч двести пятьдесят) рублей, Объекта 5 - 1 791 400 (один миллион семьсот девяносто одна тысяча четыреста) рублей, Объекта 6 - 1 351 400 (один миллион триста пятьдесят одна тысяча четыреста) рублей, Объекта 7 - 1 026 650 (один миллион двадцать шесть тысяч шестьсот пятьдесят) рублей, Объекта 8 - 2 640 000 (два миллиона шестьсот сорок тысяч) рублей, Объекта 9 - 1 267 600 (один миллион двести шестьдесят семь тысяч шестьсот) рублей), в соответствии с заключением эксперта N 0212/2016, выполненным экспертом Акимовой В.А. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

- пункт 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата Покупателем вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 265 917 (двести шестьдесят пять тысяч девятьсот семнадцать) рублей 50 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СМУ-12 Метростроя" 9 000 руб. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, 50 000 руб. - в возмещение расходов за проведение судебной экспертизы.

Возвратить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда Обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-12 Метростроя" излишне перечисленные платежным поручением N 101 от 31.10.2016 г. в качестве оплаты за проведение экспертизы денежные средства в сумме 5 000 руб.

Перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет Общества с ограниченной ответственностью "СВОТ компании" 50 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Н.И. Панкратова Т.Я. Сумарокова