Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2017 г. N 09АП-61856/16

г. Москва

26 января 2017 г.

Дело N А40-56408/15

Резолютивная часть постановления объявлена 12.01.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.01.2017.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лящевского И.С.,

судей Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.10.2016 г. по делу N А40-56408/15, принятое судьей Павлюком Ю.Б. (шифр судьи 40-446) по иску ООО Фирма "МАДЛЕНА" к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительной сделки

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Ахияров Ф.М. по решению N 1 от 28.04.2015;

Кадлубинская М.А. по доверенности от 01.03.2016;

от ответчика: Стогова А.А. по доверенности от 09.01.2017;

УСТАНОВИЛ:

Арбитражным судом города Москвы рассмотрены заявленные истцом требования к ответчику о признании недействительной сделки по одностороннему изменению условий договора от 18.11.1994 N 04-01164/94, оформленной уведомлением от 23.01.2015 N 33-11-732/15, по ставке арендной платы на 2015 год (с уточнениями в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда иск удовлетворен.

На указанный судебный акт стороной подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель процессуального оппонента против доводов жалобы возражал, представил правовую позицию по апелляционной жалобе.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Согласно материалам дела, между ООО "МАДЛЕНА" (арендатор) и Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, правопредшественник ответчика) 18.11.1994 заключен договор аренды N 04-01164/94 (далее - договор), касающийся пользования недвижимым имуществом общей площадью 814,70 кв.м., расположенным по адресу: г.Москва, ул. Бойцовая, д.2/30, стр.1.

Срок аренды установлен до 17.09.2017.

Согласно п. 5 договора за пользование имуществом арендатор уплачивает арендную плату в соответствии с расчетом или письменным уведомлением о перерасчете арендной платы.

24.05.2013 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение и установлена ставка арендной платы в размере 3 500 за 1 кв.м.

Ответчик в адрес истца направил уведомление от 23.01.2015 N 33-11-732/15 о ставке арендной платы на 2015 год, из которого следует, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП (далее - Постановление N 809-ПП) за аренду упомянутого помещения с 01.01.2015 действует ставка из расчета 11 748 руб. за 1 кв.м.

Договор аренды заключен 14.04.1994, и при изменении порядка исчисления арендной платы, применяются правила, установленные договором.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 24.05.2013 размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной (в том числе коэффициентов дефляторов/индексации/инфляции) полномочным органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным сторонами с даты, указанной с соответствующем нормативно-правовом акте.

При таком положении сторонами определено, что если утверждается новый размер ставки, то арендная плата изменяется в одностороннем порядке, а в случае изменения порядка начисления арендной платы - условия договора изменяются в двустороннем порядке (путем оформления дополнительного соглашения).

Постановлением N 800-ПП и Постановлением N 809-ПП не предусмотрено централизованное изменение размера ставок арендной платы. Следовательно, факт централизованного изменения ставки арендной платы Правительством Москвы, при котором ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке (п.6.6. договора аренды), отсутствует.

Ответчик направил истцу проект дополнительного соглашения об установлении ставки арендной платы на 2016 год, что прямо противоречит позиции ответчика в настоящем споре.

Сторонами установлено только два случая изменение размера (но не порядка расчета) арендной платы: централизованного изменения ставок арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы; централизованного изменения коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов дефляторов/индексаций/инфляций) полномочным органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы.

При анализе договора и буквальном толковании: изменение порядка расчета арендной платы, а равно - установление нового размера арендной платы неким оценщиком и/или самим ответчиком, не относится к случаям, согласованным сторонами, об одностороннем изменении размере арендной платы, что также подтверждается последующим поведением сторон и практикой, установившейся во взаимных отношениях сторон, согласно которой любые дополнительные соглашения, в том числе изменяющие размер арендной платы составлялись в простой письменной форме и подписывались обеими сторонами.

Кроме того, оспариваемое уведомление направлено с нарушением сроков установленных п. 2.4. Постановления N 800-ПП.

Из содержания п. 2.4 Постановления N 800-ПП следует, что ставка арендной платы определяется по истечении шестимесячного срока с даты направления департаментом уведомления. Как изложено выше, датой издания оспариваемого уведомления является 23.07.2015. При этом ставка арендной платы определена не по истечении шестимесячного срока с даты направления департаментом уведомления, а ранее - с 23.01.2015.

Следовательно, оспариваемое уведомление не соответствует требованию п. 2.4 Постановления N 800-ПП об определении ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления департаментом соответствующего уведомления.

Ставка, указанная в уведомлении, была определена департаментом на основании отчета об оценке, по мнению истца, представленные страницы отчета не подтверждают доводов Ответчика. Результаты отчета ООО "Центр оценки Аверс" не подлежат применению в качестве установления арендной платы по договору аренды с 01.07.2014 (в связи с окончанием срока, в течение которого величина стоимости, установленная отчетом ООО "Центр оценки Аверс" может быть признана рекомендуемой) ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на дату 17.01.2014 площадь объекта составляет 805,5 кв.м. В отчете об оценке N 880-14/2013-Лр площадь, примененная для расчета рыночной стоимости, составляет 814,7 кв.м., что ведет к погрешности при определении итоговой рыночной стоимости (нарушение принципа однозначности).

Несмотря на то, что согласно экспликации на помещение, площадь первого этажа составляет 358,3 кв.м., площадь подвала составляет 447,2 кв.м., Исполнитель отчета при расчете корректировок на этажность указывает, что этажность помещения, площадью 814,7 кв. м. - подвал, что вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке (нарушение принципа однозначности) и ведет к погрешности при определении итоговой рыночной стоимости объекта.

При расчете рыночной стоимости исполнитель отчета не учел, что в подвальных площадях (площадь 447,2 кв.м.) расположены кладовые, служебные и складские помещения, ставка аренды для которых значительно меньше, чем для торговых площадей.

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Поскольку доказательства правомерности одностороннего изменения ставки арендной платы ответчик не представил, исковое требование удовлетворено обоснованно.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к данному выводу, подробно изложены в судебном акте суда первой инстанции и оснований не согласиться с ними апелляционный суд не усматривает.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения иска подлежат отклонению, поскольку не нашли своего документального подтверждения.

Отчет ООО "Центр оценки Аверс" не подлежит применению для определения ставки арендной платы в связи с двумя дефектами, которые могут привести к погрешности в расчетах. Окончание срока, в течение которого величина стоимости, установленная отчетом ООО "Центр оценки Аверс" может быть признана рекомендуемой, а также неверное указание площади объекта вместо 805,5 кв.м., указана площадь 814,7 кв.м.

При анализе договора и буквальном толковании: изменение порядка расчета арендной платы, а равно - установление нового размера арендной платы неким оценщиком и/или самим ответчиком, не относится к случаям, согласованным сторонами, об одностороннем изменении размере арендной платы, что также подтверждается последующим поведением сторон и практикой, установившейся во взаимных отношениях сторон, согласно которой любые дополнительные соглашения, в том числе изменяющие размер арендной платы составлялись в простой письменной форме и подписывались обеими сторонами.

Оспариваемое уведомление не соответствует требованию п. 2.4 Постановления N 800-ПП об определении ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления департаментом соответствующего уведомления.

В этой связи для того, чтобы изменить ставку арендной платы ответчик не мог в связи с существенным нарушением закона и договора об одностороннем изменении ставки арендной платы.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

Доводы стороны, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, признаются апелляционным судом обоснованными.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов судебного акта суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьями 110, 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2016 по делу N А40-56408/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

И.С. Лящевский

Судьи

Т.Я. Сумарокова Н.И. Панкратова